2006年05月15日

不動産屋めぐりその2

 結婚アパートを管理してもらおうとしている不動産屋に行って来た。持ち物は修正版のチラシ。今回は厚紙に印刷していった。それというのも、結婚アパートの賃貸付け強化してくれているようで、壁にチラシいや、パンフレットと呼ぼう。を張ってくれていたから。壁に貼るとぺなぺなしてしまいいまいちだったから、厚紙にしておいた。

 内容は、あまりに黄色みがかっている洋室の写真を修正、オレンジのドアが見えない方向から撮ったキッチンの写真に差し替え、また洋室のオレンジのドアはご希望により色の変更可能と追記。
 まあ、その辺が効果として現れるのか否かは不明なれど、やるだけはやっておこう。

 さて、お次の不動産屋にも、同じパンフレットを持って参上。
したのだが、先客とお話をしている。中古の家を探しに来たお客さんに対して、設備もいつ壊れるかわかんないし、ローンもつきづらいから新築にしたほうがいいよ。ちょっと遠くてもよければ土地も安くなるし、建物も設計士を入れて46万(ぐらいだったかなあ?)/坪で建てられるよ。とか言う話を聞いていた。

 やがて、こちらの番になり、パンフレット見てもらいお話。
なんか綺麗に出来てるよね、仕事何?あ、そうかそれで綺麗に出来るんだ。というような話から、なぜかゴルフの話になって、おいらの家からは15分ほどでゴルフ場があるから良いところに住んでるねえ、ウチなんか40分もかかるんだよ、良いねえとそういう話が長かったなあ(~_~)
 さて、肝心の賃貸付けはあまりやってないから、もしお客さん来たら、これコピーして管理不動産屋にお客さんを紹介しておくよ。
 で、中古の物件は、まあ無いことも無いけど、これを直してとなると1千万はかかるんじゃないかな。それじゃあしょうがないよねと言って、なんとも話は進まず。でも、少し気に掛かるなあ!あとで考えて見ましょう。

 もう1軒は地区が違ったが、こちらで利回りは?ときくと10%行けば良いほうだよとのこと。普通8%ぐらいかな、12%超えるのなんか見たこと無いなあと。
 でもよく聞くと、空室率が15%ぐらいあるからそれを見込んでの計算のようでした。新築のもあるけど、これは利回り計算すると・・・あ、5%台だ。まるで都心のワンルームマンションのようだ。まあ土地は付いてるけど。


 と、こうやって動いてみるとやはりいろいろ勉強にもなるし、よいなあ。また続けましょう。
posted by おざわ at 15:38| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
小澤さんも、動いていますね。
それにしても、利回り厳しいですよね。
日本全国、収益物件が上げて来ているのかなぁ???
この頃、わたしたちは、商業系や、土地などをみていて、住居系みなくなっているから、何ともいえないのですが、10%切っていると、厳しいですよね。
どうなのかなぁ?
Posted by キュリアス at 2006年05月15日 22:16
普通の物件は、やはり高いので、修繕にお金がかかるのをそのまま買って、安くリフォームとか、いろいろやると、面白いですよ。
 それと、利回り10%といっても、現在家賃で利回り計算する奇特な業者もいるので、当たるのは、正解でしょうね。
 2割入居で10%計算なら、満室50%ですし、4割入居でも25%可能物件です。
 入居させられるか?は、腕次第。(^_^;)
リスク負わないと高利回り物件は出ませんね。(ToT)
Posted by おかず at 2006年05月16日 11:41
キュリさん。まいどどーも。

利回りはこの不動産屋がそう言っていたということですが、ある程度反映しているのでしょうね。

10%切るどころか、おいらは12%でも買えそうもないなあ。キャッシュフローが出ませんけど。みなさんどうしてそんなの買えるのか。キャッシュがあればね。
Posted by おざわ at 2006年05月16日 18:21
おかずさん、まいど。

さすが、おかずさんらしいコメント(^^♪
1千万かかると言っている物件は、下水道工事をするのと、外装のペンキ塗りをするのというのを、考えているようです。内装だけでしばらく持たせるか、安い外回りでなんとかして、行けばなんとかなるかも?

そうか、現況入居利回りで計算するところもあるか。今回は、地区の空室率が15%ぐらいだからということで言ってました。

腕がほしい(^^♪
Posted by おざわ at 2006年05月16日 18:25
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