2006年10月13日

入金完了。お次はどうする?

 ということで、昨日の続き。
本日、リフォーム業者のMさんにもここ数日の話を聞いてもらった。彼も収益物件を持っているので、最初の家賃まで面倒を見ないなんてありえないと言ってくれた。
うーん、やはり東京方面の不動産屋だけではなく、地元でもそういうのが当たり前なんだと意を強く出来た。
 
 さて、区分の売りについて、話もしました。オーナーチェンジで始めているんだから、それで行ったらどうかねえとアドバイス頂いた中でこんな感じにしようかなと。


 まず、入居者が出て行きました。でも買主がやっぱり買うのやめたと言うのは最低である。


 これを解決するには、入居者に出て行ってくれと言う前にまず、売買契約をして、手付金のやり取りをしておく。
 契約書には融資条項みたいな扱いで、入居者が出て行かないと言った場合には売買契約は白紙撤回。と入れておく。
 出るよと言ったら、その後遅滞なく決済まで行う。


 という風にしたらどうかと考えた。もし、買主がやっぱりやめたとなれば、入居者が出て行ってからの家賃の担保として売買の手付金をあてられるから。



 ということで、不動産屋に到着。
 
 まずは、順調に最後の家賃2件分を頂いて、領収書を切った。
ふー、これですったもんだして、もめていたアパート。
あ、これはペット可になって、実際に1部屋ペットもすんでいるので命名しましょう。その名もペットアパートです。以後お見知りおきを。

 その、ペットアパートの決済から最初の家賃までのお金はすべてクリア。長かったなあ。


 その次に、上記の区分について、こういう案ではどうかとお願いしてみた。

まず契約⇒入居者から退去の念書を取る⇒決済

最終的にはその案で行こうと言うことになった。がそこで今日電話で聞こうとしていたOさんからの着信。奥さんが電話出てそのまま外で会話。
 こちらはまあ、そんなことでお願いしますよと。終わって出ようとしたところに奥さんが戻ってきたが、そのまま不動産屋を出た。

 さて、Oさんというか、実はキュリさん同時通訳だけど。もう一度おいらが電話して聞いてみた。
 端的に言えばその取り引きはあまりよろしくないのではないか?と。少しリスクが大きいかな?そのリスクを取る見返りが大してないと言う状況に思えるから、あまり積極的にはお勧めしないなあとのことだ。

 具体的には、入居者を出すと簡単に言うが、そう簡単にはいかない場合がある。契約書上出せると書いてあっても、そんなの文字だけのことで、実際は関係ない。その出すということの責任をこちらが負わないといけない。なぜなら、契約上入居者は近い将来、出るから買主が買うのである。そこで、たとえ決済が終わって所有権が移転した後でも、入居者の気が変わって出ないよと言われたら、そこを出す責任はこちらにあるという事になるのではないかと。念書というのは法律上たいした効果を発揮してくれないと。



 ということで、かなりくたびれて、お菓子屋の喫茶室に逃げ込んでまずは腹ごしらえしてから考えようとしたのだが、うまくまとまらない。

 で、帰ってパソコン教室をしていたら、不動産屋から電話が来た。ちょっと今はダメだと言って、折り返した。

 電話してみると、その期日はどうするのだと言ってきた。つまり契約してから売買を確定させるための入居者との念書を取る期間。これはまあ2週間もあれば連絡取れるだろうねといったのだが、そこで、さきほどのブレーンからの決済後に入居者がやっぱり出ないとかいった場合はどうなるんでしょうね?おいらが責任を負うのかなあ?それもいやだなあ、今回はパスして、オーナーチェンジ物件としての売買が出来るまで待つほうが言いような気がするんですけど。と伝えた。
 
 それに対して、まあそれは言えるなあ。でもなにかいい案がないか、2日ぐらい考えさせてよと言う答えで、本日は終了。


 さてさて、皆様にご質問。
どうしたらいいのでしょうねえ。
また、入居者を退去させるという場合の条件とか、経験談とかありましたらコメントお願いします。


といいつつ、まあこれはやめたほうがいいカナと思っておりますが。
posted by おざわ at 22:00| Comment(11) | TrackBack(1) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
おざわ様

はじめまして、千葉在住の新米大家ぴろやんと申します。
少ない経験からの体験談ですが、ご参考のなればと思い投稿いたします。

これは、かみさんが区分を購入する際の状況です。
@区分ファミリーマンションを一般仲介で購入した。
A物件は賃貸され、契約期間が1年以上残っていた。(短期賃借権)
B賃借人から、次回は契約の延長はせず、更新前に「退去する旨の覚書」を仲介の不動産会社(管理会社)が入手した。

上記の事例から
@退去する旨の覚書を賃借人からもらい、買主へ渡す。この条件を契約書の「特記事項」として記載して、契約をする。

とすることも可能かとは考えます。
詳細な状況が見えませんので、ずれたものになっていたらすみません。

Posted by ぴろやん at 2006年10月13日 23:55
ぴろやんさん、初めまして。

アドバイスありがとうございます。
ちょっとわたしの書き方がいまいちだったかも知れませんが、
退去する旨の覚書=念書と表現
買主へ渡す=全く同じですが書いてありませんでした。
特記事項として記載して契約=契約書には融資条項みたいな扱いで・・・と入れておく。

ということで、殆ど同じ事を考えておりました。
コレだけですと法的に拘束力が生じないというお話しですので、どんなものかと。

一緒に、どなたかの素晴らしいコメントを期待しましょう。
Posted by おざわ at 2006年10月14日 00:12
私たちは、こう考えています。

1、定期借家法以前の契約及び、施行後であっても、定期借家の契約をしていない、一般の契約の場合、更新時期が決まっていても、契約書に、付帯条件として、事前の解約を可能とする文言が入っていても、原則的に、入居人が、住み続けたいという意志を持っている場合、出て行っていただくことは、法的に、難しい。

2、定期借家契約への切り替えは、継続した契約の場合できないことになっているので、通常の賃貸借契約の場合、その契約が、今後も、ずっと生き続ける。

3、「念書」等に、本人がサインしても、ご親戚等から、アドバイスなどがあり、出る必要はないというように、気持ちが変わったとしても、対抗処置が取りにくい。

4、売買自体が、買い手は、自分が住みたいという希望だということだったので、出す努力をするということは、売り主の責任になり、出るという意思表示が会った場合、どれだけの費用負担が生じても、その責任は、売り主側に残り、コストが読み切れない。

と、いうような前提で、もちろん、退去がスムーズに進む可能性もあるし、自己判断で、というようにご返答をさせていただきました。

アパートの売買等で、立ち退きをスムーズに行うノウハウを書いた本なども、多く見かけますが、現実的には、もめるケースが大半。
こちらの都合で退去していただくコストというのも、バカにならないと思います。
また、先方が、法的手段に出られた場合、その対応にかかる時間的、精神的なしんどさも背負う覚悟がいるのかなぁ、と。

お一人の退去で、建物自体の価値が、すごく上がるような事例であれば、私たちでも、退去のお願いをしていく場合もあると思います。

その辺コストパーフォーマンスをどう考えるかだと思います。

指値があって、+退去費用が、売値から、マイナスになる売買。
そのマイナス部分が読めないというのは、私たちだとしたら、とっても怖いなぁって考えました。

分かれ道は、片方を選択した場合、もう一方が、見えなくなってしまいます。
なので、正しい道だったかどうかは、わからないまま。
私たちだったら・・・、ということは、申し上げられても、それが「正しい」かどうかは、わからないですよね。

ぜひ、ご夫妻で、よく話し合われて「自己判断」を。
意外に、スムーズに退去に応じていただけることもあるかもしれませんよね。
Posted by キュリアス at 2006年10月14日 07:54
キュリさん、ありがとうございます。

うーん、さすがだ。

良く分かりました。例えばアパートの建て替えなどを行うことで収益が劇的に向上する、又は更地にすれば高値売却できるなどの場合には負ってもいいリスクということですよね。
 今回は、ちょっとそういうことはありえないので、そのリスクを負うのは痛いですね。
 
 スムーズに退去される可能性はないわけではないでしょうが、少しむずかしいでしょうね。
 ということで、話し合ってみますが、方向はキャンセルを向いております。

またよろしくお願いします。
Posted by おざわ at 2006年10月14日 09:42
賃借人の間近の契約終了日(随時更新でしょうが)は、いつでしょうか?
まず退去(っていうか)自分のアパートに転居をお勧めしましょう。
今引っ越さないと損というような。。
そちらの地方ではオーナーチェンジより、住む人の方が売りやすそうなので、売買契約がうまくいかなくても、しょうがないと思いましょう。
 それと、そのままい続ける場合は家賃を2万円UPさせましょう。
 両方の選択で、引越しがベスト。
 その代わり期限を11月中旬にするとか。。。
 そんな感じでどうでしょ?
 法律上は居座る人に分があります。
 能動的に出てもらう取引をしましょう。(^。^)
Posted by おかず at 2006年10月16日 11:18
おかずさん、いつもナイスアイディアありがとう。

そうね、向こうにお徳感を持っていただいて移動していただければそれに越したことはないですよね。

参考にさせていただきます。(^^♪
Posted by おざわ at 2006年10月16日 21:07
空室なら別の人にも売れるでしょう。
キャンセルが出たら、区分の家賃が入らなくなるなんてケチなことを考えると、不動産の神様がソッポを向きます。
 3棟アパート融資できたんだからそのくらいのチッチャイリスクは負いましょう。(^。^)
 たぶん、うまくいきます。
買主さんには、きれいにするので、ちょっと待ってって言いましょう。
 引っ越して、家賃も安くなり、かなりお得感が出るプランを考えましょう。(^。^)
Posted by おかず at 2006年10月17日 09:14
う、そそそう?

ぐざー!せこいかなあ?
でも今はちょっとまだ空室が・・・

空いていたほうが売りやすいかなとは思います。

そうね、winwinを目指します。
Posted by おざわ at 2006年10月17日 09:41
状況の把握ができなくて、アドバイスしていくのって、難しいなぁって思います。

今回、入居人が高齢者である事、ペットを飼っていらっしゃること。
いまいらっしゃる場所は、比較的利便性のある地域で、転居を進めようとしていらっしゃるアパートは、郊外だとの事。

移動を進めるには、無理があると、思います。
もし、移っていただくとしたら、同じ位の利便性のある地域(買い物などもなれている地域)で、同じような間取りで、家賃も変わらないか、低い、そういったところを探して、高齢者でも、入居が可能か?
ペット付きでもいいのか?
確認の上、敷礼、手数料、前家賃、引っ越しの経費など最低の金額と、プラスα、移動していただく事によって、かかる費用(引っ越しのご案内、各種手続きの変更、銀行や、水道やその他、引っ越し時は、いろいろな手続きがいりますよね)、そして、お詫びの気持ちを伝えるもの(これも、お金でしか伝えられないと思います)の負担。

もし、強引な、家賃の値上げなどで、退去を迫った場合、その方本人は、ある程度納得されても、ご家族や親戚に、わたしのようなタイプがひとりでもいたら、クレームがつきます。

家賃の値上げのためには、根拠が必要で、近隣の家賃相場が、全体的に上がってきていたら、その平均的なパーセンテージの値上げは可能です。

それを大きく逸脱した、家賃の値上げ交渉で、退去を迫るとしたら、問題になります。

訴訟などを起こされると、売買は、もちろんキャンセルになるでしょうが、いまの家賃も、供託という事になってしまう可能性も高いのではないでしょうか?

何よりも、いろいろなトラブルを解決していくのにかかる時間が、一番のリスクのように思えます。
軽く、退去の意志の確認をするのはいいのかもしれないと思いますが、強引な追い立ては、わたしは、お薦めしません。

とはいっても、もちろん、ご夫妻の自己決定。
ご相談を受けたという立場から、改めて、書き込みました。
ブログは、たくさんの方がご覧になっているので、わたしたちの意見を明確にしたく思いました。
Posted by キュリアス at 2006年10月18日 08:29
キュリアスさんの言うとおりですね。
 思いつきのアドバイス失礼しました。m(__)m
勝手に、中年くらいまでの人だと思ってました。
お年寄りなら、お年寄りの交渉の仕方がありますね。
他の大家さんの物件でも空室はあるでしょうから、いろいろ考慮してあげると良いですね。
 お年寄りには「お願い」ですよね。
最終は、売らないというのも、選択肢になりました。引っ越さない住人なのでしょうから。
 ほんと失礼しました。m(__)m
 ちょっと発言自粛します。(ToT)
Posted by おかず at 2006年10月18日 09:17
いつも主人のブログをご覧下さっている方とコメントを下さっている方に感謝をしています。
いつも本当にありがとうございます。

特にコメントを入れるには貴重な時間をかけて下さって、こうして公開している所に書く事の重みや意義など思う事も色々あるかと思います。

主人と私とで不動産という仕事を通して、アパートに入居して下さっている方に感謝の気持ちを持ちながら、そして不動産経営の枠から知り合った方達と交流を持たせて頂きながら、人としての成長をしてゆきたいと願っています。

今更私が申すまでもありませんが、このブログでの皆様との交流は主人と私にとってとても大切にしているものです。
どうかこれからもよろしくお願い致します(^_^)v

不動産等については私ではお話しにならないのですが、普段からの感謝の気持ちを書かせて頂こうと思いましてコメントしました。
不動産以外のクダラない事についてのコメントはタマに書かせてもらっています(笑)

いつもありがとうございます♪
Posted by おざわ妻 at 2006年10月18日 11:01
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