希望退職
平成14年5月に17年勤めた会社を希望退職、その12月に合資会社マージを設立しパソコン教室を始める。

不動産投資
・・が、なかなか赤字から抜け出せない。半年後、不動産投資を始める。
退職金等を元手に競売でマンションを5戸購入。

アパート
その後、アパートを1棟購入。このあたりで月の赤字は
やっと解消。
引き続きマンションを売ってアパートを1棟追加。現在はマンション1戸、アパート5棟。


幸せな小金持ち
この倍の規模まで資産を増やして、家族で幸せな小金持ちになる予定。

2017年07月25日

久々のと思ったらそうでもない満室御礼

といっても、全体ではなく一周年アパート2棟のこと。

先日最後の空きのファミリータイプに申し込みいただき満室御礼である。

なんか、久しぶりだなと思ったが、12月にあったから、7か月ぶりか。
うーん、長かった。し波乱万丈だった気がする。

3か月満室が続いたが、3月に退去始まり、結局4戸入れ替わる形でやっとこの前満室御礼だ。

14戸なのだが、少し多いよなあ。

毎回思うが、引っ越しって大変じゃないのだろうか?
たまに、半年ぐらいで動く人がいる。単身だって荷物もあるだろうし。
まあ、単身赴任したけど、また別の事業所に転勤だって人もいたし。

会社も効率悪いことするよなってのは、17年間の会社員生活でよくわかってはいるのだが。

いずれにしろ、満室御礼。
長続きしてください。お願いします。
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2017年07月12日

ペットアパート201完了とおまけで2部屋

そう、おまけで2部屋なのだ。

実は、3部屋空いている。
もっとも、201は6月末退去だし、202は8月入居が決まっているかのであるが、とにかく現在は3部屋空きである。やれやれ。


201号室は、追加で玄関にマットを敷いた。マットと言っても無垢の木材を使った雰囲気のあるやつである。
ということで、無事終了。
あ、自分の分はね。

あとは、畳交換と、クリーニング依頼したぶんが終わるのを待つ。

202号室は網戸がじゃっかんいまいちなところが、あったので2枚交換。
あと、調整したり、CRC噴いたり、そうだ、トイレが水じみの輪っこが出来ていたので少し掃除。
これでよいはずだ。稼いでください。

103号室も、また網戸。いいはずだと思っていたが、確認したら3枚要交換だ。
これも完了。
この部屋は、しばらく様子見して、決まらないようならグレードアップを考えようとおもう。

暑い中がんばった。おれ。

あとは、草刈りだな。
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2017年07月09日

物件相互見学完了

先日電話が発端で知り合いになれたMRさん。

物件みせあいっこを計画して無事実施できた。

まずは、MRさんの物件。
ほー、ここを入っていくのか。そんでこれか。
うーん、なんと余裕のあるつくり、しかもオートロック。

ロビーといいたくなるスペースが1階と2階に。2階は使わないコインランドリーだ。
ここ、広いのだが安い。
立地はそこそこいいのに、広くて安い。さすが満室経営だ。
そんで、購入金額がちょー安い。
おいらも、安く買えたのあるが、とんとんだ。

4年ほど前だそうで、買い進められたとのこと。
おいらはそのころ多分太陽光にチュウリキしていたのか、さぼっていたのか。

名古屋、北海道、地元で刺激マックス状態だ。

次の物件は、昔建てた重量鉄骨。そういえば、さっきのもRCかとおもったら重鉄だって。
今回のは、建築費がべらぼうに安い。木造並みである。何でかと思えば、工務店が得意だから。


ここで、おいらのリッチーアパートみてもらう。
なかなか、ほめられた。ありがたいが、ひとつ空いているわけで弱ったものだ。

ここで、終了かとおもい、お茶した。
のであるが、ペットアパート時間あれば見ますかというと見てもらえることになり、3部屋案内。

レンガの壁紙や、テラコッタCFとDIYに反応あり。

無事みせあいっこ終了。

満室の秘密は、並より広い部屋を安く貸す。でもその背景は、安く買ってさらに金利も安い。

やはり、どこに力を入れているかの差が出た形である。


勉強になります。
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2017年07月07日

ゴルフ練習場にて、とある電話が発端

といっても、おいらに来た電話ではない。
後ろの席で打っていた方に来た電話だ。

そうそう、201号室です、はい契約書の押印行きますよだったか?

なに!

これは、大家さんでしょうか?

電話終わったところで思わず声かけた。
やはり、正解。
うちのエリアとほぼかぶっている大家さんでした。
規模は3倍。

しかも、ほとんど満室稼動が続いているというので、これはお知り合いになりたいと思って、かなり積極策に出てみた。

連絡先教えてください。

お昼いっしょにいかがですか?

物件見せてください、見せあいっこしましょう。

すべて、気持ちよくお返事いただき、お昼まで一緒になっていろいろ会話が弾む。

なかなかない機会であった。

ゴルフもご一緒しましょう。

あさって、物件見せ会いっこになった。楽しみだ。
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2017年07月06日

ペットアパート201の続き

前回の記事からそこそこ進んだ。

これがビフォー、少し手をつけたところだけど。
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こうなった。
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今までCFは、ずれるのがいやで荒切りしたあと、半分接着して、その後もう半分接着して、型を決めてカット。
2枚目も同様に、まずセットしてから半分接着して、その後半分接着して動かなくなってから周辺カットとあわせ部分のかっと

だったのだが、今回は荒切りして2枚セット、テープで2枚を固定。その後重いもの乗せて動かないようにしてから、周辺のカットして型を完成。

その後、全体の半分をめくって接着。のちもう半分、あわせ部分カットとやってみた。
このほうがいいなあ。

ただ、あわせ部分カットして下になっているほうが、接着剤をもっていってしまう。
これは、あとでめくって、ボンドを付け直さないといけなかったが、付くかもと思って翌日にしたら、ちょっとやりづらかった。

今思うに、カットしてそのままテープ張ってある状態で下の部分になって接着剤が少なくなってしまった部分に、ボンドつけて、ローラーするってのが一番だな。
そのまま、シームシーラー入れることが出来たはずだ。

次回はそうしよう。


さて、前回書いたリフォーム箇所のうち

6.鍵交換必要      発注済
7.窓枠再塗装必要多数  サンディングまで
8.畳表替え       お願いする。
9.クリーニング     お願いする。
10.敷居すべり交換   未済、部材は持っていってある。


ということで、まあほぼ終わりに近い。

早く、入居可能にしておきたいところだ。


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2017年07月04日

結構あるなあ、ペットアパート201

先日退去になった。
気に入っていただいていたのに、転勤でしかたなくと。
最後においらも混ぜて記念撮影までしてくれた。ありがたいことです。

さて、結構いろいろある。

1.キッチンのCFがめくれ上がっている。
2.キッチンすいせん、自在部分からの水漏れ
3.キッチン換気扇周りの壁紙変色
4.各部屋網戸、網破れや劣化

5.洗面台のすいせん水漏れ
6.鍵交換必要
7.窓枠再塗装必要多数
8.畳表替え
9.クリーニング
10.敷居すべり交換
11.洋室1の天井カビによる変色

今回は8と9以外は行うことにした。

2日ほどですでに、2,4,5は完了
7は、サンディング終了

あとは、網戸と窓のCRC吹き

天井のカビのあとと、キッチンの天井壁紙変色は清掃と、カビキラーでまあ何とかなるレベルになったので壁紙張替えはパス。
これで、気分的にも量的にもだいぶちがう。天井壁紙二部屋はちょっとたいへんだからなあ。

ということで、まあ順調にすすんでいる。うまくいけば週末ぐらいで、クリーニング屋さんと畳屋さんに引き渡せるかな。

あ、クレヨンだなこれ
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マスキングテープで取れた、よかった。
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ちょっと変色がはげしい
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めくれ上がったCFの継ぎ目
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順番あとだが、CFはがしたら、フローリング登場、キッチンも外してある。
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網戸新旧 目の細かさがちがうね、色も。
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美フォーのキッチン
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と、まあいまのところこんな感じ。

こういう、1週間ぐらいでなんとかなるようなリフォームならやっても苦にはならないのだが、やはり半年コースは疲れるし、色んなことがせっぱつまってしまう。やはり自粛かな?

物件買うときに、また考えるかな、いいやり方を。


 
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2017年07月03日

抵当権解除完了

2つ目の支局に行き、解除証書を受け取ってきた。

やはり、シールのついているものではない。
また、すこし聞くのだが結局わからないままだ。

重要なことは、権利書ななくしても不動産取引は出来る。ただし、手数はかかる。

抵当権をつけたのだが、その権利であったが、シールついたのは結局その権利がなくなったので今となってはただの履歴。

謄本取ったときに、下線で描かれているということだ。


権利書あったとおもうが、まあなくても何とかなるということが分かったのは収穫だった。

これにて、2件の完済による、抵当権解除の手続き完了した。
司法書士さんだといくらなんだろう?

今調べたら、安いところでは手数料5000円とか書いてある。
まあ、そんなもんか。
楽だもの。

でも、勉強になるのは自分でだな。
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2017年07月02日

北海道でチョビーさんに会う

近所の人たちと北海道旅行することになった。
2泊3日だというので、そのあとに予定を付けて5泊6日にした。

初日朝出て、羽田経由千歳から、支笏湖、苫小牧泊 海鮮居酒屋でコースとお酒。
二日目 クマ牧場、洞爺湖スルーして雨のため小樽中止して札幌入りミニウニ丼、夜はビール園ジンギスカン食べ放題飲み放題
三日目 中央市場から小樽で海鮮と観光少しで昼になって皆とお別れ。午後は、小樽観光
特筆は、旧日銀小樽支店の、金融博物館だな。


札幌に戻り観光して泊まる。

翌日は、午前に観光

次は地下鉄に乗った。東西線だ。
西に2駅で、円山公園、そこからバスで大倉山シャンツェに。
まずは、リフトだ。
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ジャンプ台のさらに上からの景色は気持ちいい。
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その後は下のオリンピックミュージアム

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準指導員や指導員の時に本で読んだ単語が出てきた。
うるとすかでぃ
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スキーの始まり
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里谷多恵さん
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船木〜、あれレジェンドだったか
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また、市内に戻り、札幌出身のBTでのイントラ仲間 IM氏おすすめのラーメン屋を大変苦労して探し出して食べた。
うーん、チャーシュー超うまい
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午後は、北海道のメガ大家さんとなった、チョビーさんと会う。

アパホテルにて待っていると、迎えに来ていただきました。

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あらまあ、期待通り来ていただけました。フェラーリ458SPECIALEであった。
ラインが入っていて、違う感があるというか、もともとのもすごいんだろうが。

途中何回か踏み込んでいただき、すげーはえー。もう参った。
衝突した時のダミー人形が前に飛ばされるように後ろに押し付けられる

物件と車両
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物件からの眺め
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2棟見せてもらった後に、本社事務所に向かう。ここには、奥に事務所、手前がガレージ、横がスーパーカー見ながらお茶しますカフェ。

お迎えいただいたときから、あーなんか雰囲気変わらないなあと思っていたが、ご丁寧な物言いとかすごく謙虚。おらおらおらってオーラ無し。運転しているときも、そこどけそこどけフェラーリが通るってのは全くなし。
おいらは、年上ではあるものの規模とかは、もうなにをかいやんやなのだが、おごりがないなあ。
どうして、そんなに謙虚でいられるの?

「最初はフェラーリ乗りたいって思いでやってきたけれど、ステージが上がるごとに、まだまだ目標にするべき人がどんどん現れてきて、そういうことを考えるとおごってなんかいられない。モチベーションが上がってきて、これからもサ高住、ガレージ、レース、ホテルと進めていきたい。」

というような。
そっか、おいらのステージはこの頃停滞しているよな、変わったという感触はなく、ある程度の居心地のいいところに満足して動きがなくなっているというのを、とても実感した。


「シェアする楽しみ、スタッフを雇用する、昔の教え子を雇用して、報酬を分かち合う、売れたりあっせんしたりしたものの6割を本人に回す。スタッフメカニックにシェアしていくことが楽しみになっていると。」

うーん、すごいねえ。何回も何回も言ってしまった。しかしおごらない。うーん参った。

利回りは普通7%程度だけど、設計デザインにより8.5%程度になっている。金利が低いのでまあいいか。
戸数がもうすぐ1000戸になるそうな。15棟だか、あとは賃貸住宅以外にと。
こっちの話も少しして、スキー談義で盛り上がる。

他の車両
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いやー凄いなあ。
凄いが、昔と変わっていない。そこがまたすごい。

ということで、終了

4時に札幌駅に送ってもらって、お別れした。

ありがとうございました、大変モチベーション上がりました。背中蹴とばされた感じ
ということで、おいらはロータスエリーゼ買う。昔から買いたいなと思っていたのだが、このごろあきらめ感が出ている。
もちろん、エリーゼ買うための財政基盤をしっかりとさせるために物件をすすめていくということだ。
良かったよかった。

延長した甲斐がすさまじくあった。

その後、富良野に移動、当日泊まって、翌日に終日サイクリング
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また、富良野に泊まり、翌日に千歳移動しそのまま空路と陸路で帰宅。
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2017年07月01日

ひとつ受け取った

抵当権解除の書類を受け取りに行った。

無事頂いたのだが、あれ?
シールはがしてやったのと同じのが来ると思っていたら、シール張ってないなあ。
聞いてみたが、前張ってあったシールのものはもうすでに効力がなくなっているので、コピーがあってもなくてもどうでもいいとのことで、紙の古い本みたいにしてあるのは、効力がある。

シール付きのは、抵当権を設定したということを表しているので切れた今となってはただの紙切れ。

そっか、じゃあそれがあるからそのままか。

次の支局に行けばなぞが解けるか?

とりあえず謄本取ってみたら、無事抵当権解除されて、キョウタンも切れている。

90%完了
posted by おざわ at 22:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月22日

抵当権解除その2

先日に続き、本日別の法務局というか支局に出向いた。

いちおう、ぎりぎり覚えいたので、電話したら今日のうちに予約が取れたので。
席について、資料を出してあれれれ?

2パターン印刷していったはずなのに、2つ目の3ページ目がないではないか。なんだかなあ?
でも1パターン目ので行けるというのでラッキー。ただ、区分の土地が4区画あってその分も必要ということで、7つ分、7000円の印紙だ。

ただ、資料のコピーを撮っていかなかかったのと、自社の法人番号がわからんので、その辺だけ解決に

法人等番号は、さすが法務局、謄本を取れば書いてある。というかここしかできんな。
コピーがなぜか前回もそうだが、できないのでコンビニへ。
迷ったが・・・

無事戻って7000円の印紙支払って提出。

あとは、ルーティンの除草剤、資源ごみ出し、昼食などで用事が済んだ。
漫喫で休養した。今日は暑かったのだ。

来週以降に、前回のと今回の分で出来る書類を受け取れば完了だ。

80%終了した。

posted by おざわ at 19:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月21日

抵当権解除登記申請

自分でやってみた。DIYだからな。

たぶん、司法書士さんに頼むと2〜3万ってところではないかな?気分だけど。
掛ける2である。

2つ完済していたのに、なにもしてなかったのである。

しかも、これ完済したのが、約2年前。お早めにって開いたら書いてあった。
やれやれ、こういうことはやはり苦手なのかな。やだがっててを付けずにいたら、こんなことに。

以前、人のブログかなんかで解除なら時間かかっても特に問題ないし、説明してくれるからやってみたって書いてあったので。


まずは、ひな形をもらってあったのを探し出した。おっとその前に完済証書が見つからなかったのである。やばい、これは話にならないということで、一生懸命さがしたら、なーんだ普通に見つかった。

で、ひな形の通りにワードで8ページ書いた。

そんで、初回法務局。

相談したいのですが

あ、今は予約制なのです。

えー、前は待っていたらできましたよね

そう、変わったんです。

では、来週に。でもこの書類3か月経ってしまったのですが

これは、今は法人等番号があれば代用できます。

ありました。よかった。あと、ここに金融機関のハンコが必要ってひな形なんですが、こんなの取れないなあ。

これは、完済証書があれば必要ないんです。

ほっ。これで4ページに減った。


2回目法務局
少し修正して今度は、4ページになった書類とともに。

予約したものです。相談お願いしします。

あ、ここの日付は違ってるね。

あらまあ、なんでか?完済の日と発行日を間違えた。

あ、こっちの分は他の支局の担当なのでそちらに行ってね。

どこでもできるんじゃないのか。

金融機関の人が変わっているので、こういうように書き直して。

はい、わかりました。

移動、まんきつでファイルを持って行っていたので、修正と印刷。さらにコピーもして再度法務局

じゃあ、これで受け付けました。登録免許税は4件で4000円です。



翌日3回目

委任状の日付がおかしいから、印鑑もってきてくれ。

じゃあ、今日行きます。

やめた人が辞めた後に委任状書いちゃだめだよね。

なるほどー。

ほか、こっちも訂正印おねがい。

はいよ。


じゃあ、これで処理しますよ。



てんで、今のところ40%ぐらい済。
受け取りが必要なのと、2件目は書いただけなので。

司法書士さんが、実際いくらなのか知らないが、一度やってみたかったことであるので良かった。
ついでなので、2度だけど。
posted by おざわ at 19:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月06日

共用電気工事立ち合い 一周年あぱ

昨日かいたが、本日立ち合いを求められたので、行ってきた。

着くともう扉を開けていて、なにやら電話で打ち合わせ。

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どうやら、太陽光発電の送出側と、通常の受け取り側の2つのメーターを一つにまとめたほうがいいということで、そうすることで今回の共用部分の受け取り側10Aにスマートメータがつけられる。

そうでないと、従来通り30Aのサーキットブレーカーを10Aに変えるだけになるということだった。

想定より、時間かかりますがいいですかということで了承。


その間、ピンポンしまくったが、一人しかいらっしゃらなかったが、ご機嫌伺いの成果あり、パッキンがいまいちで水がぽたぽたするということが判明。
今は、物がないので、都合のいい時を連絡くださいということで一件落着。ってまだか。


草むしり、ゴミ拾いをして待っていたが、どうやら終了。



配電盤の中が少しすっきりした。
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説明

順動作の左に●が付くと、それは中電から電気を購入しているときのメーター、逆動作の左に●が付くと、それは太陽光発電で中電に売却中というときのメーター。3秒ぐらいで切り替わる。

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あ、もう忘れた ➡ なんだっけ?

で、今回は、5Aについて聞いてみたら、そういう設定があるけれど、いきなり30から5はちょっと怖いですと、スマートメーターはオーバーすると切れるが自動復帰する。でもまた切れて自動復帰を30分間に9回繰り返すと、ロックかかってしまう。もちろん電気使えない。そんで現地では復帰できず、センターでないとだめだと。

まあ、仕方ない。よく考えたら火災報知器も動いていた。
だいぶ、安全を見て当面10Aで行ってみよう。
posted by おざわ at 16:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月05日

あー長いこと損してたが、気づいてよかった。契約A

1周年アパートの電気料金、東館はだいたいいつも1200-1500円ほどであった。

だが、そのうち基本料金が842円。
となると、大部分から半分くらいが基本料金 30A分である。

ずーっと気にせず30Aで契約していたが、ふと気になってみていたら、今月は電力量料金が360円で23KWHであった。

この共用電気は、LEDにした照明が6灯、テレビブースターが1台多めに見て30W程度か
大体計算してみると、10W×6+30W=90W 
これが夜。
昼は、ブースターのみ。30W

90W×12h(夜)+30W×12h(昼)=1440Wh/day
一か月で 1440×30=43200wh=43.2kwh

こうやって計算してみても、ずいぶん多めに計算したようだ。だって実際は23kwhだから。

ということで、使う夜でも90Wだから電流は 0.9A以下しか使っていない。
なのに、契約電流が30Aはいらんでしょう。

ということで、先ほど10Aにしてくれと依頼した。
調査して返答するということだが、おそらくそのまま通るであろう。

このアパート、10年ぐらい持っているので20A分の基本料金は560円ぐらい。月に。

560×12=6720円/年  ×10年=67,200円 


あー損した。でもこれから適正になる。よーし

ちなみに、他のアパートは固定の電気代であるのでこういうことはない。
でも、さらに蛍光灯をLEDにしたから安くしてくれと言ったら、下がった。

ちりも積もるなあ。
posted by おざわ at 12:58| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月01日

4月中旬ぐらいから経理経理経理

経理作業が滞っていた。

なぜかというと、というか言い訳だろうが。

去年は、スキーシーズンが終わる4月から12月ぐらいまでかなり目いっぱいリッチーアパートのリフォームを行っていた。おかげで、ちゃりも400kmしか乗れていない。

疲れます、夜に経理できないです。体力落ちた!



でも、決算があるから無理無理なんとか7月に詰め込んで行った。
その反動が来た。で、現場が空いてきたところにスキーである。

疲れます、夜に経理できないです。体力落ちた!




その後8−12、1−6月とあるのであるが4月の中旬時点で出来ていたのは8月のみであった。

仕方ないので、また集中してやろうとするが、

疲れます、夜に経理できないです。体力落ちた!




ということで、やっとこの4月中旬からピッチが上がってきて、現在は3月分がほぼ終わるところ。

弊害があった。

うーん、赤字じゃないか!

お金が増えていかないので、いかんなと思っていたが勘定でもしっかり赤字。

やれやれ。経理はきちんとしましょう。

というか、入居率の低いのをほおっておいたのがいかん。

あまり疲れるまでいろいろしてはいけないということを学んだ今日この頃。

でした。
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | お金一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月21日

どなどな アンテナと剪定した枝たち

一周年アパートでは、去年外壁塗装を行った。

その時にお願いして、VHFのアンテナを撤去してもらっていた。ただ、それがずっと庭に置いてあった。
いかんなと思いつつ、運ぶには乗用車では無理だったので(今思えば破壊すれば小さくなったな)やらずじまいだった。
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今回植栽の剪定を機に、一緒に回収ということに。

剪定前
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あと
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どなどな前
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無事アンテナは引き取ってもらい(ほんとはお金ほしいところだ)枝は自宅庭にて乾燥しておく。

ほかに、除草剤や草刈りも行って、すっきりとした。
しかし暑いので本日終了となった。




posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする