2020年05月09日

波乗りニーノさん、主催 ウェビナー参加からみる今後の展開

ということで、合計6日間 zoom内のウエビナーって機能で、セミナーに参加していました。

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いろいろと楽しませていただきました。

年若い人たちがすでに大きな規模で進んでいる事に、ある程度の嫉妬を覚えながら、最後のほうは船長とちょびーさんが出てきたので、はーそこまで行ってましたか!

うーん、昔から知っているのだが残念ながら規模、メンタリティーなどにえらく違いが出ております。

ここ10年間ぐらい、あまり活動的でなかった付けが来ているのかな。



どうも、リーマンがキーになっていたんですねえ。

メガ大家さんになっている方は、リーマンショックの前に売却して売却益を取っておいた。
そして、リーマン後に物件価格が下がってきたときに、買いまくった。

そして、復活してきた数年前にまた利益をのせて、売却。その利益で新築RCを立てていくという流れが多いのかな。


翻っておいらは、というと
リーマンの前までに数棟購入、そのままキープしていた。
リーマンでは、入居率ダウンにひたすら耐えて、リーマン後は、入居の厳しかったところを売却したが、利はあまり乗らず。

ということで、資金が無く通常に小さい物件を拾っていたり、太陽光発電をある分だけ屋根に載せたり、使ってない畑を農転して野点したりという程度で終了。

お金がなくなりそうで、一軒戸建てを売却なーんてことで、数年前にジンジャーアパートを購入するまで、規模拡大というレベルには達していない。
まあ、それだって拡大ってほどでもないよなあ。その後も毎年購入とか、新築とかチャンスは無きにしも非ずなのだが、新築についてはこの辺りの空き家とか見ると、あまり積極的になれないんだよねえ。

規模拡大が正義とは思わないけれど、じゃあ今の状況はどうなんだと思うと、なんか中途半端だよなあ。


損益分岐点が高いところにあるのである。超えているからいいのではあるが、今回のコロナの件で、空室率が上がってきたらどうなるのか試算してみたらあれまあ、こりゃまずいなあと。ちょとと下がったら、赤字になってしまうではないですか!
それも、固定費を削減しないといけないところというか、売り上げを拡大する必要があるのですなあ。

せめて、30%ぐらいの収入低下ぐらいに耐えられるようになっていないといけないのであった。



ということで、やっとウエビナーに戻りますが、
融資を受けることは考えていたけれど、受けることは決定させた。
銀行に相談に行ったが、5%売り上げダウンが確定していないので、5月の状況を待つ。
なので、スキーしている間にサボっていた、経理を12,1,2月と完了させた。2月は5%ダウンであったが、それを持って行ったところ、セーフティネット4号、5号、は3か月間のデータが必要ということで、5月までの売り上げの予想を立てたところ、3,4,5月なら5%ダウンになりそうである。まあ、嬉しがっても行けないのだが。

あとは、公庫
公庫は1か月で良いのだが、逆に1か月だと、あまりメリットが無いということだが、そうでもないか。
基準金利の表を下までよく見なかったが、よくよく見たら1.6%が高いほうで、そこから0.9%3年間下げてくれると。
ならいいじゃんねえ。しかも借り換えも出来るし、設備も運転も両方可能だとのこと。

それに加えて、5月は去年の成績がえらくよく、マイナス15%になりそうな感じ。となると、その1.6%−0.9%=0.7%も実質無利子になるとのこと。


じゃあ、これも5月を待って連絡か、それとも連絡しておいて5月の結果をもとに申し込みだな。


これ、公庫と民間は別で融資出来るということなので、いろいろ聞きまくった状況から、どうも2-3年ぐらいは回復にかかりそう、そしてそのころにはお買い得な物件も出てくるかなと。

 結局経済規模が半分になって、そこから持ち直すのに3年って想定して、売り上げ状況のシミュレーションを行い、運転資金を手当てしておく必要がある。
もし、そこまで落ちなかったらそれはそれで問題ない。



そんなことで、規模については、単純に2倍だな。そうすれば、3割ダウンでも赤字にならないのを目指せる。かな?

ということで、関係各位よろしくお願いします。
posted by おざわ at 22:07| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月09日

波乗りニーノさん、主催 ウェビナー参加からみる今後の展開

ということで、合計6日間 zoom内のウエビナーって機能で、セミナーに参加していました。

m_3_9U8IpZq00fibFlR21Orwng.png


いろいろと楽しませていただきました。

年若い人たちがすでに大きな規模で進んでいる事に、ある程度の嫉妬を覚えながら、最後のほうは船長とちょびーさんが出てきたので、はーそこまで行ってましたか!

うーん、昔から知っているのだが残念ながら規模、メンタリティーなどにえらく違いが出ております。

ここ10年間ぐらい、あまり活動的でなかった付けが来ているのかな。



どうも、リーマンがキーになっていたんですねえ。

メガ大家さんになっている方は、リーマンショックの前に売却して売却益を取っておいた。
そして、リーマン後に物件価格が下がってきたときに、買いまくった。

そして、復活してきた数年前にまた利益をのせて、売却。その利益で新築RCを立てていくという流れが多いのかな。


翻っておいらは、というと
リーマンの前までに数棟購入、そのままキープしていた。
リーマンでは、入居率ダウンにひたすら耐えて、リーマン後は、入居の厳しかったところを売却したが、利はあまり乗らず。

ということで、資金が無く通常に小さい物件を拾っていたり、太陽光発電をある分だけ屋根に載せたり、使ってない畑を農転して野点したりという程度で終了。

お金がなくなりそうで、一軒戸建てを売却なーんてことで、数年前にジンジャーアパートを購入するまで、規模拡大というレベルには達していない。
まあ、それだって拡大ってほどでもないよなあ。その後も毎年購入とか、新築とかチャンスは無きにしも非ずなのだが、新築についてはこの辺りの空き家とか見ると、あまり積極的になれないんだよねえ。

規模拡大が正義とは思わないけれど、じゃあ今の状況はどうなんだと思うと、なんか中途半端だよなあ。


損益分岐点が高いところにあるのである。超えているからいいのではあるが、今回のコロナの件で、空室率が上がってきたらどうなるのか試算してみたらあれまあ、こりゃまずいなあと。ちょとと下がったら、赤字になってしまうではないですか!
それも、固定費を削減しないといけないところというか、売り上げを拡大する必要があるのですなあ。

せめて、30%ぐらいの収入低下ぐらいに耐えられるようになっていないといけないのであった。



ということで、やっとウエビナーに戻りますが、
融資を受けることは考えていたけれど、受けることは決定させた。
銀行に相談に行ったが、5%売り上げダウンが確定していないので、5月の状況を待つ。
なので、スキーしている間にサボっていた、経理を12,1,2月と完了させた。2月は5%ダウンであったが、それを持って行ったところ、セーフティネット4号、5号、は3か月間のデータが必要ということで、5月までの売り上げの予想を立てたところ、3,4,5月なら5%ダウンになりそうである。まあ、嬉しがっても行けないのだが。

あとは、公庫
公庫は1か月で良いのだが、逆に1か月だと、あまりメリットが無いということだが、そうでもないか。
基準金利の表を下までよく見なかったが、よくよく見たら1.6%が高いほうで、そこから0.9%3年間下げてくれると。
ならいいじゃんねえ。しかも借り換えも出来るし、設備も運転も両方可能だとのこと。

それに加えて、5月は去年の成績がえらくよく、マイナス15%になりそうな感じ。となると、その1.6%−0.9%=0.7%も実質無利子になるとのこと。


じゃあ、これも5月を待って連絡か、それとも連絡しておいて5月の結果をもとに申し込みだな。


これ、公庫と民間は別で融資出来るということなので、いろいろ聞きまくった状況から、どうも2-3年ぐらいは回復にかかりそう、そしてそのころにはお買い得な物件も出てくるかなと。

 結局経済規模が半分になって、そこから持ち直すのに3年って想定して、売り上げ状況のシミュレーションを行い、運転資金を手当てしておく必要がある。
もし、そこまで落ちなかったらそれはそれで問題ない。



そんなことで、規模については、単純に2倍だな。そうすれば、3割ダウンでも赤字にならないのを目指せる。かな?

ということで、関係各位よろしくお願いします。
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