2006年07月07日

夢を語る男!

 今日はあと2行ということで、午前、午後に分けて金融機関回りをしてきた。

午前の信用組合
 ここは以前不動産投資といったら「なにそれ?」という対応でしたので今回も後回しにしてきたところだ。
 アポなしで行ったが、対応してくれていろいろ自分個人についても聞かれてやる気は見える。ただ、変動のみということである。1週間で返事くれるって。

午後はのうきょう
 行ったのだが、結論は撃沈。
 基本は農業用の融資だと、事業用もやらないではないが、数が少ないのでノウハウが少ない。そこをカバーするために金利を高めに設定する。さらに決算書の内容からも少し高めになる。普通の金融機関のほうが良いのではないか?
 もしやったとしても変動で4.5%ぐらいになる可能性が高い。それではご希望に副えないでしょうね。

 ってそりは副えない、ので、資料回収してサイナラー


最後に条件出してくれた最初の銀行。

俺:お願いがあります。返済期間を17年に延ばしてください。
銀:なんで?
俺:元金均等だとは思っていなかったので、当初キャッシュフローが少なくなってしまう。また、戦略を練り直したら、この物件ではキャッシュフローを得て、外壁の塗装など、将来のための再投資に使いたい。そのために延長して下さい。
銀:なるほど、理由は分かりました。ただ、返済終了時に30年超えてしまいますね。ちょっと難しいですが、社内でもんで見ます。
俺:ちょっと別の話しても良いですか?
銀:なんでしょう?
俺:実は私には夢があるんです。
銀:ほうほう
俺:この地域では少子化がとても進んでいます。おいらは去年再婚してるんで、今から子供をつくりたいと思っている。ところが、近所には子供がいないんです。子供もみんなと一緒に遊んだりすることが必要だと思う。
銀:そりゃそうですよね
俺:そこで、裏の田んぼにアパートを建てたい。そのアパートは私設児童手当付きにして、収益性を求めないでやりたい。
銀:子供がいたら家賃を負けるということですか?
俺:そのとおりです、1名1万、2名2万5千とかそういう風に、そのアパートに関しては赤字にならなければ良いという程度にまたは赤字でもかまわない。そういう風にするためには他の地域で稼いでこなければいけない。今回の物件はその基礎を築く大事なものです。だから、良い条件出してください。お願いします。


という感じでした。銀行カウンターで夢を語る男の巻完了
posted by おざわ at 21:32| Comment(11) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
夢かぁ!!
そうですよね!!夢は、夢で終わらせてはいけないですよね!

この続きもアップしてください。
私も夢を手に入れるまで走ります!!
Posted by どら at 2006年07月07日 23:50
おざわさん

銀行のカウンターで、タイミングばっちりのカウンター攻撃ですね。(夢を語る!)

熱い眼差しで語っている姿が想像できます。

さて、融資の話についてですが、、、
私も7月に決済を控え、いくつか銀行(信金が中心です)を回ったので、自分の経験談として書きますね。

私の場合、今回の物件(平成元年築RC4層、1K×16戸)は、現金製造機と割り切っております。
金利上昇に備え、自己資金を使わずキャッシュフローを増加させるために買いました。(決済はまだなんですが…自己資金0円、5年固定2.6%、20年返済という条件なので、たいして良くないかもしれませんが・・・)
固定期間の5年間で物件価格の1/3(満室時)、1/4(8割入居)のキャッシュを蓄えることができます。

また、今回の購入で自己資金(現金)を使わないため、そのキャッシュも蓄えることができ、金利上昇時の対応も柔軟にすることができます。

急激な金利上昇が起こったとしても、冷静に対応できるだけの余裕を持ちたいです。
Posted by chobby at 2006年07月08日 01:09
ドンガバ祭りでお会いしましたTomboです。
私もいつもいろいろ悩みます。参考になるかどうかわかりませんが、情報+αです。
@県外にもがんがん融資しているといううわさのS岡県の地銀S河Bkさんは、軽量F造やW造でも、築年数にかかわらず20年までOKで金利4.5%と聞きました。(いくつも?がありますので、直接お問い合わせください。多分、渋谷の支店が対応してくれると思うのですが…)。
Aノンバンクなのか信託銀行なのか良くわからないO信託さんも金利は高いけれど、返済期間は長いと思います。
B当初の、キャッシュフローを重視するなら、金利より融資期間に着目するのが良いです。金利は高くとも経費です。
Cしかし、減価償却期間を超える返済期間を設定する場合には、超えた時点で不動産所得がグンと上がってしまいますので、税金を含めて要注意です。長期シュミレーションをするとゲッという数字が出たりします。
Dこの先、金利がどうなるか、地価やインフレはどうなるか、人口や稼働率はどうなるのか、地震や火事はあるのか、不動産より良い投資先があるかもしれませんし、10年先は本当にわかりません。マクロはある程度予測できるかもしれませんが、ミクロ(自分の投資や自分自身)は本当にどうなることやらです。
なので、私の場合は、数字をいじくりまわした後で、結局は縁と勘を頼りに、タイミングで、エイやで決めちゃいます(笑)。
Posted by Tombo at 2006年07月08日 04:10
ドンガバ祭りでお会いしましたTomboです。
私もいつもいろいろ悩みます。参考になるかどうかわかりませんが、情報+αです。

@県外にもがんがん融資しているといううわさのS岡県の地銀S河Bkさんは、軽量F造やW造でも、築年数にかかわらず20年までOKで金利4.5%と聞きました。(いくつも?がありますので、直接お問い合わせください。多分、渋谷の支店が対応してくれると思うのですが…)。

Aノンバンクなのか信託銀行なのか良くわからないO信託さんも金利は高いけれど、返済期間は長いと思います。

B当初の、キャッシュフローを重視するなら、金利より融資期間に着目するのが良いです。金利は高くとも経費です。

Cしかし、減価償却期間を超える返済期間を設定する場合には、超えた時点で不動産所得がグンと上がってしまいますので、税金を含めて要注意です。長期シュミレーションをするとゲッという数字が出たりします。

Dこの先、金利がどうなるか、地価やインフレはどうなるか、人口や稼働率はどうなるのか、地震や火事はあるのか、不動産より良い投資先があるかもしれませんし、10年先は本当にわかりません。マクロはある程度予測できるかもしれませんが、ミクロ(自分の投資や自分自身)は本当にどうなることやらです。

なので、私の場合は、数字をいじくりまわした後で、結局は縁と勘を頼りに、タイミングで、エイやで決めちゃいます(笑)。
Posted by Tombo at 2006年07月08日 04:15
わたしも、今日のブログで、夢の事、ちょっと書いていたところです。
夢を語れる人って素敵ですよね。
夢の実現までのハードルは、それぞれにあると思います。
わたしは、近頃、「夢見る力」が、低下しているのかなぁ?!
なんか、踏ん張りが利かなくて・・。
ただ、年取っただけなのかもしれませんが。笑。
Posted by キュリアス at 2006年07月08日 10:43
どらさん、いいですねえ。
夢は手に入れるとやっぱり良いですよね。

一緒に進みましょう。!
Posted by おざわ at 2006年07月08日 11:31
chobbyさん、ありがとう。
参考になります。考え方は結構似ているかも知れませんね。
今となってはキャッシュフローを沢山取る方向にシフトしていますが、もともとの性格上あまり偏った事が出来ないようで、7割がたとかで収まってしまいます。
 条件はさすがですね、こちらは今回はじめての取り引きですから良い条件にはあまりならないことは仕方ないとは思います。
 こちらは諸費用分のキャッシュアウトもありますし、まあでもそんなものかと思います。
 
 期間とかはまだシミュレーションしているところです。また決めたら書きます。
Posted by おざわ at 2006年07月08日 11:41
Tomboさん、具体的にありがとうございます。
ドンガバ祭りの人脈がものすごいので凄く助かります。

 なるほど、県外の金融機関というのが今まで眼中に無かったです。なんせ、見回しても電話帳調べても無いもので。
 1、2はどうしますか、んーんと渋谷ならいけるか。検討します。
 3、4.確かに金利は経費ですね。だんだんそういう見方が出来る状況に向かいつつあります。というのも今まで、経費だからと言って使えるほどの売上があまりなかったから。減価償却期間を超える返済期間はどうも難しそうなので、そちらの心配はいらないかな。

 5.まだ経験と勘が足りないものでやれやれ。

2つコメントあったので1つは消しますね

参考になります。
Posted by おざわ at 2006年07月08日 11:48
キュリさん、そうですかこれから見に行きますね。
夢を見る力が低下ですか?全然そうとも思えませんが、新築で恋の生まれるアパートを建てたり、イタリアに行ってきたり、おいらからすると夢のようです。

キュリさんならいけますよまだまだ。go!
Posted by おざわ at 2006年07月08日 11:50
夢。。。いいですよね。

ちょっと、厳しい言い方をしますよ。
お金儲けの夢を語ったほうが、バンカーにはいいと思います。
 特に、初回ですから。
わざわざ、マイナスのCFの物件を今後建てるかもしれない?
というのは、今言う必要があるのか?
それを上司に言われると、偏屈な人だと、、、。(^_^;)
まあ、気のせいでしょうけどね。
まず、融資してもらって、仲良くなってからのほうが無難です。
 せっかく、どういう条件でしょうが、貸すといっているので。(^^)
 今度会ったときにでも、5年後CFが、200万くらいになったときの話ですとか、ぼかしましょう。( -.-)/ ( +.;)
Posted by おかず at 2006年07月08日 14:21
おお、おかず師匠。
そうかー、うーん深いなあ。

まあ、他で沢山稼いでからということは言ったので、すぐだとは受け取ってないと思いますけど、念のためそう言っておきます。

手取り足取りありがとう。
Posted by おざわ at 2006年07月08日 14:34
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