2007年10月09日

銀行のお話(収益還元のばあい)

先日5期の決算書を持って銀行に行ってきた。

決算書を見せるためなのだが、しっかりコピーされます。これって、出したほうが良いんだろうなあ?
銀行としては、経過を見れて安心できるだろうし、(不安になられては困るが)別件があったら、結局決算書や試算表出すことになるのだから、前もって出しておいたほうが得策か?


で、そのときに話したら・・・

不動産に関しては厳しくなりました。

あちゃー、そうかー。で、具体的には?

金融庁の指導が入って、担保価値を今までよりも低く見るようにということで、当行では3月ぐらいから変化しましたよと。
指導の時期が各行ばらばらだから世の中全体的にいつからというわけではないですけど。
どうやら、東京のミニバブルの影響で少し押さえようというつもりのようだ。

でも、東京のあおり食らっても地方はぜんぜん違うんですよね。
そのへんはどうなんでしょう?

そうなんですけど、なにせそういう指導なんで。

それって、積算ですか?収益還元ですか?

あ、積算は変わらないのですが、収益還元方の還元利回りが厳しくなりました。

うーん具体的にはどのくらいですか?

12%ですね。

じゃあ、東京の物件はまず、買えないですね。だって、利回り7%とかのもの売ってますよ。


多分これで良いと思うのだが、解説すると。
家賃10万円の物件だったら、還元利回り12%と見ると銀行の評価は
10万×12ヶ月=120万
120万÷12%=1000万円
となる。

それが、もし今まで9%で見ていたら
120万÷9%=1333万円
であった。

ということで、今までは1333万円の何割かを融資していたのだが、今度は1000万の何割かになってしまう。ということで、不動産を買える人が減ってくると値段も下がってくるのかな?

ところで、おいらの場合利回り的には18%狙いだから(爆)
120万円÷18%=667万の値段で買うことになる。はずである。

という事は、積算が変わらないので、今回の評価変更は何の妨げにもならないということだ。(爆)


さて、という事なので18%の物件出してください!
よろしくねー
posted by おざわ at 07:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。

この記事へのトラックバック