2008年08月21日

解除の理由

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理由としては、うまく伝えられるか心許ないのですが・・・

やはり境界の問題ということで、境界問題を解決するには時間がかかり間に合わないため。


今回の売主の前の持ち主(死亡)と隣人とで、承諾書が書かれておりました。
但し、その承諾書自体は見せろと要求するのを忘れてみておりません。(失敗した)

見てないので、向こうの話だけですけど。

別紙の図面の部分(この図面は見た)の越境部分は無償で使用する事が出来る。


(期限も書いてないし、日付も年号が昭和60年と書いてあるだけで、月日も入っていない。)

と書かれて、前の持ち主の判子がついてある。それを盾にこのまま使うよと言っているとのことです。裁判なりすれば勝てると思うが、それには時間が掛かる。そういう状態では売れない。こんな承諾書は今回はじめて見た。自分が購入したときはそのままなあなあで貸していたので分からなかった。

軽く考えていたがどうもこじれてしまった。返せといえば返してくれると思っていたがあまり向こうが色々言うからこちらも意地になる。これまで無償で貸していて、返せというのにこちらがまた金払うことになるのも癪だし。こうなったら、契約解除して手付け倍返ししても、もう金の問題ではない。(不動産で40年やって来た経験にも物を言わせて、なんとかしてやりたい。)

注)カッコ内はそんな雰囲気をかもし出していたということで、言ったわけではない。

というような話でした。

でも、そういうことなら、隣人の条件そのままにのんで、代わりに100万も値引きしてくれれば我々は買うよとも言ったのですが、ことは金額の問題ではなく、気持ちの問題ですと。


事実越境部分は10坪ぐらいになり、当初考えていた5坪ぐらいかな?との予測を大幅に上回っており、全体の50坪程度と比較してえらく大きい。
隣人がそういう人であるというのは、今後とも厳しい。


ということで、こちらもじゃあ仕方ないかと思ったところです。

ここまでが説明です。その後妻の友達で東京で不動産業者の人に彼女が聞いたところ。


1.今回の件は手付け倍返しでおこなうとあるが、違約の条項はないのか?そちらが当たるかもしれない?添付契約書参照願います。

契約書の11条(倍返し)か12条(違約)こちらは225万円の違約金とあるがどちらを採用するのが正しいのか?

keiyakusyo.PDF

2.合意解除証書を署名捺印の前で預かってきたけど、これの文言で問題ないでしょうか?書きます。

合意解除証書

売主Aと買主マージは平成20年8月5日付で締結した末尾表示の不動産を目的とする売買契約(以下原契約という)の解除に関し次のとおり合意した。


                記
第一条:売主・買主は原契約第11条の規定に基づき原契約を解除する。
第2条 売主は前条の解除に伴い、原契約に基づき買主からすでに受領済みの金2,000,000円を無利息で買主に返還し、別に金2,000,000円を支払い、買主はこれを受領する。
第3条 売主と買主はこの合意をもって原契約解除による清算を完了し、他に債権債務のないこと、ならびに将来本件に関し異議苦情一切の請求をしないことを互いに確認する。

この合意成立の証として本書壱通を作成し、売主・買主署名押印の上、各自それぞれ壱通を保有する。

                             以上

平成 年 月 日

売主   住所 ●●
     氏名 □□            印

買主   住所 ××
     氏名 △△            印


不動産の表示
土地 長野県●●市1111番地 宅地 地籍150平米
建物   同上         共同住宅 床面積 160平米




以上です。



3.仲介手数料はこの場合無料にする、契約時に払った半分で終わり、決済時に払う予定のもう半分払う。のうちどんなもんでしょう?



4.今回売主が個人だけど、不動産業者で契約解除というのは40年間の経験で初めてだと言ってます。また、仲介の業者もこれは初めてだと言います。先ほど聞いた妻の友人の業者はそんなこと有るか?と鼻でわらったそうです。
さて、一般的にはどんなくらい有るのでしょうか?

ところで、契約した後にミニミニの看板が付いたのが気になりました。現状は3/9戸のみの入居で、収益還元的に安くなっている。

そのあたりの説明した友人の業者は、売る気がなくなって、ミニミニで客付けして(今まで自社のみ)満室にしたら、2000万でも売れる(もともと2000万で売りたかったのを仲介業者が1200万の根付けしてそれを1125万に指値した)ようにしようと思ったのではないか?とも言いました。

境界のことは全部芝居かもしれないと言うようなことを言ってました。



我々としては目の前の人が境界で大変な思いをしてしまった。このままでは済まさないぞみたいな言葉には出さなかったけど、そういう気持ちでいるのではないかなと感じたのを信じていたいところですが。


まあ、いずれにしろやるだけやって、すっきりしました。
もっとも振込み日は資金繰りの都合により8月末にということですので、あ、合意書に振込みの日付入ってないな!


お付き合いありがとうございました。


posted by おざわ at 00:12| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
昨日、お義父さんが連絡とれなくなり、
出動してしまいました。
結局、受話器があがっていただけだったのですが。。。
たいへんな時にトンチンカンなコメントをだしてしまい本当に申し訳ありません。
ごめんなさい。
Posted by kamochan at 2008年08月21日 08:31
臭いますねぇ。
ミニミニ。。。

業者の方は売り物件を手に入れるのに
皆様苦労されているようなので
大手ほどあくどいですよ〜。

まあ何にしても、これでよかったですよ。
お疲れさまー。
 
Posted by ランゲルハンス島 at 2008年08月21日 10:39
 やっぱ、ミニミニでしょ?
埋めて、広告料も6部屋分の利益、その後売却の際の手数料、あわやくば、その後の管理の継続的利益!
 でも、理由はどうあれ、解約の権利も向こうにございますので、理由は関係ありません。
違約金を払うのであれば、何もいえない立場ですよ。(^_^)
 まあ、良い経験ということで、、、。400万入れればよかったですね。(^_^)
 こんど、おごってください。(^_^)/
Posted by おかず at 2008年08月22日 10:03
今、宅建の勉強をしているのですが・・・・
この場合は手付け流しではなく、違約になるはずです。

で、違約金が225万円と書かれているのですか?
もっと高くてもいいような気がしますが・・・・

まあ、25万円というのは大きいので、しっかり請求しましょう。
Posted by ムサシ at 2008年08月22日 10:10
kamochanさん、まいどありがとうございます。

あら、それは大変でしたね。べつにこちらは気にしてないのですが、誤解されたカナと思っただけです。

次いってみよー!ということで。
Posted by おざわ at 2008年08月22日 11:34
ランゲルさん、ありがとう。

ミニミニ臭い桝か!ふーむでもね、ミニミニの店長さんとも何回もこちらも会っていて、そんな感じでもないんだけどなあ。都会と地方ではちがうような?

地方は生き馬の目を抜くことってあまり(あまりだけどね)無いような。
Posted by おざわ at 2008年08月22日 11:36
おかずさん、ありがとうございます。

ランさんへのコメントのような気がしていますが、ほんとのところはわかんないですね。
しばらくして謄本上げてみようか!抵当権2000万円とか付いていたら大当たりーってところで。

そう、400万にしておけばその理由でならなかっただろうな。

先着1名様終わりました。残念おごれなくなってしまった(^^♪いやいやーまた会いましょう。
Posted by おざわ at 2008年08月22日 11:38
ムサシさん、ありがとうございます。

少し調べてみましたが(ネットだけど)どうして違約になるのか分かりませんでした。

違約金は1125万の20%で225万だと思います。20%以上の違約金を請求できないとあるようですね。もっとも売主が業者としてですが、そもそも売主は業者なのか個人なのか。名義は個人だが、その個人が業者をしているということです。

Posted by おざわ at 2008年08月22日 11:41
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