2020年05月28日

すげーペースで物件見学会

本日は、先週?見せていただいたパスカルさん、その時にご一緒した無借金王さんと、奥様、戸建て初級者さんは2度目。

5人前さんも来るような感じだったが、結局だめだったみたいだ。


さて、今回はおいらの物件メインに、ゆたちゃんと、戸建て初級者さんのを見ていくと。


とりあえず、外人アパートからスタート。
中は見れなかったので、外の去年の塗の状況をみてもらった。おほめ頂いて恐悦至極に存じます。

その後、戸建て初級者さんの物件を見たが、これはいい。実は初めて入った路地だったが、うーん家がたくさんだ。
そんで、ちょー安く仕入れられていて、こりゃいいよなあ。

次においらの現在のリフォーム仕掛中の特に猫アトラクションについては高評価頂いて嬉しかったです。
色使いも大丈夫なようでよかった。

また、戸建て初級者さんの事務所物件を見学、これも事務所としてはとてもいい場所で大したものだなあ。入居決まったそうでおめでとうございます。

次は、ペットアパート。
高評価頂きました。もう出口がないかと思ったけど、融資つくよと、Pascalさん。そっか、信金なら出るのか!
おいらも、久しぶりに信金もうでしてみよう。

そんで、パン屋の戸建て。
ちょうど、ご主人がいて中を気軽に見せていただけた。
素敵な内装である。やっぱりセンスいいんだよねえ。一番の高評価でした。

次は、無借金王さんの巨大物件。また聞いたが、超絶的な金額で購入していた。おいおい、ちょっと高い戸建て並みだぞ。
中を見せてもらって、お金をあまりかけないでの工夫が詰まっていた。

次は、母校の近くの戸建て初級者さんの3棟戸建て。
さすがメーカー品であり、築12年とは全く思えない。ただ、ご本人も言っているが利回りが低くてあまり儲かる感がないとのこと。
しかし、この辺りのアパート増加が著しいというか新しいのがえらくたくさんタタっている。
いおんも、増床計画を停止したらしいのだが、さて今後の景気やいかに。

このへんで、夕方風味になってきて、急いでジンジャーアパートに向かう。やはり利回りは低いとどうも儲かってる感がないよねえ。

その後最後に1周年アパートに到着。おおおという声を聴いてなにやらうれしいところ。

中はシングルからみてもらって、ファミリーもみてその中で引き続き話す。
浄化槽を下水道に接続するのに65万とかの見積もり出たと。埋めるには、ビリっていうサイズの砂利が安いらしい。
洗濯機パンのエルボとか、目皿とかそのへんのをゆたちゃんは、むりむり加工して収めたとのこと。参った。


ということで、楽しい物件見学はお開きとなりました。毎度勉強になるなあ。

午後1時から7時半ぐらいまで長時間にわたり皆様お疲れさまでした。

posted by おざわ at 22:24| Comment(2) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月27日

もう壊れたのか!新品のウォシュレットではなく、温水洗浄便座

本日、1周年アパートに行ってきた。

お題は
1、入居者さんから言われた、風呂のドアのパッキンが痛んで水が外まで出てしまう
2.前回退去した部屋から、換気扇を取り外して、壊れた部屋に付け替えた。当然退去の部屋の換気扇が動かないから発注していた分、来ていたので交換
3.除草剤第2回
4.退去した部屋(入居申し込みあり)で冷たいシャワーが出るウォシュレットを交換したものの、ノズルから水がいつまでもたれていると、掃除の方に今朝言われたのでその確認。

という事で、1の約束の時間前に2、3、4をある程度やってから1に入るつもりだったのに、準備に時間かかり出発が遅れて結局着いたら1の約束の1時であった。

これは、パッキンと言えばパッキンであるが、ドア側の面材取り付けのパッキンが落ちていたのである。枠についてるパッキンだと思っていたら違った。写メ送ってもらえば良かった。
本来、ドアを外してドアをある程度ばらして、面材を引き出しパッキンを綺麗に入れなおしてもう一度回復させるのが筋ではあるのだが、大変だし、ネジ舐めていて回らないとかよくあるので、次回約束した時間にコーキングしようということで終了。

2は、物はほぼ同じなのだが、古いのでは、コンセントを取り付けてある場所が何か別のパーツでふさがれている。うーん、外付けコンセントで対応しよう思っていて、コンセントとビス、電どら、ドリル刃を持って行っていた。

無事電源の問題解決して、換気扇交換完了。
動作もOK

4は、やはり漏れている。ずーっとぽたぽたしている。ダメジャんこれ。
ホームセンターに電話してみると、結局メーカーのサービスが出張修理するしか対応しないとのことだ。
ほんとは、外してもっていくから新品に交換してくれって頼んだがダメだという。

仕方ないのではいそうですかということで、また行く事になった。しかもコーキングの日は日曜で日曜はダメだというので翌日もう一度。
なんだかなあ。


3は、順調に電動ポンプで完了。

ミッションコンプリート


ふー、なかなか忙しかったぜ。途中で3本電話が来たので、中断がつらいところであった。


posted by おざわ at 16:53| Comment(4) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月26日

あれまあ、コロナ融資ダメかも。

先日、公庫では断られたが、銀行では行けると思いますと言われていたのである。

セーフティーネット5号で、売り上げ3ヶ月の合計額またはその見込みが前年比5%ダウンが要件で、そこは見込みで満たしたので、進めますと言ってた。

所が、昨日になって午前の電話で持ち物を案内されてたのに!午後の電話で4月が前年比プラスなので、この場合は見込みではダメで、実績が必要とのこと。えー!

さて、さらに問題点は、見込みの資料作りの時に4/30に印字した通帳見てたのだけど、実は次に10日位経って再び印字したら4/30にまた入金有って、あれまぁ5%ダウンが届かないかも!

という事で、5月の閉めでどうなるか決まる。


ダメなら地道に大家業に勤しむのみ!


というか、下手すると虚偽申請という事になるかもしれなかった。
あー良かった知らせてくれて。

ありがとう、感謝します。
posted by おざわ at 16:35| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月19日

あれよあれよと、図面舞踏会

無借金王さんが、積極的です。

先日zoomでパスカルさん含め3名でミーティングしたかと思ったら、今度は、CF101の加藤さん関係で、大日本図面舞踏会ってのがあるから入れというお達しで、ははー分かりましたと入会。
はいって、自己紹介すると、さっそくご連絡ありました。

そこには、いーかの夢追い狂さんと、キートスさんがいらっしゃった。懐かしい。どうも15年前のようです。ひょー

皆様ご活躍でなによりです。


そうこうしているうちに、大日本図面舞踏会のメンバーの方で、南信に物件持ってらっしゃる5人前さんがちょうど昨日ですが、来るから一緒に行きませんか!とお誘い。

二つ返事で、けっきょくパスカルさんの物件見せていただいたり、お話に花が咲いた。
いやー、なんか懐かしいなあ。この頃もたまにはってゆたちゃんとか。あったけど、なんか懐かしい。

もちろん、懐かしいだけではなくモチベーション、勉強になること、知らないことが多数など。やはりあまり長々休んではいけないなあ。


その間には、以前お会いした地元の戸建て大家さんからも連絡久しぶりに来たりして。

ところで、パスカルさんには驚いた。すごいねえ。感服しました。

最後、物件の前で立ち話してたら、おしっこ漏れそうになり、夕方にお別れしました。

またやりましょう。
posted by おざわ at 09:53| Comment(4) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月15日

キッコン(仮名)からダメ出し

いつもお世話になっている、キッコン(仮名)に、コロナで売り上げが減少したから融資してほしいと連絡した。

ほんとにコロナで落ちたのか?不動産賃貸業からは初めての連絡だよと。




おれ:コロナで、入居がままならないです。

キッコン(仮名):うーん、それはコロナで売り上げが下がったわけではないですよね。

おれ:でも、コロナで入居が無く、不動産屋さんも悲鳴上げている。

キッコン(仮名):今回税金も投入されているので、こじつけみたいのは無理なんです。実際にコロナが原因で、退去とか家賃減額とかによって売り上げが下がったとならないと難しいですよ。

おれ:うーん、そうですか。ではそういう事になってきたらまたお願いします。



ということで、チーン!
なにせ、ここでウソ言っても仕方ない。
今後、残念ながらそんなことになる可能性は著しく高いので、しばらくお待ちください。



なお、もう一行の民間では、セーフティネット5号の対象ということで

長野県の制度融資で借り換えをお願いした。
少し期間が延びたので、返済元金が毎月の払いは減った。
残念ながら、法人では保証料が半額になり、利子補給は無いということで、全般的に利息はちょびっと上がったが、3年間のキャッシュアウトが減少できたので、その分キャッシュが保存される。
また、残念ながら以前に支払った保証料は、現在返金分がたくさん来ると思っていたが、これからの保証料とほぼ同じということでなんだかなあ、なんか計算がおかしいような気がするのだが・・・

それだけでは、ちょっと足りない可能性があるので
そう、想定では最悪は、経済収縮で半分になると思った。大雑把には、1年半かけて徐々に半分になって半年たったらまた1年半かけて戻る。

でも、そのままシミュレーションしたら、当然ながらえらいことになっている。1年すぎぐらいでお金が無くなる・・・

太陽光の分はあまり変化ないと思うので、その分はマシなのだが。

結局20%ダウンというシミュレーションで行ったが、それでもキャッシュは3年持たなかった。残念。

ていうことで、それよりいくらか少ない金額、およそ3か月の運転資金にあたるもの。金利は数年補助していただけるそうでありがたいことです。

地元の市の制度融資で借りることになりそうだ。



借り換えで、減った毎月の元本支払いは、新規融資で消え去り少し払いが増えた。
でも、少し金利を払うだけで、精神衛生上宜しい期間が長くキープできることになってありがたい。

ということで、しばらくパソコンとにらめっこの期間が長かったですが、さてリフォームするか。
posted by おざわ at 17:49| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月09日

波乗りニーノさん、主催 ウェビナー参加からみる今後の展開

ということで、合計6日間 zoom内のウエビナーって機能で、セミナーに参加していました。

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いろいろと楽しませていただきました。

年若い人たちがすでに大きな規模で進んでいる事に、ある程度の嫉妬を覚えながら、最後のほうは船長とちょびーさんが出てきたので、はーそこまで行ってましたか!

うーん、昔から知っているのだが残念ながら規模、メンタリティーなどにえらく違いが出ております。

ここ10年間ぐらい、あまり活動的でなかった付けが来ているのかな。



どうも、リーマンがキーになっていたんですねえ。

メガ大家さんになっている方は、リーマンショックの前に売却して売却益を取っておいた。
そして、リーマン後に物件価格が下がってきたときに、買いまくった。

そして、復活してきた数年前にまた利益をのせて、売却。その利益で新築RCを立てていくという流れが多いのかな。


翻っておいらは、というと
リーマンの前までに数棟購入、そのままキープしていた。
リーマンでは、入居率ダウンにひたすら耐えて、リーマン後は、入居の厳しかったところを売却したが、利はあまり乗らず。

ということで、資金が無く通常に小さい物件を拾っていたり、太陽光発電をある分だけ屋根に載せたり、使ってない畑を農転して野点したりという程度で終了。

お金がなくなりそうで、一軒戸建てを売却なーんてことで、数年前にジンジャーアパートを購入するまで、規模拡大というレベルには達していない。
まあ、それだって拡大ってほどでもないよなあ。その後も毎年購入とか、新築とかチャンスは無きにしも非ずなのだが、新築についてはこの辺りの空き家とか見ると、あまり積極的になれないんだよねえ。

規模拡大が正義とは思わないけれど、じゃあ今の状況はどうなんだと思うと、なんか中途半端だよなあ。


損益分岐点が高いところにあるのである。超えているからいいのではあるが、今回のコロナの件で、空室率が上がってきたらどうなるのか試算してみたらあれまあ、こりゃまずいなあと。ちょとと下がったら、赤字になってしまうではないですか!
それも、固定費を削減しないといけないところというか、売り上げを拡大する必要があるのですなあ。

せめて、30%ぐらいの収入低下ぐらいに耐えられるようになっていないといけないのであった。



ということで、やっとウエビナーに戻りますが、
融資を受けることは考えていたけれど、受けることは決定させた。
銀行に相談に行ったが、5%売り上げダウンが確定していないので、5月の状況を待つ。
なので、スキーしている間にサボっていた、経理を12,1,2月と完了させた。2月は5%ダウンであったが、それを持って行ったところ、セーフティネット4号、5号、は3か月間のデータが必要ということで、5月までの売り上げの予想を立てたところ、3,4,5月なら5%ダウンになりそうである。まあ、嬉しがっても行けないのだが。

あとは、公庫
公庫は1か月で良いのだが、逆に1か月だと、あまりメリットが無いということだが、そうでもないか。
基準金利の表を下までよく見なかったが、よくよく見たら1.6%が高いほうで、そこから0.9%3年間下げてくれると。
ならいいじゃんねえ。しかも借り換えも出来るし、設備も運転も両方可能だとのこと。

それに加えて、5月は去年の成績がえらくよく、マイナス15%になりそうな感じ。となると、その1.6%−0.9%=0.7%も実質無利子になるとのこと。


じゃあ、これも5月を待って連絡か、それとも連絡しておいて5月の結果をもとに申し込みだな。


これ、公庫と民間は別で融資出来るということなので、いろいろ聞きまくった状況から、どうも2-3年ぐらいは回復にかかりそう、そしてそのころにはお買い得な物件も出てくるかなと。

 結局経済規模が半分になって、そこから持ち直すのに3年って想定して、売り上げ状況のシミュレーションを行い、運転資金を手当てしておく必要がある。
もし、そこまで落ちなかったらそれはそれで問題ない。



そんなことで、規模については、単純に2倍だな。そうすれば、3割ダウンでも赤字にならないのを目指せる。かな?

ということで、関係各位よろしくお願いします。
posted by おざわ at 22:07| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月08日

1周年アパ 空室のリフォームほぼ完了

101号室は、4年住んでいただいた。

ぱっとみて凄くきれいであった。ありがたいことです。

でも、まあ気になったのは
洗面所の壁紙すき間が大きいのとめくれもある。
トイレも洗面所も普通の壁紙
和室の網戸も小さな穴が
キッチンの水栓から、水漏れしてるが、これ古いタイプの下げてト水するたいぷ。交換するか?
をシュレットが、動くが出てくるのが温水ではなく水。ヒーター死んでるのかな。
和室の壁紙もいくらか変。天井もなんか変。
洋室のドアが少しせっている。


といったところかな。


じゃあ、いつものように掃除を依頼する前にこのへんやっつけておこうかな。
と、思ったのが運の尽きである。

なにかというと、壁紙はがしである。
P_20200501_135348_vHDR_Auto.jpg

たかだか洗面所の一坪分なのだが、ぶちぶち切れてしまって、さっぱり進まない。ひどいと爪のサイズで切れて、またカッターを入れるという作業が延々。結局、これはがすだけで4日かかった。あああ、やってもらえばよかった。

最後のほうは、CFはがしの要領で、縦線のカットをして、からはがすと4センチ幅ぐらいできれいにはがれていくことを発見

P_20200502_163144_vHDR_Auto.jpg

なんとかかんとか、はがし終えてパテをかう。


そんで、余っている壁紙を3面に張る
これも、意外といいやつなのだが特売で安かったので。

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最後の一面は木のカラフルなやつ。いつものとおりですなあ。
P_20200507_174116_vHDR_Auto.jpg

トイレの一面も木のカラフルなのをついでに張った。
こちらのはがしは簡単であった。

P_20200507_174059_vHDR_Auto.jpg



ああ、張るのは3面で一日(5時間ぐらい)、次回に木のカラフルを張った。
その午後、をシュレットを交換、さらに、キッチン水栓もシャワーヘッド付きに交換。
網戸も張り替えて、だいたいいいかと思ったが、あらら


ということで、翌日に。


翌日は、100均で買った、台を取り付けた。写真に写ってるなあ。
あとは、風呂桶に張った水がなんか減っていく。これは漏れているのだろうか?
ということで、見てみた。

おやー、どうかはわからないが、この構造ならもれていても大事無いことは分かった。なぜか空いている穴をふさぐために、コーキングでふさいだ。

さあ、終わったな。



と思ったのだが・・・



ほかの部屋から電話あり

換気扇の羽は回るが、シャッターが開かなくなった。

ということで、確認したがシャッターは、ソレノイド駆動だがそのへんがアウト。
ほんとは、ソレノイドを交換すればいいのだろうが、品番もわからんので、全体を発注した。

P_20200507_162939_vHDR_Auto.jpg

あ、そうそう、せっかく完成した空室から換気扇を取り外して、今回連絡あった部屋に取り付けた。
これで、一件落着ではあるが、また換気扇が到着したら取り付けにいかないとなあ。


posted by おざわ at 22:23| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

シェーンアパートリフォーム春の陣 その2

壁を塗った。

ジョリパットである。
以前リフォームで使っていいなと思っていた。ここの壁は、なんか妙な事になっている。
どうやら、ボードの上にモルタル塗って、壁材を塗装した感じ。

不思議だが、そういうのが流行った時代だったのだろうか?

ということで、さらに塗り重ねることとなった。

上部は、壁紙張り替えてみたが、下地の一枚紙がいっしょにはがれてしまい、こりゃ厳しいかと思ったが、意外といけたというかまだ駄目というか微妙な感じだ。

P_20200508_173315_vHDR_Auto.jpg

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その後、押し入れを分解していくらか部屋っぽくしようと。
押し入れも最近は不人気で、まあどうかなとは思うが壊してしまったものは戻らない。
とりあえず、断熱材をいれておく

P_20200511_164025_vHDR_Auto.jpg


そんな感じでゆるゆる進む
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月03日

zoom オンラインお茶会 with 無借金王さん、パスカルさん

前回の記事に無借金王さんからコメント。

パスカルさんと一緒にミーティングしようと思ってた件、zoomでまずやりませんかと。

早速先ほどやった。

案の定最初の10分ぐらいは、つながった?あれ画像が出ない!とかいろいろですが。

やばい保証会社は?
保障会社の信託について
コロナ融資について
リフォームについて
入居条件について
購入方法について

ほぼ2時間にわたりとても有意義な情報交換会が出来ました


発案と、zoomに招待していただいたゆたちゃん、また参加していただいたパスカルさんありがとうございます。

もう少し、様子見してコロナの脇を縫って、リアルにお話ししましょうということで、お開きでした。


posted by おざわ at 18:01| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月01日

zoom ツイキャス Facebook 動画セミナー

先日来、動画セミナーに参加中。

ああ、なんか久しぶりで(セミナーが)懐かしい顔を拝見したり、新鮮な趣である。

コロナのおかげともいえるなあ。なににせよ、人生初がまだまだ有るらしい。うれしいことだ。


きっかけは、あかちゃんのFacebookでオンライン飲み会やるよってのに手を挙げた。

zoomの設定をしていたが、携帯とパソコンであれ?どっちだっけ?パスワードは?あれみたいに。


zoomも、ツイキャスも、Facebookの動画もすべてがはつたいけんで、IDとパスワード問題がまた増えてしまった。
この頃はブラウザがきおくするけど、たまに飛んだ時に困るんだよねえ。

IDもメールアドレスでいいってところもあるが、どのメールアドレス使ったのか、それとパスワードも大文字入れろとか、記号も入れろとか、8文字以上だぞとか、それとも半角英数だけだとかもう、無理だなあ。

そういえば、パスワード管理ソフトもあったなあ、導入するか。


ということで、コロナに対しては、
集まらない
近寄らない
閉鎖空間にいかない

ということで、頭文字をとって、集近閉(しゅうきんぺい)を避けるということでお過ごしください。
(ぱくりだけど。)

だって、あのひと最初に人から人へは感染しないとか言ってったよねえ。
ああやって嘘つかれると困ってしまうのだよ。



ということで、壁紙はがしがさっぱり終わらない。

P_20200501_135348_vHDR_Auto.jpg

もしかしたら、新築時からさっぱり張り替えていないのかも?さらに、洗面所で換気がよくないので湿気っぽいのが長かかったのか、ぶちぶちすぐに千切れてしまう。この有様なので、たかだか洗面所の面積で、すでに3か掛かっているが終わっていないという恐ろしい状態だ。
まあ一日4時間ぐらいだけど。

CF剥ぐときのを思い出して、4センチぐらいで縦筋入れていくといくらか早くなった。


これも、コロナのために人と一緒に作業ってのがすこし厳しいかなと思うので、ちょうどいいということにしておこう。

久しぶりの投稿がこれですが、またこの期間中のがあるので、日付操作してアップしていくかもしれません。
posted by おざわ at 21:41| Comment(2) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月28日

すげーペースで物件見学会

本日は、先週?見せていただいたパスカルさん、その時にご一緒した無借金王さんと、奥様、戸建て初級者さんは2度目。

5人前さんも来るような感じだったが、結局だめだったみたいだ。


さて、今回はおいらの物件メインに、ゆたちゃんと、戸建て初級者さんのを見ていくと。


とりあえず、外人アパートからスタート。
中は見れなかったので、外の去年の塗の状況をみてもらった。おほめ頂いて恐悦至極に存じます。

その後、戸建て初級者さんの物件を見たが、これはいい。実は初めて入った路地だったが、うーん家がたくさんだ。
そんで、ちょー安く仕入れられていて、こりゃいいよなあ。

次においらの現在のリフォーム仕掛中の特に猫アトラクションについては高評価頂いて嬉しかったです。
色使いも大丈夫なようでよかった。

また、戸建て初級者さんの事務所物件を見学、これも事務所としてはとてもいい場所で大したものだなあ。入居決まったそうでおめでとうございます。

次は、ペットアパート。
高評価頂きました。もう出口がないかと思ったけど、融資つくよと、Pascalさん。そっか、信金なら出るのか!
おいらも、久しぶりに信金もうでしてみよう。

そんで、パン屋の戸建て。
ちょうど、ご主人がいて中を気軽に見せていただけた。
素敵な内装である。やっぱりセンスいいんだよねえ。一番の高評価でした。

次は、無借金王さんの巨大物件。また聞いたが、超絶的な金額で購入していた。おいおい、ちょっと高い戸建て並みだぞ。
中を見せてもらって、お金をあまりかけないでの工夫が詰まっていた。

次は、母校の近くの戸建て初級者さんの3棟戸建て。
さすがメーカー品であり、築12年とは全く思えない。ただ、ご本人も言っているが利回りが低くてあまり儲かる感がないとのこと。
しかし、この辺りのアパート増加が著しいというか新しいのがえらくたくさんタタっている。
いおんも、増床計画を停止したらしいのだが、さて今後の景気やいかに。

このへんで、夕方風味になってきて、急いでジンジャーアパートに向かう。やはり利回りは低いとどうも儲かってる感がないよねえ。

その後最後に1周年アパートに到着。おおおという声を聴いてなにやらうれしいところ。

中はシングルからみてもらって、ファミリーもみてその中で引き続き話す。
浄化槽を下水道に接続するのに65万とかの見積もり出たと。埋めるには、ビリっていうサイズの砂利が安いらしい。
洗濯機パンのエルボとか、目皿とかそのへんのをゆたちゃんは、むりむり加工して収めたとのこと。参った。


ということで、楽しい物件見学はお開きとなりました。毎度勉強になるなあ。

午後1時から7時半ぐらいまで長時間にわたり皆様お疲れさまでした。

posted by おざわ at 22:24| Comment(2) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月27日

もう壊れたのか!新品のウォシュレットではなく、温水洗浄便座

本日、1周年アパートに行ってきた。

お題は
1、入居者さんから言われた、風呂のドアのパッキンが痛んで水が外まで出てしまう
2.前回退去した部屋から、換気扇を取り外して、壊れた部屋に付け替えた。当然退去の部屋の換気扇が動かないから発注していた分、来ていたので交換
3.除草剤第2回
4.退去した部屋(入居申し込みあり)で冷たいシャワーが出るウォシュレットを交換したものの、ノズルから水がいつまでもたれていると、掃除の方に今朝言われたのでその確認。

という事で、1の約束の時間前に2、3、4をある程度やってから1に入るつもりだったのに、準備に時間かかり出発が遅れて結局着いたら1の約束の1時であった。

これは、パッキンと言えばパッキンであるが、ドア側の面材取り付けのパッキンが落ちていたのである。枠についてるパッキンだと思っていたら違った。写メ送ってもらえば良かった。
本来、ドアを外してドアをある程度ばらして、面材を引き出しパッキンを綺麗に入れなおしてもう一度回復させるのが筋ではあるのだが、大変だし、ネジ舐めていて回らないとかよくあるので、次回約束した時間にコーキングしようということで終了。

2は、物はほぼ同じなのだが、古いのでは、コンセントを取り付けてある場所が何か別のパーツでふさがれている。うーん、外付けコンセントで対応しよう思っていて、コンセントとビス、電どら、ドリル刃を持って行っていた。

無事電源の問題解決して、換気扇交換完了。
動作もOK

4は、やはり漏れている。ずーっとぽたぽたしている。ダメジャんこれ。
ホームセンターに電話してみると、結局メーカーのサービスが出張修理するしか対応しないとのことだ。
ほんとは、外してもっていくから新品に交換してくれって頼んだがダメだという。

仕方ないのではいそうですかということで、また行く事になった。しかもコーキングの日は日曜で日曜はダメだというので翌日もう一度。
なんだかなあ。


3は、順調に電動ポンプで完了。

ミッションコンプリート


ふー、なかなか忙しかったぜ。途中で3本電話が来たので、中断がつらいところであった。


posted by おざわ at 16:53| Comment(4) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月26日

あれまあ、コロナ融資ダメかも。

先日、公庫では断られたが、銀行では行けると思いますと言われていたのである。

セーフティーネット5号で、売り上げ3ヶ月の合計額またはその見込みが前年比5%ダウンが要件で、そこは見込みで満たしたので、進めますと言ってた。

所が、昨日になって午前の電話で持ち物を案内されてたのに!午後の電話で4月が前年比プラスなので、この場合は見込みではダメで、実績が必要とのこと。えー!

さて、さらに問題点は、見込みの資料作りの時に4/30に印字した通帳見てたのだけど、実は次に10日位経って再び印字したら4/30にまた入金有って、あれまぁ5%ダウンが届かないかも!

という事で、5月の閉めでどうなるか決まる。


ダメなら地道に大家業に勤しむのみ!


というか、下手すると虚偽申請という事になるかもしれなかった。
あー良かった知らせてくれて。

ありがとう、感謝します。
posted by おざわ at 16:35| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月19日

あれよあれよと、図面舞踏会

無借金王さんが、積極的です。

先日zoomでパスカルさん含め3名でミーティングしたかと思ったら、今度は、CF101の加藤さん関係で、大日本図面舞踏会ってのがあるから入れというお達しで、ははー分かりましたと入会。
はいって、自己紹介すると、さっそくご連絡ありました。

そこには、いーかの夢追い狂さんと、キートスさんがいらっしゃった。懐かしい。どうも15年前のようです。ひょー

皆様ご活躍でなによりです。


そうこうしているうちに、大日本図面舞踏会のメンバーの方で、南信に物件持ってらっしゃる5人前さんがちょうど昨日ですが、来るから一緒に行きませんか!とお誘い。

二つ返事で、けっきょくパスカルさんの物件見せていただいたり、お話に花が咲いた。
いやー、なんか懐かしいなあ。この頃もたまにはってゆたちゃんとか。あったけど、なんか懐かしい。

もちろん、懐かしいだけではなくモチベーション、勉強になること、知らないことが多数など。やはりあまり長々休んではいけないなあ。


その間には、以前お会いした地元の戸建て大家さんからも連絡久しぶりに来たりして。

ところで、パスカルさんには驚いた。すごいねえ。感服しました。

最後、物件の前で立ち話してたら、おしっこ漏れそうになり、夕方にお別れしました。

またやりましょう。
posted by おざわ at 09:53| Comment(4) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月15日

キッコン(仮名)からダメ出し

いつもお世話になっている、キッコン(仮名)に、コロナで売り上げが減少したから融資してほしいと連絡した。

ほんとにコロナで落ちたのか?不動産賃貸業からは初めての連絡だよと。




おれ:コロナで、入居がままならないです。

キッコン(仮名):うーん、それはコロナで売り上げが下がったわけではないですよね。

おれ:でも、コロナで入居が無く、不動産屋さんも悲鳴上げている。

キッコン(仮名):今回税金も投入されているので、こじつけみたいのは無理なんです。実際にコロナが原因で、退去とか家賃減額とかによって売り上げが下がったとならないと難しいですよ。

おれ:うーん、そうですか。ではそういう事になってきたらまたお願いします。



ということで、チーン!
なにせ、ここでウソ言っても仕方ない。
今後、残念ながらそんなことになる可能性は著しく高いので、しばらくお待ちください。



なお、もう一行の民間では、セーフティネット5号の対象ということで

長野県の制度融資で借り換えをお願いした。
少し期間が延びたので、返済元金が毎月の払いは減った。
残念ながら、法人では保証料が半額になり、利子補給は無いということで、全般的に利息はちょびっと上がったが、3年間のキャッシュアウトが減少できたので、その分キャッシュが保存される。
また、残念ながら以前に支払った保証料は、現在返金分がたくさん来ると思っていたが、これからの保証料とほぼ同じということでなんだかなあ、なんか計算がおかしいような気がするのだが・・・

それだけでは、ちょっと足りない可能性があるので
そう、想定では最悪は、経済収縮で半分になると思った。大雑把には、1年半かけて徐々に半分になって半年たったらまた1年半かけて戻る。

でも、そのままシミュレーションしたら、当然ながらえらいことになっている。1年すぎぐらいでお金が無くなる・・・

太陽光の分はあまり変化ないと思うので、その分はマシなのだが。

結局20%ダウンというシミュレーションで行ったが、それでもキャッシュは3年持たなかった。残念。

ていうことで、それよりいくらか少ない金額、およそ3か月の運転資金にあたるもの。金利は数年補助していただけるそうでありがたいことです。

地元の市の制度融資で借りることになりそうだ。



借り換えで、減った毎月の元本支払いは、新規融資で消え去り少し払いが増えた。
でも、少し金利を払うだけで、精神衛生上宜しい期間が長くキープできることになってありがたい。

ということで、しばらくパソコンとにらめっこの期間が長かったですが、さてリフォームするか。
posted by おざわ at 17:49| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月09日

波乗りニーノさん、主催 ウェビナー参加からみる今後の展開

ということで、合計6日間 zoom内のウエビナーって機能で、セミナーに参加していました。

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いろいろと楽しませていただきました。

年若い人たちがすでに大きな規模で進んでいる事に、ある程度の嫉妬を覚えながら、最後のほうは船長とちょびーさんが出てきたので、はーそこまで行ってましたか!

うーん、昔から知っているのだが残念ながら規模、メンタリティーなどにえらく違いが出ております。

ここ10年間ぐらい、あまり活動的でなかった付けが来ているのかな。



どうも、リーマンがキーになっていたんですねえ。

メガ大家さんになっている方は、リーマンショックの前に売却して売却益を取っておいた。
そして、リーマン後に物件価格が下がってきたときに、買いまくった。

そして、復活してきた数年前にまた利益をのせて、売却。その利益で新築RCを立てていくという流れが多いのかな。


翻っておいらは、というと
リーマンの前までに数棟購入、そのままキープしていた。
リーマンでは、入居率ダウンにひたすら耐えて、リーマン後は、入居の厳しかったところを売却したが、利はあまり乗らず。

ということで、資金が無く通常に小さい物件を拾っていたり、太陽光発電をある分だけ屋根に載せたり、使ってない畑を農転して野点したりという程度で終了。

お金がなくなりそうで、一軒戸建てを売却なーんてことで、数年前にジンジャーアパートを購入するまで、規模拡大というレベルには達していない。
まあ、それだって拡大ってほどでもないよなあ。その後も毎年購入とか、新築とかチャンスは無きにしも非ずなのだが、新築についてはこの辺りの空き家とか見ると、あまり積極的になれないんだよねえ。

規模拡大が正義とは思わないけれど、じゃあ今の状況はどうなんだと思うと、なんか中途半端だよなあ。


損益分岐点が高いところにあるのである。超えているからいいのではあるが、今回のコロナの件で、空室率が上がってきたらどうなるのか試算してみたらあれまあ、こりゃまずいなあと。ちょとと下がったら、赤字になってしまうではないですか!
それも、固定費を削減しないといけないところというか、売り上げを拡大する必要があるのですなあ。

せめて、30%ぐらいの収入低下ぐらいに耐えられるようになっていないといけないのであった。



ということで、やっとウエビナーに戻りますが、
融資を受けることは考えていたけれど、受けることは決定させた。
銀行に相談に行ったが、5%売り上げダウンが確定していないので、5月の状況を待つ。
なので、スキーしている間にサボっていた、経理を12,1,2月と完了させた。2月は5%ダウンであったが、それを持って行ったところ、セーフティネット4号、5号、は3か月間のデータが必要ということで、5月までの売り上げの予想を立てたところ、3,4,5月なら5%ダウンになりそうである。まあ、嬉しがっても行けないのだが。

あとは、公庫
公庫は1か月で良いのだが、逆に1か月だと、あまりメリットが無いということだが、そうでもないか。
基準金利の表を下までよく見なかったが、よくよく見たら1.6%が高いほうで、そこから0.9%3年間下げてくれると。
ならいいじゃんねえ。しかも借り換えも出来るし、設備も運転も両方可能だとのこと。

それに加えて、5月は去年の成績がえらくよく、マイナス15%になりそうな感じ。となると、その1.6%−0.9%=0.7%も実質無利子になるとのこと。


じゃあ、これも5月を待って連絡か、それとも連絡しておいて5月の結果をもとに申し込みだな。


これ、公庫と民間は別で融資出来るということなので、いろいろ聞きまくった状況から、どうも2-3年ぐらいは回復にかかりそう、そしてそのころにはお買い得な物件も出てくるかなと。

 結局経済規模が半分になって、そこから持ち直すのに3年って想定して、売り上げ状況のシミュレーションを行い、運転資金を手当てしておく必要がある。
もし、そこまで落ちなかったらそれはそれで問題ない。



そんなことで、規模については、単純に2倍だな。そうすれば、3割ダウンでも赤字にならないのを目指せる。かな?

ということで、関係各位よろしくお願いします。
posted by おざわ at 22:07| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月08日

1周年アパ 空室のリフォームほぼ完了

101号室は、4年住んでいただいた。

ぱっとみて凄くきれいであった。ありがたいことです。

でも、まあ気になったのは
洗面所の壁紙すき間が大きいのとめくれもある。
トイレも洗面所も普通の壁紙
和室の網戸も小さな穴が
キッチンの水栓から、水漏れしてるが、これ古いタイプの下げてト水するたいぷ。交換するか?
をシュレットが、動くが出てくるのが温水ではなく水。ヒーター死んでるのかな。
和室の壁紙もいくらか変。天井もなんか変。
洋室のドアが少しせっている。


といったところかな。


じゃあ、いつものように掃除を依頼する前にこのへんやっつけておこうかな。
と、思ったのが運の尽きである。

なにかというと、壁紙はがしである。
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たかだか洗面所の一坪分なのだが、ぶちぶち切れてしまって、さっぱり進まない。ひどいと爪のサイズで切れて、またカッターを入れるという作業が延々。結局、これはがすだけで4日かかった。あああ、やってもらえばよかった。

最後のほうは、CFはがしの要領で、縦線のカットをして、からはがすと4センチ幅ぐらいできれいにはがれていくことを発見

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なんとかかんとか、はがし終えてパテをかう。


そんで、余っている壁紙を3面に張る
これも、意外といいやつなのだが特売で安かったので。

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最後の一面は木のカラフルなやつ。いつものとおりですなあ。
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トイレの一面も木のカラフルなのをついでに張った。
こちらのはがしは簡単であった。

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ああ、張るのは3面で一日(5時間ぐらい)、次回に木のカラフルを張った。
その午後、をシュレットを交換、さらに、キッチン水栓もシャワーヘッド付きに交換。
網戸も張り替えて、だいたいいいかと思ったが、あらら


ということで、翌日に。


翌日は、100均で買った、台を取り付けた。写真に写ってるなあ。
あとは、風呂桶に張った水がなんか減っていく。これは漏れているのだろうか?
ということで、見てみた。

おやー、どうかはわからないが、この構造ならもれていても大事無いことは分かった。なぜか空いている穴をふさぐために、コーキングでふさいだ。

さあ、終わったな。



と思ったのだが・・・



ほかの部屋から電話あり

換気扇の羽は回るが、シャッターが開かなくなった。

ということで、確認したがシャッターは、ソレノイド駆動だがそのへんがアウト。
ほんとは、ソレノイドを交換すればいいのだろうが、品番もわからんので、全体を発注した。

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あ、そうそう、せっかく完成した空室から換気扇を取り外して、今回連絡あった部屋に取り付けた。
これで、一件落着ではあるが、また換気扇が到着したら取り付けにいかないとなあ。


posted by おざわ at 22:23| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

シェーンアパートリフォーム春の陣 その2

壁を塗った。

ジョリパットである。
以前リフォームで使っていいなと思っていた。ここの壁は、なんか妙な事になっている。
どうやら、ボードの上にモルタル塗って、壁材を塗装した感じ。

不思議だが、そういうのが流行った時代だったのだろうか?

ということで、さらに塗り重ねることとなった。

上部は、壁紙張り替えてみたが、下地の一枚紙がいっしょにはがれてしまい、こりゃ厳しいかと思ったが、意外といけたというかまだ駄目というか微妙な感じだ。

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その後、押し入れを分解していくらか部屋っぽくしようと。
押し入れも最近は不人気で、まあどうかなとは思うが壊してしまったものは戻らない。
とりあえず、断熱材をいれておく

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そんな感じでゆるゆる進む
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月03日

zoom オンラインお茶会 with 無借金王さん、パスカルさん

前回の記事に無借金王さんからコメント。

パスカルさんと一緒にミーティングしようと思ってた件、zoomでまずやりませんかと。

早速先ほどやった。

案の定最初の10分ぐらいは、つながった?あれ画像が出ない!とかいろいろですが。

やばい保証会社は?
保障会社の信託について
コロナ融資について
リフォームについて
入居条件について
購入方法について

ほぼ2時間にわたりとても有意義な情報交換会が出来ました


発案と、zoomに招待していただいたゆたちゃん、また参加していただいたパスカルさんありがとうございます。

もう少し、様子見してコロナの脇を縫って、リアルにお話ししましょうということで、お開きでした。


posted by おざわ at 18:01| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月01日

zoom ツイキャス Facebook 動画セミナー

先日来、動画セミナーに参加中。

ああ、なんか久しぶりで(セミナーが)懐かしい顔を拝見したり、新鮮な趣である。

コロナのおかげともいえるなあ。なににせよ、人生初がまだまだ有るらしい。うれしいことだ。


きっかけは、あかちゃんのFacebookでオンライン飲み会やるよってのに手を挙げた。

zoomの設定をしていたが、携帯とパソコンであれ?どっちだっけ?パスワードは?あれみたいに。


zoomも、ツイキャスも、Facebookの動画もすべてがはつたいけんで、IDとパスワード問題がまた増えてしまった。
この頃はブラウザがきおくするけど、たまに飛んだ時に困るんだよねえ。

IDもメールアドレスでいいってところもあるが、どのメールアドレス使ったのか、それとパスワードも大文字入れろとか、記号も入れろとか、8文字以上だぞとか、それとも半角英数だけだとかもう、無理だなあ。

そういえば、パスワード管理ソフトもあったなあ、導入するか。


ということで、コロナに対しては、
集まらない
近寄らない
閉鎖空間にいかない

ということで、頭文字をとって、集近閉(しゅうきんぺい)を避けるということでお過ごしください。
(ぱくりだけど。)

だって、あのひと最初に人から人へは感染しないとか言ってったよねえ。
ああやって嘘つかれると困ってしまうのだよ。



ということで、壁紙はがしがさっぱり終わらない。

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もしかしたら、新築時からさっぱり張り替えていないのかも?さらに、洗面所で換気がよくないので湿気っぽいのが長かかったのか、ぶちぶちすぐに千切れてしまう。この有様なので、たかだか洗面所の面積で、すでに3か掛かっているが終わっていないという恐ろしい状態だ。
まあ一日4時間ぐらいだけど。

CF剥ぐときのを思い出して、4センチぐらいで縦筋入れていくといくらか早くなった。


これも、コロナのために人と一緒に作業ってのがすこし厳しいかなと思うので、ちょうどいいということにしておこう。

久しぶりの投稿がこれですが、またこの期間中のがあるので、日付操作してアップしていくかもしれません。
posted by おざわ at 21:41| Comment(2) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする