2006年07月05日

融資条件は、そう誉められたものでもないなあ

ということで、昨日融資可能姉妹(ちょっと借りました)の返事をもらって、今日の午後に、奥さんも連れて銀行Aに行ってきました。

なぜ、奥さんかというと、特に必要は無かったものの、行って顔を見せて連帯保証人と言う話をしてもそこで、「私は聞いてない」なんて言いさえしなければきちんと話はして有りますと言う事が伝わるのではないかと、思ったわけである。

 早速、A4の1枚の用紙が出てきた。初めて銀行からもらったぞ。それまで資料何枚出したことやら。

 以下提示内容。

1.10年返済のとき

 金利:変動    2.2%
    3年固定  2.875%
    5年固定  3.375%
   10年固定  3.975%

 担保: 融資対象物件
 保証人: 代表者及び法定相続人

2.14年返済のとき

 金利:変動   2.5%
    固定選択型は同上
 担保:融資対象物件+当行評価額によっては別物件が必要
 保証人:同上

3.その他
固定の金利は1週間で変動していく。
物件の評価額はあと1週間で出る。
実行は今から2週間から20日後に可能

手数料:担保設定で4万
火災保険:年払いでも可。銀行指定でなくても可能但し、質権設定は行う。

固定金利期間での打ちいれの手数料  31500円
変動又は固定期間終了後の打ちいれ手数料 5250円




という条件の提示がなされた。書いていいのかな?こんなの。あとで消すかも?

返済期間はもともとこちらで14年希望と書いたわけです。これ資料が来た時点では平成2年築とかいてあり、16年経過でした。(あとで登記簿見たらH1年12月だった)築30年になる時点で返済終了ということで14年ということにしたんです。これでもキャッシュフローはある程度取れると見込んだのですが、せっかくだからもう少し長くしたほうが良かったのかなあとの思いもあります。

固定期間が取れる可能性は低いと見ていたため、今回固定という選択肢が選べることは嬉しいのですが、ちょっと金利が高いですね。10年固定ではほぼ4%か。これって皆さんの実績ではどういうものでしょう。今回はじめての取り引きになるのであまり良い条件は期待できないのかなあともおもうのですが。

せっかく固定がとれるのであれば、10年固定にして、11年目に打ちいれしてそのときの金利が10%になっても耐えられる状況に持っていくのが良いのかなと今は思っています。10年後には、借入残高と累計のキャッシュフローが同じぐらいになるので、ほぼ金利のリスクは消すことが可能かな。もっともキャッシュフローを使わないと生活できないのが難点なのだが。

5年固定だと、その時点ではあまり打ちいれするキャッシュが溜まってないし、返済残高がまだ多いので、金利上昇にはちょっとやばいなあ。


他行の返事はまだ来ないのだが、1行は固定は不可能ですと言っていた。なかなか悩ましい問題だ。

さて、皆様ご意見お待ちしております。
posted by おざわ at 21:38| Comment(18) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
先日お会いしたカリスマ投資家の白岩貢さんは、固定で借りろと話していました。

最低、三年固定がよろしいのではないでせうか?
できれば5年固定。

もう少し長いローンを組めると、手元にお金が残ります。そのCASHで、今度は現金で高利回り物件を購入して、返済を手伝わせませう。
詳しくは「利回り30%超えのApartmentを入手スル方法!」で話している通りです。
このコメントを読んで興味を持った方は
cashflow101ss@yahoo.co.jp
までご連絡ください。
Posted by CASHFLOW101 at 2006年07月05日 23:04
お久しぶりです。

10年と14年で担保や変動の金利が変わるのは怪しいですね。(汗)

他の銀行にも打診して条件をつり上げるべきかと思います。
Posted by ムサシ at 2006年07月06日 12:13
こんにちは。

↓ の前回の記事にコメントしそこなったのですが、今回の記事を見ると、微妙な条件ですね。
 ローン期間が10年だとCFが厳しいのではないかと思いますし・・・他行とアイミツとれればいいですね(僕は銀行のアイミツを取る勇気がありませんが・・・)。
Posted by 気ままなネコ。 at 2006年07月06日 17:31
土下座して、頼みましょう。(^^)
年数延ばして!って。m( _ _ )m
Posted by おかず at 2006年07月06日 17:52
cashflow101さん

そうですね、白岩さんならそう言いそうですね。
ローン期間はこれから延ばせるかどうかは微妙ですが、検討に値しますね。

固定5年か10年かで悩みます。
Posted by おざわ at 2006年07月06日 17:53
おおームサシさん、オフのほうが会ってますね。
おひさしぶりです。

そうですか、やはり怪しい?
どうして怪しいと思うのでしょうか?銀行初心者の私に噛んで含めるようにお願いします。

他の銀行は3行ですが、1つはダメ。
もう一つは検討中、もう1つは固定は不可です。だって。

田舎は銀行少ないんですよ。ふー
Posted by おざわ at 2006年07月06日 17:59
気ままなネコさん、まいど。

他行に行きますか。それで0.1%でも大きいですよね。10年返済はなしです。

14年をノバせられればいいなあ。
Posted by おざわ at 2006年07月06日 18:02
おかずさん

<m(__)m>  

こんな感じ?

トライします。

Posted by おざわ at 2006年07月06日 18:04
おかずさん向けの、絵文字が見えないなあ。
まあ、分かりました。
Posted by おざわ at 2006年07月06日 18:09
投資手法は、様々で、戦略もあり、何とも言えないのですが、わたしなら、25年で交渉したいと思います。
5年固定でもいいのでは、キャッシュフローが出る事が、リスクヘッジにもなりますよね。
次の融資に対しても、キャッシュフローが出ている事は、プラスになります。
銀行に取っても、決して悪い話ではないので、乗ってくると思いますよ。
おざわさんが、10年後の完璧経済的自由のための戦略だとしたら、それは、それで、素晴らしいと思います。
Posted by キュリアス at 2006年07月06日 21:25
キュリさん、具体的にありがとう。
25年というのは考えの範囲外でした。
もともと、シミュレーションしてみて、14年で結構いけるじゃんと思ったからでそこまでしか考えていなかった。うーん失敗。

伸ばせるだけ伸ばしてくれと頼んでみます。たとえ15年という回答でも10万ぐらい簡単に違ってくるもんね。
Posted by おざわ at 2006年07月06日 22:04
おざわさん、

担保評価ですが、10年返済と14年返済で評価が変わるというのは初めて見ました。
14年なら追加で担保をというのは怪しいかなと。
14年でも追加担保なしでOKなのでは?

金利も同様で、14年返済でも10年返済と同じ2.2%のはずなのですが・・・
14年返済はやりたくないのかも。
ここはつっつけは10年返済と同じ条件になるかと思います。
Posted by ムサシ at 2006年07月07日 08:40
ムサシさん

そうかー、まあ返済が延びたからと言って担保や利率が変わるのは確かに怪しいですね。
理屈がわかんない。

もともと10年というのはこちらからは出してないので、銀行側は10年を押してきているのでしょう。すると14年をさらに延長という手はきつそうでは有りますね。
Posted by おざわ at 2006年07月07日 09:31
単純に、
10年は、事業ローンなので、ある程度、下駄を履かせられる。
それ以上は、収益不動産ローン?(アパート)なので、もいっかいきっちり今の担保評価を出さないとはっきりいえないので、こういう感じ?

できれば、前者のほうがめんどくさくないのでこっちを押す。

どうしてもといわれれば、やりましょう?

で、どうしても、お願いします。m( _ _ )mm( _ _ )m

かなあ?って予想はどう??
Posted by おかず at 2006年07月07日 11:04
んーん、さすが現役で銀行に何度も当たっているおかずさん。

そーかも知れない。あ、忘れてた。そういえば10年超えると本部決済、10年以下なら支店決済も可能と言っていた。

で、どうしてもお願いします。

ってここでお願いしてどうする(^^♪
Posted by おざわ at 2006年07月07日 13:36
今日、気を取り直してもう1行行って来ました。

17年返済にして。

結果は1週間後ということで、健闘していただくことになりました。
Posted by おざわ at 2006年07月07日 13:38
なるほど、支店決済と、本店決済では、ばりばり違いますね。
支店長が本部の担当者に嫌われていたら??
担当者が、本部にきらわれてたら?
支店自体の不良債権が多く、貸したくないと判断したら??

なんて、ネガティブじゃいけません。
利回りがいいなら、本部のほうが乗ってくれるかも??

がんばれーー。

(あっちも。)(^^)
Posted by おかず at 2006年07月07日 17:09
おかずさん、さんきゅー

なるほど、そういうのもありますよね。なにせ人間が決めることだから。

きょうもがんばったよ。
ちょっと気乗りしなかったんだけど、行って来た。
Posted by おざわ at 2006年07月07日 21:15
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