2007年10月18日

犬の死骸あり!

がちょーん!


犬の死骸です。



戸建が競売に出ていて、その報告書に「犬の死骸が内部にある」と。

うーん、現在空き家のようですが多分夜逃げかなあ?犬は室内に閉じ込めたままかよー。ひどい話だ。

コノ物件最低落札価格500万円ほどですが、土地は広くないものの30坪ぐらいの家が建っており、しかも見た目はきれいで新しい。せいぜい築10年ぐらいな感じ。

普通の値段なら多分1200万はくだらないような気がする。

うーん、犬の死骸。

悩むところだ。

あーでもどうなっているのだろうか?

もう、ぐちゃっとなって白いものがうろうろ這い回っているのだろうか?????
あまり想像したくないのだが、想像しておかないともし買ったときに困るなあ。
それとも乾燥ずみでしょうか?

床はまずアウトになっているだろうから張替えで済むかなあ?根太まで行ってたら大変だ。というかなんというか。

でも安いからとりあえず入れてみようか?

こういうのを処理するのはどこがいいのだろうか?専門業者いるかなあ?
自分で庭に穴掘ってうめるのかなあ?
状態によるけどねえ。

大体犬って言ってもいろいろ大きさがあるしなあ。大きなのだと乾燥しないままでどうしても、どろりんちょ。うううううああああ

30cmぐらいのならもしかしたらあまり被害ないかも

現地はカーテンにより内部見えなかった。

さてさてどうしたものか。
posted by おざわ at 15:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月15日

結構足早いなあ

先週水曜に問い合わせをした地元の物件
鉄骨で4200万だったか。

金曜に軽井沢のアウトレットに居る時に電話かかってきて、売主さんと連絡が取れてないからもう暫く待ってくれと。

で、先ほど電話が来て


土曜日に契約したそうです。!


へー、いつから出ていたのかはわからないけど、問い合わせした業者もそんなすぐに売れることは無いでしょうからと言ってたのだが。

東京とちがって、この辺ではいつも足はのろいのだが。びっくりだ。

ちなみにおいらは3000万以下でお願いと言っておいたのだが、価格は不明だ。

好景気の波がこちらまで届いたのだろうか?それとも東京のヒトが現金買いか?

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2007年10月09日

銀行のお話(収益還元のばあい)

先日5期の決算書を持って銀行に行ってきた。

決算書を見せるためなのだが、しっかりコピーされます。これって、出したほうが良いんだろうなあ?
銀行としては、経過を見れて安心できるだろうし、(不安になられては困るが)別件があったら、結局決算書や試算表出すことになるのだから、前もって出しておいたほうが得策か?


で、そのときに話したら・・・

不動産に関しては厳しくなりました。

あちゃー、そうかー。で、具体的には?

金融庁の指導が入って、担保価値を今までよりも低く見るようにということで、当行では3月ぐらいから変化しましたよと。
指導の時期が各行ばらばらだから世の中全体的にいつからというわけではないですけど。
どうやら、東京のミニバブルの影響で少し押さえようというつもりのようだ。

でも、東京のあおり食らっても地方はぜんぜん違うんですよね。
そのへんはどうなんでしょう?

そうなんですけど、なにせそういう指導なんで。

それって、積算ですか?収益還元ですか?

あ、積算は変わらないのですが、収益還元方の還元利回りが厳しくなりました。

うーん具体的にはどのくらいですか?

12%ですね。

じゃあ、東京の物件はまず、買えないですね。だって、利回り7%とかのもの売ってますよ。


多分これで良いと思うのだが、解説すると。
家賃10万円の物件だったら、還元利回り12%と見ると銀行の評価は
10万×12ヶ月=120万
120万÷12%=1000万円
となる。

それが、もし今まで9%で見ていたら
120万÷9%=1333万円
であった。

ということで、今までは1333万円の何割かを融資していたのだが、今度は1000万の何割かになってしまう。ということで、不動産を買える人が減ってくると値段も下がってくるのかな?

ところで、おいらの場合利回り的には18%狙いだから(爆)
120万円÷18%=667万の値段で買うことになる。はずである。

という事は、積算が変わらないので、今回の評価変更は何の妨げにもならないということだ。(爆)


さて、という事なので18%の物件出してください!
よろしくねー
posted by おざわ at 07:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月23日

撃沈!


 競売に企業の元寮が出ていた。アパートに転用可能姉妹である。
見に行ってみたが、ゴミだらけでたいそう汚い。さらに、既存不適格である。
出口は厳しかろうが、値段によるであろう。

 約500万円ほどの最低価格がついており、この状態ならばまあこんな値段ぐらいにしておいて、万が一満室にでもなればいいなあと夢想していたのだ。
 いちおう300万ほどリフォームを見積もっておいて、リフォーム含めて40%ぐらいの利回りの予定だった。

 おととい、入札をしてみた。久しぶりの入札だったから、裁判所に書類を持って言ってチェックしてもらったのだ。

 ところが、本日入札最終日である。

 電話が来ました。わざわざありがとうございます、執行官室の方。

 でもね、「取り下げになりました」だって。

 まあ、そういうれんらくを早めに頂くのはいいことでありがとうございました。
もっとも、そのまま競売になっていても1200万ぐらいを入れる人はいたような気がする今日この頃・・・

ということで、ではさようなら・・・サガサナヒデクダサヒ

posted by おざわ at 21:37| Comment(4) | TrackBack(6) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月28日

らしんばん セミナー参加


 今日はこれから上京して「らしんばん」実践編セミナーに参加。

 らしんばん はなんか凄いのだが、実は良く分からないので今日内容を吸収できればいいなと。本日分はとっくに満席になっているため今更告知しても仕方ないのですが、そんなことで。では出発します。
 

posted by おざわ at 10:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月05日

やばい浄化槽

先日の売り物件、昨日のうちに見に行って写真撮ったり、周りの状況チェック。

近くの物件が空室率高いなあ、4戸が4棟で、6/16空室。ほかの物件はそれなりに入っているのになんでかなあ?

ちなみに売り物件は満室、隣も満室。


その後、今日になって不動産屋とお話した(昨日はお休み)
問題の浄化槽はほんとに問題だった。

なにかというと、隣の戸建とアパートの土地所有者は現状は同じ人らしい、戸建の建物所有者は娘婿だったのだが、売りに出ていて土地諸とも売られるようだ。

 そんで、浄化槽はアパートと戸建で共有している。さらに、場所は戸建の土地の下。!!!

 え、じゃあアパートの人は浄化槽借りてるということかい?

 今までは家族だからいいけど、売られちゃったらこまるんじゃないの?

 ということで、どうやら念書があるらしい、売れた場合でも土地を使用させてもらう替わりに、メンテナンス費用をアパート側で払うということになっている「らしい」
らしいんじゃしょうがない、現物を保有できなければ意味無し。

あとは、空室の多いアパートについて情報を得た。どうも割高の家賃でさらに敷金3ヶ月で返金無しと言う条件が付いているようだ。ちょっとハードル高いなあ。
このための可能性は高い。


 で、値段については計算したら、このくらいしか出せませんと資料を不動産屋さんに見せて納得していただいた。これで売主さんと話してもらおう。

なぜ売るのかは詳しくは分からずじまいだったが、売り急ぎの可能性はあるとのこと。希望の光が・・・

とかいうけど、自分がそういう目にあわないようにやはり割安に買わないといけないでしょう。

posted by おざわ at 20:30| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月02日

またさらに次



 この前とは別の不動産屋さんから物件情報。詳細は書けませんけど。

 RCで6戸というRCとしては小粒なのも良い感じである。探していた地域でもあり安くなれば良い物件になりそうである。
 安くなればと書いたが、実は値段が決まっていないと。不動産屋さんからはおざわさんが値段付けてみてくれればそれで話をして見ますよとか言われた。
 幾らでも良いのかというわけにもいかないだろうがどうなるのかなあ?一応計算はしてみた。表面15%程度で持って行ってみようとかいいつつ、まだ見てないからその後で。

 なにせ詳細書けないので書きようがないなあ。
ただ、問題が数点有るようです。そういえば土地の面積とかもわかんないんだってさ。なーんでかな?


 この物件がおいらの決めた値段で買えればうれしいなあ。買えます様に。
posted by おざわ at 00:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月29日

次が来た!




おかずさんに次行ってみようと言われたころに、電話が来て次が来ました。

 電話ではなんだというので、来社頂き資料とお話を頂いた。

すごいとおもうが、残念ながらアパート+一軒家のタイプが利回り10%
アパートが利回り8.5%


不動産屋さんの目の前で、シミュレーションをしてみて

「ね、この値段じゃ、毎年50万円ずつ赤字ですよ。お金が有る人ならいいでしょうけど、商売でやっているのでこれでは買えません。」

半値なら考えると言ったというか、半値にならないと買えないなあと言って、その値段で売主さんにもっていけますか?と聞いたのだが、やはり答えは厳しいですねーと。

いま持っているのはどのくらいの利回りですか?と聞くから18〜22%と言うと、それくらい必要なのですね、もう少し、いいのを探してみますと、言ってお帰りになった。


よろしくお願いします。

posted by おざわ at 17:21| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月18日

着々と区分減少化進行

本日区分所有の売買契約を無事終えてきました。

今回は、契約と手付金のみの授受で、決済はまだ先の8月末ということです。
契約時に融資条項については、今回関係ないのでという説明をされたので、んんん??融資受けないのであればなんで、決済がそんなに先なんだろう?

聞きたいのは山々なれど、うーんどうしようかと思っているうちに無事契約終了。
不動産屋を出たところで、買主さんが話しかけてきて、決済遅くなってすみませんが、現在資金は株につっこんでいて、株を売らないと資金が出てこない。株なので、タイミングもあるから出来るだけ高く売りたい。なんで、3ヶ月ぐらいの間に高値で売りたい。

ということでした。なるほどねえ。いろんな理由が有るものだ。
でも、もうちょっと早くして欲しいものである。


ちなみに、今日の結婚アパートは、霧除けの上部のコーキングのやり直しと、202,203号室の床のウレタン塗装。材料はH君とドライブして、ホームセンターではなく塗装やに行って、仕入れてきた。大体ホームセンターの値段と同じようだが、ホームセンター仕様では「しゃぶ」くてレべりングしないということで、今回塗ってみたらというか開けたとたんに良く分かるレベルの差である。

とろとろである。うーん、あまりの違いにビックリ。H君は塗装屋を紹介してくれたので、次回は自分でやろう。

というか今回も自分でもやったのだが・・・自分だけでやろうかな?

posted by おざわ at 23:14| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月07日

祝!\(^o^)/



 インドの山奥で修行した甲斐がありました。晴れ

 その1

 かねてより売りに出していた区分所有を先日見学した方が本日購入の意思を不動産屋に伝えてくれたそうです。\(^o^)/

 実は最近、外壁塗装をしており、キャッシュがタイトになるところでしたが、これでよしと。
 まあ、まだ契約が18日ということで先なので安心は出来ないのですけど。さらに残念なのは決済は3ヶ月後ということで、ずいぶん先だなあ。そんなに融資に時間掛かるかなあ?

 まあ、いずれにしろ思っていた事が実現するのは最高です。


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posted by おざわ at 21:43| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月10日

「なんだよー」と「へーすごいな」



まず、なんだよーのほう。

先日相談した、土地買取依頼の件

 なかなか、測量士と立ち会って見ようという連絡が来ない。今日になって行ってみた。
俺:ピンポーン! あのー、立会いはいつになりました?電話来ないんで来て見ました。
Mさん:あ、それがねえ、兄弟にも相談したら、別に売らなくても良いんじゃないの?と言われて、今回は売らないで、今までのままで。

俺:(げげーなんだよ!売らない限りもう貸したくないとか言っておいて、手のひら返すなよ!)え、そうなんですか?はー

Mさん:まあそういうことで、今後も使って下さい。
俺:えーっと、そうなると支払先も今後代わってくるだろうし、やはりこのくいがどこの物なのか確認した上で、車の位置をずらしたりしてもらったりもしないといけないかも?もう一度現地見て下さいよ。

Mさん:いいですよ。
現地にて(20m先)

このくいからすると、やはりこの部分はMさんの土地ではないと思うので、Mさんにお金払うのはおかしいと思いますが、どうでしょう?
Mさん:そうね、じゃあこの辺はまた奥の人と話して、そちらから借りてもらえば良いんじゃないの?


とか言いながら、どうもくいの位置に疑問が有るようだ。そこで、となりの売り地(Mさんが売って、不動産屋が所有)の人に確認してもらいましょうよ。

として電話したが、今日は無理と言うことで、月曜にでも。

というので、結局駐車場は売らないということになった。
ところで、Mさん、話を2転させておいて謝りもなしカイ!困るんだよねーそういうことじゃ。ぷんぷん!


 さて、そんなことの合った後リフォームをしていたら、206の入居者さんが顔を出した。この人、シャワー水栓と、鏡をつけて欲しいと言ってきて、1000円アップでいいよと言ったのだが、残念なことに500円に値切られた人だ。

 ちょうど物は有ったので、今日、後でつけるよと言っておいた。

 その後、リフォームやさんのいつものMさんと連れの大工さんが来て、床鳴りやペンキ塗りに付いてひとくさり。その後もなんだかんだと話をしていて30分ぐらい経ったかな?
 今日は、奥さんが久々に来て、203号室、洋室のペンキ塗りを終わらせた。
 おいらは、収納にCF張って、キッチンの水栓交換、トイレのドアノブ外しぐらいかな。
 その後206号室にて、鏡とシャワー水栓を取り付けながら色々お話。また交渉されてしまい、105号室の賃料が上がったんですが、105号室の友達のところにもこのシャワーと鏡付けてくれないですか?そうすれば、1000円アップも納得すると思うんですよと。
 
 この方、若いがしっかりしてるなあ。すっかり交渉負けしているおいら。
もともと、105号室の方が、紹介してくれては言ってくれた方だ。

 で、暫く作業してほぼ完了と言うころに、大家さんお茶飲んできませんか?と。

 で、奥さんと共にお邪魔してお茶を頂いた、しぶく梅昆布茶。

 そしたら、22歳で高卒で働いて、転職と共にひとり立ちしてアパートに入るようにした。話の端々に、うーんいろんなことを考えてるなあ、しっかりしてるぜ!

 年金は、掛けてるけどきっと戻ってこないんじゃないか、結婚して子供できたら、この給料じゃ共稼ぎだから、家事を分担するためにも今料理もやってみている。定年になるころにはとか、親と話していて、昔と今では物の豊富さとか便利さが桁違いで、でも大事に使わないといけないなあとか、給料は下がってしまったけど、月末にあまるようにして親のところにもって言って貯金してもらうとか。

 うーん好青年でございました。
 これからもよろしくね。あ、家賃は500円アップだよー。
posted by おざわ at 22:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月16日

長野の税務署は仕事が速いなあ。



って、たぶん仕事量がすくないだけだろう。9月に決済した物件のうち1つに取得税のおしらせが来たかと思ったら、2週間ほどで支払えというのも来た。**万ほど。

皆さんの話を聞いていると、たいてい半年後ぐらいに課税されるというのだが、おいらのは今までもほとんど3ヶ月程度。
なにか、免税とか軽減とか無いのかと電話したこともあるが、無いといわれてしまいます。
 
 なかなか、自己が居住しない物件はきびしー。


 あー、多分来月にももう1物件分がくるなあ。これが多分1**万ほど。あーあ、高いなあ。税金。

posted by おざわ at 07:08| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月11日

あっというまの2日間

熱海の忘年会は楽しかったです。
メンバーも濃いし、話は止まらないし、中身もおもろいし、かわいい子供たちも沢山はしゃいでまわっているし。


料理は普通かなと思いましたが、大野屋では、ローマ風呂というのが面白かった。
その場に行って初めて知ったのですが、ここって宮崎アニメだっけ?のおもいでぽろぽろで主人公が子供の頃、ローマ風呂に入っていて、のぼせてしまったと言う場面がありました。ん、?そういえばそんなところを見たような気がする。

シーザー(カエサル)がたっていて、その両サイドに湯船の巨大なのが2つありなかなかこれは楽しいなと。

 会話の中で一番記憶にあたらしいのは、料理中の奥さんのお尻をさわるかというアンケートがあったことですね。
 
男 さわる、さわる、さわる、さわらない。
女 ノーコメント、ノーコメント

ということで、当然おいらはさわるくちであった(爆)
posted by おざわ at 19:39| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月21日

不動産物件情報3件到着+1件

 今日電話来てアパート情報来たよ、概要はこれこれだけど、興味あるならFAXするよと不動産屋さん。

 とりあえず、送ってくれと言って、来たのは下記の3つ

1.近場の市内、けっこういい場所。表面が13%程度で、築10年。
 まあまあだけど、この値段ではちょっと買えないなあ。指値して様子見というか、これから調査に。

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posted by おざわ at 20:47| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月30日

シリーズ終了

シリーズ終了

と言っても、旬でなくなった日本シリーズではありません。
でも、思えば最終戦の札幌ドームの前を通って、写真も撮ったんです。
でも、その4時間後くらいに試合は始まったのですが。


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posted by おざわ at 20:45| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月20日

うーんホントかなあ?

シリーズで続いております区分所有の売却に関するお話。

先日入居者さんにアパートのほうは日当たりがいいですよ、ペットもいいですよと言った後はなにも進展がない。

ところが、不動産屋のほうは電話が来ましたよ。

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2006年10月18日

かるーくお電話

 なかなか、ハードな問題でアクションを起こせなかったのですが、本日入居者さんと電話でお話ししました。

昨日も電話したのですが、お留守でしたので、昨日のテンションからは少し下がったところでご挨拶から。

 なんと言ったかといえば、アパート買ったので、そちらは家賃も安いし、日当たりも最高、ペットもOKですよと。もし興味があったら不動産屋に案内してもらってください。

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posted by おざわ at 18:34| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月13日

入金完了。お次はどうする?

 ということで、昨日の続き。
本日、リフォーム業者のMさんにもここ数日の話を聞いてもらった。彼も収益物件を持っているので、最初の家賃まで面倒を見ないなんてありえないと言ってくれた。
うーん、やはり東京方面の不動産屋だけではなく、地元でもそういうのが当たり前なんだと意を強く出来た。
 
 さて、区分の売りについて、話もしました。オーナーチェンジで始めているんだから、それで行ったらどうかねえとアドバイス頂いた中でこんな感じにしようかなと。

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posted by おざわ at 22:00| Comment(11) | TrackBack(1) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月12日

事態は意外な方向に!

昨日の記事で書いて、うーん、もうこの不動産やとは、縁が切れたのかなあ。もう一度謝りに行ったらもう会うことは無いかなと思っていたのです。

ところが、ところが、なんだかなあの展開。


今日、電話が来たんです。ひょー!続きを読む
posted by おざわ at 23:23| Comment(13) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

やってもうた!

 大失敗でした。あーあ、やれやれ。

 忙しいのかがいけなかったのか、それとも相手がいけなかったのかとも思うけど、結局おいらがいけなかったんだなあ。人のせいにしてはいけないよね。

 で、なんのこっちゃですが。こんなこと。

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posted by おざわ at 11:30| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月18日

犬の死骸あり!

がちょーん!


犬の死骸です。



戸建が競売に出ていて、その報告書に「犬の死骸が内部にある」と。

うーん、現在空き家のようですが多分夜逃げかなあ?犬は室内に閉じ込めたままかよー。ひどい話だ。

コノ物件最低落札価格500万円ほどですが、土地は広くないものの30坪ぐらいの家が建っており、しかも見た目はきれいで新しい。せいぜい築10年ぐらいな感じ。

普通の値段なら多分1200万はくだらないような気がする。

うーん、犬の死骸。

悩むところだ。

あーでもどうなっているのだろうか?

もう、ぐちゃっとなって白いものがうろうろ這い回っているのだろうか?????
あまり想像したくないのだが、想像しておかないともし買ったときに困るなあ。
それとも乾燥ずみでしょうか?

床はまずアウトになっているだろうから張替えで済むかなあ?根太まで行ってたら大変だ。というかなんというか。

でも安いからとりあえず入れてみようか?

こういうのを処理するのはどこがいいのだろうか?専門業者いるかなあ?
自分で庭に穴掘ってうめるのかなあ?
状態によるけどねえ。

大体犬って言ってもいろいろ大きさがあるしなあ。大きなのだと乾燥しないままでどうしても、どろりんちょ。うううううああああ

30cmぐらいのならもしかしたらあまり被害ないかも

現地はカーテンにより内部見えなかった。

さてさてどうしたものか。
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2007年10月15日

結構足早いなあ

先週水曜に問い合わせをした地元の物件
鉄骨で4200万だったか。

金曜に軽井沢のアウトレットに居る時に電話かかってきて、売主さんと連絡が取れてないからもう暫く待ってくれと。

で、先ほど電話が来て


土曜日に契約したそうです。!


へー、いつから出ていたのかはわからないけど、問い合わせした業者もそんなすぐに売れることは無いでしょうからと言ってたのだが。

東京とちがって、この辺ではいつも足はのろいのだが。びっくりだ。

ちなみにおいらは3000万以下でお願いと言っておいたのだが、価格は不明だ。

好景気の波がこちらまで届いたのだろうか?それとも東京のヒトが現金買いか?

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2007年10月09日

銀行のお話(収益還元のばあい)

先日5期の決算書を持って銀行に行ってきた。

決算書を見せるためなのだが、しっかりコピーされます。これって、出したほうが良いんだろうなあ?
銀行としては、経過を見れて安心できるだろうし、(不安になられては困るが)別件があったら、結局決算書や試算表出すことになるのだから、前もって出しておいたほうが得策か?


で、そのときに話したら・・・

不動産に関しては厳しくなりました。

あちゃー、そうかー。で、具体的には?

金融庁の指導が入って、担保価値を今までよりも低く見るようにということで、当行では3月ぐらいから変化しましたよと。
指導の時期が各行ばらばらだから世の中全体的にいつからというわけではないですけど。
どうやら、東京のミニバブルの影響で少し押さえようというつもりのようだ。

でも、東京のあおり食らっても地方はぜんぜん違うんですよね。
そのへんはどうなんでしょう?

そうなんですけど、なにせそういう指導なんで。

それって、積算ですか?収益還元ですか?

あ、積算は変わらないのですが、収益還元方の還元利回りが厳しくなりました。

うーん具体的にはどのくらいですか?

12%ですね。

じゃあ、東京の物件はまず、買えないですね。だって、利回り7%とかのもの売ってますよ。


多分これで良いと思うのだが、解説すると。
家賃10万円の物件だったら、還元利回り12%と見ると銀行の評価は
10万×12ヶ月=120万
120万÷12%=1000万円
となる。

それが、もし今まで9%で見ていたら
120万÷9%=1333万円
であった。

ということで、今までは1333万円の何割かを融資していたのだが、今度は1000万の何割かになってしまう。ということで、不動産を買える人が減ってくると値段も下がってくるのかな?

ところで、おいらの場合利回り的には18%狙いだから(爆)
120万円÷18%=667万の値段で買うことになる。はずである。

という事は、積算が変わらないので、今回の評価変更は何の妨げにもならないということだ。(爆)


さて、という事なので18%の物件出してください!
よろしくねー
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2007年08月23日

撃沈!


 競売に企業の元寮が出ていた。アパートに転用可能姉妹である。
見に行ってみたが、ゴミだらけでたいそう汚い。さらに、既存不適格である。
出口は厳しかろうが、値段によるであろう。

 約500万円ほどの最低価格がついており、この状態ならばまあこんな値段ぐらいにしておいて、万が一満室にでもなればいいなあと夢想していたのだ。
 いちおう300万ほどリフォームを見積もっておいて、リフォーム含めて40%ぐらいの利回りの予定だった。

 おととい、入札をしてみた。久しぶりの入札だったから、裁判所に書類を持って言ってチェックしてもらったのだ。

 ところが、本日入札最終日である。

 電話が来ました。わざわざありがとうございます、執行官室の方。

 でもね、「取り下げになりました」だって。

 まあ、そういうれんらくを早めに頂くのはいいことでありがとうございました。
もっとも、そのまま競売になっていても1200万ぐらいを入れる人はいたような気がする今日この頃・・・

ということで、ではさようなら・・・サガサナヒデクダサヒ

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2007年07月28日

らしんばん セミナー参加


 今日はこれから上京して「らしんばん」実践編セミナーに参加。

 らしんばん はなんか凄いのだが、実は良く分からないので今日内容を吸収できればいいなと。本日分はとっくに満席になっているため今更告知しても仕方ないのですが、そんなことで。では出発します。
 

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2007年07月05日

やばい浄化槽

先日の売り物件、昨日のうちに見に行って写真撮ったり、周りの状況チェック。

近くの物件が空室率高いなあ、4戸が4棟で、6/16空室。ほかの物件はそれなりに入っているのになんでかなあ?

ちなみに売り物件は満室、隣も満室。


その後、今日になって不動産屋とお話した(昨日はお休み)
問題の浄化槽はほんとに問題だった。

なにかというと、隣の戸建とアパートの土地所有者は現状は同じ人らしい、戸建の建物所有者は娘婿だったのだが、売りに出ていて土地諸とも売られるようだ。

 そんで、浄化槽はアパートと戸建で共有している。さらに、場所は戸建の土地の下。!!!

 え、じゃあアパートの人は浄化槽借りてるということかい?

 今までは家族だからいいけど、売られちゃったらこまるんじゃないの?

 ということで、どうやら念書があるらしい、売れた場合でも土地を使用させてもらう替わりに、メンテナンス費用をアパート側で払うということになっている「らしい」
らしいんじゃしょうがない、現物を保有できなければ意味無し。

あとは、空室の多いアパートについて情報を得た。どうも割高の家賃でさらに敷金3ヶ月で返金無しと言う条件が付いているようだ。ちょっとハードル高いなあ。
このための可能性は高い。


 で、値段については計算したら、このくらいしか出せませんと資料を不動産屋さんに見せて納得していただいた。これで売主さんと話してもらおう。

なぜ売るのかは詳しくは分からずじまいだったが、売り急ぎの可能性はあるとのこと。希望の光が・・・

とかいうけど、自分がそういう目にあわないようにやはり割安に買わないといけないでしょう。

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2007年07月02日

またさらに次



 この前とは別の不動産屋さんから物件情報。詳細は書けませんけど。

 RCで6戸というRCとしては小粒なのも良い感じである。探していた地域でもあり安くなれば良い物件になりそうである。
 安くなればと書いたが、実は値段が決まっていないと。不動産屋さんからはおざわさんが値段付けてみてくれればそれで話をして見ますよとか言われた。
 幾らでも良いのかというわけにもいかないだろうがどうなるのかなあ?一応計算はしてみた。表面15%程度で持って行ってみようとかいいつつ、まだ見てないからその後で。

 なにせ詳細書けないので書きようがないなあ。
ただ、問題が数点有るようです。そういえば土地の面積とかもわかんないんだってさ。なーんでかな?


 この物件がおいらの決めた値段で買えればうれしいなあ。買えます様に。
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2007年06月29日

次が来た!




おかずさんに次行ってみようと言われたころに、電話が来て次が来ました。

 電話ではなんだというので、来社頂き資料とお話を頂いた。

すごいとおもうが、残念ながらアパート+一軒家のタイプが利回り10%
アパートが利回り8.5%


不動産屋さんの目の前で、シミュレーションをしてみて

「ね、この値段じゃ、毎年50万円ずつ赤字ですよ。お金が有る人ならいいでしょうけど、商売でやっているのでこれでは買えません。」

半値なら考えると言ったというか、半値にならないと買えないなあと言って、その値段で売主さんにもっていけますか?と聞いたのだが、やはり答えは厳しいですねーと。

いま持っているのはどのくらいの利回りですか?と聞くから18〜22%と言うと、それくらい必要なのですね、もう少し、いいのを探してみますと、言ってお帰りになった。


よろしくお願いします。

posted by おざわ at 17:21| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月18日

着々と区分減少化進行

本日区分所有の売買契約を無事終えてきました。

今回は、契約と手付金のみの授受で、決済はまだ先の8月末ということです。
契約時に融資条項については、今回関係ないのでという説明をされたので、んんん??融資受けないのであればなんで、決済がそんなに先なんだろう?

聞きたいのは山々なれど、うーんどうしようかと思っているうちに無事契約終了。
不動産屋を出たところで、買主さんが話しかけてきて、決済遅くなってすみませんが、現在資金は株につっこんでいて、株を売らないと資金が出てこない。株なので、タイミングもあるから出来るだけ高く売りたい。なんで、3ヶ月ぐらいの間に高値で売りたい。

ということでした。なるほどねえ。いろんな理由が有るものだ。
でも、もうちょっと早くして欲しいものである。


ちなみに、今日の結婚アパートは、霧除けの上部のコーキングのやり直しと、202,203号室の床のウレタン塗装。材料はH君とドライブして、ホームセンターではなく塗装やに行って、仕入れてきた。大体ホームセンターの値段と同じようだが、ホームセンター仕様では「しゃぶ」くてレべりングしないということで、今回塗ってみたらというか開けたとたんに良く分かるレベルの差である。

とろとろである。うーん、あまりの違いにビックリ。H君は塗装屋を紹介してくれたので、次回は自分でやろう。

というか今回も自分でもやったのだが・・・自分だけでやろうかな?

posted by おざわ at 23:14| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月07日

祝!\(^o^)/



 インドの山奥で修行した甲斐がありました。晴れ

 その1

 かねてより売りに出していた区分所有を先日見学した方が本日購入の意思を不動産屋に伝えてくれたそうです。\(^o^)/

 実は最近、外壁塗装をしており、キャッシュがタイトになるところでしたが、これでよしと。
 まあ、まだ契約が18日ということで先なので安心は出来ないのですけど。さらに残念なのは決済は3ヶ月後ということで、ずいぶん先だなあ。そんなに融資に時間掛かるかなあ?

 まあ、いずれにしろ思っていた事が実現するのは最高です。


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2007年03月10日

「なんだよー」と「へーすごいな」



まず、なんだよーのほう。

先日相談した、土地買取依頼の件

 なかなか、測量士と立ち会って見ようという連絡が来ない。今日になって行ってみた。
俺:ピンポーン! あのー、立会いはいつになりました?電話来ないんで来て見ました。
Mさん:あ、それがねえ、兄弟にも相談したら、別に売らなくても良いんじゃないの?と言われて、今回は売らないで、今までのままで。

俺:(げげーなんだよ!売らない限りもう貸したくないとか言っておいて、手のひら返すなよ!)え、そうなんですか?はー

Mさん:まあそういうことで、今後も使って下さい。
俺:えーっと、そうなると支払先も今後代わってくるだろうし、やはりこのくいがどこの物なのか確認した上で、車の位置をずらしたりしてもらったりもしないといけないかも?もう一度現地見て下さいよ。

Mさん:いいですよ。
現地にて(20m先)

このくいからすると、やはりこの部分はMさんの土地ではないと思うので、Mさんにお金払うのはおかしいと思いますが、どうでしょう?
Mさん:そうね、じゃあこの辺はまた奥の人と話して、そちらから借りてもらえば良いんじゃないの?


とか言いながら、どうもくいの位置に疑問が有るようだ。そこで、となりの売り地(Mさんが売って、不動産屋が所有)の人に確認してもらいましょうよ。

として電話したが、今日は無理と言うことで、月曜にでも。

というので、結局駐車場は売らないということになった。
ところで、Mさん、話を2転させておいて謝りもなしカイ!困るんだよねーそういうことじゃ。ぷんぷん!


 さて、そんなことの合った後リフォームをしていたら、206の入居者さんが顔を出した。この人、シャワー水栓と、鏡をつけて欲しいと言ってきて、1000円アップでいいよと言ったのだが、残念なことに500円に値切られた人だ。

 ちょうど物は有ったので、今日、後でつけるよと言っておいた。

 その後、リフォームやさんのいつものMさんと連れの大工さんが来て、床鳴りやペンキ塗りに付いてひとくさり。その後もなんだかんだと話をしていて30分ぐらい経ったかな?
 今日は、奥さんが久々に来て、203号室、洋室のペンキ塗りを終わらせた。
 おいらは、収納にCF張って、キッチンの水栓交換、トイレのドアノブ外しぐらいかな。
 その後206号室にて、鏡とシャワー水栓を取り付けながら色々お話。また交渉されてしまい、105号室の賃料が上がったんですが、105号室の友達のところにもこのシャワーと鏡付けてくれないですか?そうすれば、1000円アップも納得すると思うんですよと。
 
 この方、若いがしっかりしてるなあ。すっかり交渉負けしているおいら。
もともと、105号室の方が、紹介してくれては言ってくれた方だ。

 で、暫く作業してほぼ完了と言うころに、大家さんお茶飲んできませんか?と。

 で、奥さんと共にお邪魔してお茶を頂いた、しぶく梅昆布茶。

 そしたら、22歳で高卒で働いて、転職と共にひとり立ちしてアパートに入るようにした。話の端々に、うーんいろんなことを考えてるなあ、しっかりしてるぜ!

 年金は、掛けてるけどきっと戻ってこないんじゃないか、結婚して子供できたら、この給料じゃ共稼ぎだから、家事を分担するためにも今料理もやってみている。定年になるころにはとか、親と話していて、昔と今では物の豊富さとか便利さが桁違いで、でも大事に使わないといけないなあとか、給料は下がってしまったけど、月末にあまるようにして親のところにもって言って貯金してもらうとか。

 うーん好青年でございました。
 これからもよろしくね。あ、家賃は500円アップだよー。
posted by おざわ at 22:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月16日

長野の税務署は仕事が速いなあ。



って、たぶん仕事量がすくないだけだろう。9月に決済した物件のうち1つに取得税のおしらせが来たかと思ったら、2週間ほどで支払えというのも来た。**万ほど。

皆さんの話を聞いていると、たいてい半年後ぐらいに課税されるというのだが、おいらのは今までもほとんど3ヶ月程度。
なにか、免税とか軽減とか無いのかと電話したこともあるが、無いといわれてしまいます。
 
 なかなか、自己が居住しない物件はきびしー。


 あー、多分来月にももう1物件分がくるなあ。これが多分1**万ほど。あーあ、高いなあ。税金。

posted by おざわ at 07:08| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月11日

あっというまの2日間

熱海の忘年会は楽しかったです。
メンバーも濃いし、話は止まらないし、中身もおもろいし、かわいい子供たちも沢山はしゃいでまわっているし。


料理は普通かなと思いましたが、大野屋では、ローマ風呂というのが面白かった。
その場に行って初めて知ったのですが、ここって宮崎アニメだっけ?のおもいでぽろぽろで主人公が子供の頃、ローマ風呂に入っていて、のぼせてしまったと言う場面がありました。ん、?そういえばそんなところを見たような気がする。

シーザー(カエサル)がたっていて、その両サイドに湯船の巨大なのが2つありなかなかこれは楽しいなと。

 会話の中で一番記憶にあたらしいのは、料理中の奥さんのお尻をさわるかというアンケートがあったことですね。
 
男 さわる、さわる、さわる、さわらない。
女 ノーコメント、ノーコメント

ということで、当然おいらはさわるくちであった(爆)
posted by おざわ at 19:39| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月21日

不動産物件情報3件到着+1件

 今日電話来てアパート情報来たよ、概要はこれこれだけど、興味あるならFAXするよと不動産屋さん。

 とりあえず、送ってくれと言って、来たのは下記の3つ

1.近場の市内、けっこういい場所。表面が13%程度で、築10年。
 まあまあだけど、この値段ではちょっと買えないなあ。指値して様子見というか、これから調査に。

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posted by おざわ at 20:47| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月30日

シリーズ終了

シリーズ終了

と言っても、旬でなくなった日本シリーズではありません。
でも、思えば最終戦の札幌ドームの前を通って、写真も撮ったんです。
でも、その4時間後くらいに試合は始まったのですが。


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posted by おざわ at 20:45| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月20日

うーんホントかなあ?

シリーズで続いております区分所有の売却に関するお話。

先日入居者さんにアパートのほうは日当たりがいいですよ、ペットもいいですよと言った後はなにも進展がない。

ところが、不動産屋のほうは電話が来ましたよ。

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posted by おざわ at 21:21| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月18日

かるーくお電話

 なかなか、ハードな問題でアクションを起こせなかったのですが、本日入居者さんと電話でお話ししました。

昨日も電話したのですが、お留守でしたので、昨日のテンションからは少し下がったところでご挨拶から。

 なんと言ったかといえば、アパート買ったので、そちらは家賃も安いし、日当たりも最高、ペットもOKですよと。もし興味があったら不動産屋に案内してもらってください。

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posted by おざわ at 18:34| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月13日

入金完了。お次はどうする?

 ということで、昨日の続き。
本日、リフォーム業者のMさんにもここ数日の話を聞いてもらった。彼も収益物件を持っているので、最初の家賃まで面倒を見ないなんてありえないと言ってくれた。
うーん、やはり東京方面の不動産屋だけではなく、地元でもそういうのが当たり前なんだと意を強く出来た。
 
 さて、区分の売りについて、話もしました。オーナーチェンジで始めているんだから、それで行ったらどうかねえとアドバイス頂いた中でこんな感じにしようかなと。

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posted by おざわ at 22:00| Comment(11) | TrackBack(1) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月12日

事態は意外な方向に!

昨日の記事で書いて、うーん、もうこの不動産やとは、縁が切れたのかなあ。もう一度謝りに行ったらもう会うことは無いかなと思っていたのです。

ところが、ところが、なんだかなあの展開。


今日、電話が来たんです。ひょー!続きを読む
posted by おざわ at 23:23| Comment(13) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

やってもうた!

 大失敗でした。あーあ、やれやれ。

 忙しいのかがいけなかったのか、それとも相手がいけなかったのかとも思うけど、結局おいらがいけなかったんだなあ。人のせいにしてはいけないよね。

 で、なんのこっちゃですが。こんなこと。

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posted by おざわ at 11:30| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする