2008年08月20日

でも買いたい。

⇒にランキングツール、【このブログに投票する】をポチッと!ありがとうございます。

でも買いたい。


 続きです。皆様からのアドバイスあちらこちらに書いたり聞いたりしたのであちらこちらから沢山頂きましてありがとうございます。

 多数決で行けば圧倒的に1番。ノーリスクで200万は悩む余地なし!という感じです。

 でも買いたい。

ただし、隣地越境問題はそのままでいいです。現況でよしとする、越境していることは知っていますよと念書を取り交わす程度。
その代わり契約解除したら200万持ち出しだし、お金も入ってこない、また売りを始めないといけなくてなんだから、値引きして下さい。そう言って様子を見るという戦法で行って見ようかと思います。

 なぜか?

 そこまでする物件なのか?


 そこまでする物件だと思うからです。

 1.何度も書きますが、再開発地区の隣地であり、目の前は公園になるし、その向こうが積水の分譲住宅地、そして駅に向かって5分歩けば巨大ショッピングモールが来年後半に出来上がる。こうなると、地方には珍しい、地価上昇も十分に考えられます。

 2.そういえばあまり書いてなかったけど、表面利回りは27%ぐらいになるかな?もし値引きが通れば30%超えます。もっとも表面だけど。
 現在1Rの33K円で募集していて3/9戸のみの入居。これを30K円にでも28K円にでもして入居促進できれば、結構なんとかなりそう。
 ゆるゆるの試算になるけど、7戸も入ってくれればCF(税引き後)でも40万ぐらいは出てくる。すると5年で200万。ふーむ、やっぱ稼ぐのは難しいですけどね。

 3.鉄骨造の3F建てで、数年後に周りの雰囲気が変わったところで1Fにテナント入れるようにも考えられる。2,3Fも作り変えることも可能(当然お金掛かりますが)2戸一、3戸一など。3戸一ならば54平米のフロアー貸しで、ショッピングモールの店長クラスを呼び込めるか?

 4.1の続きで売却も考えられる。土地値が今は安いので仮に倍になれば500万円アップ。

 5.銀行もかなり苦労してやっと融資につなげたし、担当も骨折りしてもらった。終了は忍びないし、今後に関して仕方ないとは思うだろうが、悲しい思い出が出来てしまう。

 6.隣地越境は現状の状態では特に支障は無い。せっかくだから綺麗にしてもらおうとしたのと、使用借のばあい、建ぺい率や容積率に対しても何も影響出ない。物理的に避けなければいけないかもしれないけど、もともと50cmは離さないと建てられないのだからあまり影響なさそうだ。

 7.ということで、いろいろ面白そうだ。いろいろ考えられて大家としてのスキルも磨かれるのではないだろうか?



 もちろん皆様それぞれにご意見が有るのでばかな!と思う方も沢山いるのでしょう。
後で後悔するかもしれませんが、先に後悔できないのが難点です。


 もっとも、ミスターXが2000万で買いたいと言ってきたのかもしれません。そしたらほんとに200万頂いて終わりですね。気持ちが決まったので、アポとってから、会ってお話してみようかなと思います。


 皆様いろいろありがとうございます。




 で実はさっき会ってきました。
続く。




では、余り引っ張りすぎなので。

結論だけ。



1でした。

希望が2−2であっただけあり、あまり嬉しいという気はしないのですが、それもまたよしということで。


posted by おざわ at 18:36| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
おざわ様がご決断されたのであれば、
きっと物件も変身するでしょう♪
今後ともよろしくお願いします。
Posted by kamochan at 2008年08月20日 19:34
あ、200万いいなぁ。

今度おごってください(笑)。


そうか、手付けを入れる時は
できるだけ多めのほうが
相手がキャンセルの時に有効ですね。

逆は目も当てられませんが。。

 
Posted by ランゲルハンス島 at 2008年08月20日 21:33
kamochanんさんありがとうございます。

んんん?誤解してますか?

契約解除です。
Posted by おざわ at 2008年08月21日 00:22
ランゲルさん、ありがとうございます。

わかりました、先着1名様ですので対処させていただきます(^^♪

たしかに400万も手付け入れれば、これは無かったかもしれません。
Posted by おざわ at 2008年08月21日 00:23
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。

この記事へのトラックバック