希望退職
平成14年5月に17年勤めた会社を希望退職、その12月に合資会社マージを設立しパソコン教室を始める。

不動産投資
・・が、なかなか赤字から抜け出せない。半年後、不動産投資を始める。
退職金等を元手に競売でマンションを5戸購入。

アパート
その後、アパートを1棟購入。このあたりで月の赤字は
やっと解消。
引き続きマンションを売ってアパートを1棟追加。現在はマンション1戸、アパート5棟。


幸せな小金持ち
この倍の規模まで資産を増やして、家族で幸せな小金持ちになる予定。

2016年05月26日

リッチーアパート外壁補修その2

さて、ここらあたりでこのアパートの不思議なところをひとつ。

外壁にそって、手すりがあるのだ。

うーん、なんで?

ってのは、まあそういうことだけど。

で、この手すりの部分の外壁材は、窯業系サイディングを使っている。
ところが、こいつがふくらんでしまっている。

こんなかんじ。
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で、ここはまあ手すりとは、干渉しないのでまあいいか。でも、もう一箇所膨らんでいるのがあった。
なんと、これが手すりの奥。

うーん、こりゃどうやっても、伝道工具が入らない。

ってんで、じゃあ手すりって基本要らないのだから縦部分は切ってしまおうということに、言われた。
なんでも工事やりやすいように考えたらいいんだよとKD氏。

おいおい、なんでもそうなってしまったらまずいじゃんかといってみるが、まあこいつは要らない手すりなのでカットに同意。
サンダーで切り始めたが、歯が合わなかったかな。さっぱり切れない。
翌日歯を取り替えてカットした。
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切り口を整えて、このままだと水がたまってさびるのでモルタルを投入。



そのご、外壁剤をカットして傷んだ部分を取り替える。
まあ、それだけのことなんだが、これを足場の上でやるとなるとなかなかに大変なことである。

まあなんとか、カットして取り外す。

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もう、何枚も取り外した。採寸したところで本日登場来てくれた、材料やさんがもって来てくれた新しい材料をカットした。
だいたいとても重い材料だし、コンクリート感がばりばりある。こいつを丸のこでカットするとキッチンパネルを髣髴とさせる以上のもうもう煙。粉塵爆発が起きそうだ。

取り外した外壁は、なんかどうも軽い気がした。ずいぶんと痛んでいたのだなあと改めて感じる。

途中から協力助っ人が参戦してくれたので、なんとか本日中に貼り付けることが出来たので外壁仕事は終了か?あとこーキングかな。ありがとうKS氏

明日は雨だというのでペンキやさんはお休み。なので、おいらも足場仕事終わったということにして疲れまくったのでお休みにしよう。

やはり、変なところに力かかるのであろうが、大変である。
posted by おざわ at 22:55| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

リッチーアパート外壁材料と状況

もともと、リッチーアパート外壁が傷んでるなあというのはあったが、いろいろ作業するにあたり足場があったほうがいいのでというのもあって、外壁塗装は行うことにしていた。

ペンキ屋さんによると、西面の痛みが予想以上の想定外だったということで、材料を変えたそうだ。

で、一番下がプライマー、これでつきを良くすると同時にカチカチに固めるとのこと。
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中塗りがこれ
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細かいひび割れには、こいつで止めるそうな。
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上塗りはまだない。
シリコンだそうな。

鉄部の塗装もまた後であるし、駐車場の天井は足場が取れてから、給湯器を取り付けて、その後となるので、別日程で来て貰うようにおねがいした。
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2016年05月24日

リッチーアパート屋根のペンキはこんな感じ

屋根のペンキ塗りが月曜から始まった。

下塗りの材料はこれ。
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上塗りの材料はこちら
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その後、上塗りの材料を塗りつつあるところでやっと写真取れた。
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というのも、足場の最上段に上る勇気がなかなかなかったのと、ほかの作業でなかなか見れなかったのである。
このへん、ざんねんである。
まあ、一度みた。
刷毛で、セッパンの谷の部分をぬって、その後斜めの部分はローラーで塗っている。
まあ、そうだろうねえ。

完成図
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最初の写真が取れなかったので、今まで何色だったのかわかんなかったなあ。
グーぐるではグレーシルバー系に見えた。
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2016年05月23日

とうとう足場だ

足場がかかる前に、あれやってこれやって、かかったらあれやって、あの人にお願いして、これやってそっちの人にお願いして、ということでいろいろ大変だったが、とうとう足場がかかった。

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その前に、今回のリフォーム自体でどうも、行き当たりばったりというかもう少し余裕をもって全体を見渡していければよかったのではあるが、なんか始まってしまい、そのまま全開モードに突入。

いやーちかれる。

柱をとってもいいはずだと思ったので一本はずした。
鉄骨造だから、構造自体は鉄骨でもっているから、内装の柱はたいした役割をしているわけではないだろうな。と。思っていたが、意外と天井を支えていたりしてもう一本外すのには支障がでそうではある。
まあ、ただ、上で釣ればいい話でもあるようだ。

あとは、部屋の間の壁に、鉄筋の筋交いが入っていたら、この壁は取れないなあ。でもとりたいなあ、ということで、あけて見たら、大丈夫であったが、そういうのはリフォーム初期にやっておくといいかな。


ということで、足場がかかる前に外せるパイプは外して、水、お湯、排水、汚水、ガス、それらを支えるものも外す。
で、足場がかかってからでないと出来ない部分は本日はずした。
エアコンも外してもらった。
また、外壁がふくれてしまっていたのでそこは左官屋さんに補修してもらう。これも足場のかかった今日。

なかなかいろいろ忙しかった。

ペンキ屋さんは屋根を縫ってもらっている。

足場も、ネットがあると意外と怖くなくいけるなあ。

まあ、そんなことでまだ続く。
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左官屋さんの手際

これ、自分が動いているので、なかなか職人さんの手元を見ていることが出来ないのが難点。

まあ、こつってのはあるだろうが、だからといってまねできる物でもない。

たまに写真撮るだけで終わりだな。

なんで、左官屋さんかというと、外壁がデッキプレートにモルタル塗りで出来ている部分がある。
そいつが、ふけてしまっている。
一度は、補修してあったようだが、その上側でまたふけてしまっている。
そんで、ここを補修してもらう。

下地にラス網をはって、ずいぶん沢山ホチキスみたいなのをエアーで打ってとめてた。
そこに、モルタルを塗ったのだが、まあ見ていなかったからわからんが、とても平滑に仕上げてくれている。
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ついでに、パイプを外した穴やら、換気扇やら、ガラリの分などもお願いした。
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結局のところ、朝遅くなってしまったにもかかわらず一日で終了していった。
一箇所、お願いし忘れて自分でやったところもあるけど。

お早いことでした。

これで、乾燥まで3日あればばっちりだろう。月曜にモルタルして、一番目の塗装は水曜からやっていたかな。たぶん、暑くて乾燥していたのでよく乾いていたことでしょう。
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2016年05月13日

継続は力なり

リフォームは続いている。

室内に引き続きキッチンの天井に断熱材を入れた。
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壁に断熱材が入っていないのを発見してしまった。しかたない、壁を壊して断熱材を投入した。
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それもみんな16Kという高性能グラスウール。でも、綿みたいだ。ぜんぜんちくちくしない。
まあ、切ったからわかるんだが、ほんとは切らないほうがいいのであるが。
だって、室内面には、防湿シートで部屋から発生する湿気を壁のなかに伝えないようにするのである。
だから、切れていてはまずいのはわかっているのだが、短いところはどうしても切らざるを得ないなあ。

そのかわり、2400ぐらいの高さについて、切らないで2800のまま使った。
ということで、計算した坪数で余るはずが余らなかった。
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さて、元ユニットバスの床が開口してあるが、そこを補修してレベルを合わせた。
やっと床がつらいちになった。
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その後、新ユニットバスの前の床の補修して、レベルを合わせる。

排水については、新ユニットバスのFLに出せばいいということであったので、そこにパイプを設置。
その後、下部に通していく。
三階の床、二階の天井、二階の床、一階の天井裏と穴を開けていき、駐車場の上にもってきたところで、エルボーで向きを変えた。
そんで、ぐるっと引き回す。

給湯器には専用に水を送る。これはパイプで、断熱材でくるまれている。さらに、その横に棒状の凍結防止タイを突っ込んで、おく。

ペンキやさんにも久しぶりにあって、打ち合わせ完了。
エアコンやさんにも見てもらった。
ユニットバス屋さんも見てくれたし。
ガスやさんもガラスやさんもいろいろ沢山。

で、本日最後には、二階のユニットバスを解体して、今回は、風呂桶自体は切らないで済んだ。
それもあって、なんと1時間くらいで解体、搬出まで済んでしまった。
うーん、今日は進んだ。
ここ数日どうも見た目にはさっぱり進んでいなかったので。

これで、だいたい着工から1ヶ月と少し。連休はそこそこ休んだので実質4週間。
なかなか速いペースだと思うようにしよう。
ありがとう。KD氏、そして関係の皆様。
posted by おざわ at 21:05| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月25日

電源の移動というかブレーカーの移動とユニット上部

確か、認定電気工事しってのにもなっていたので、600Vまでは扱えるんだった気がする。
でも、まあ十分200Vまでで大丈夫。それ以上はいらんな。

で、今回は実は初めてブレーカーの位置を変更した。
というのも、以前ユニットバスがあった場所についていた壁に取り付けてあったのだが、ユニットバス撤去に伴い、壁がなくなったので空中にぷらぷらしていた。

ちょうど、具合のいいことにブレーカーに入ってくるメイン電源線の長さが十分足りたので、移動できた。新しい場所にベニヤを張って、穴あけて、大事なのは外のブレーカーを切ることだな。
切ってあるのに、どうも不安でビニールテープで保護した。
で、電源線を3本ブレーカーから外して、ブレーカーを移動。

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ところが、ここなぜか200Vの子ブレーカーが2箇所付いている。ひとつはエアコンらしい、もうひとつは部屋についているコンセント。なににつかったのだろう?

で、これを外すときに、どちらがエアコンなのだろうって書かなかったのが敗因で、すっかり忘れてしまって、やれやれ。

あれー?これはここにつながってるし・・・って解析していったが、どうもひとつがわからずにエアコンが動かない。
で、しばらく悩んだが、さてどうしようとおもってなんとなく見たら、なぜか外に出て行く線があることを思い出した。
あ、これかも?でエアコンの入力線をショートして、こちらで抵抗を測ったら見事ゼロになった。もちろん、ショートをやめたら無限になる。よしきた。
だが、この線なんと外にでて、屋根の上を通してから、エアコンチューブといっしょにまた室内に戻している。うーんなんて斬新なんだ。
外に行っている線をみて、屋根の上に広告でもあるのかと思っていたので、まさかこれが200Vだとは思わなかったのだな。

さて、その後また、電話線やら、アンテナ船やら、当欠乏したいなどの線を処理して電源線を再度、床の端っこを通しなおしたのだ、先につなげた方法ではいまいち汚い。

その後はユニットバス設置する場所の天井を開口。
あとで、断熱材を入れよう。

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あー、断熱材といえば壁の断熱材が入っていない・・・
まあ、キッチン側も天井が入っていないのであるが、壁は参ったなあ。
結局石膏ボードを外して、断熱材入れて、新しいボードで張りなおしってことになるのか。
やれやれ。

posted by おざわ at 21:52| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月23日

排水が大体決まってきた。

排水が大変である。と設備屋はいう。

トイレの排水は、VU75で行うという。結構大きいものだ、100でなくてよかった。
まずは、こいつを何とかしないといけない。
ある程度、ここかなというところに設置してもらった。
洗面所と洗濯機の排水はVU50でよいと。
ということで、こちらと、トイレの排水が上下に重なる部分もあるかなあ。

なんてことをやっているのは、間取りというかレイアウト変更をするからだ。
しかも、この建物は鉄骨造で、1階が駐車場、2,3階がそれぞれ一戸の計2戸。
鉄骨がそれぞれの、ふところに井桁上に入っていて、排水をふところを使ってまわすことが出来ないので、ある程度露出になってしまう。

まあ、露出は隠すことになるのだが、パイプスペースをとらないとどうにもレイアウトできない。
それでも、いろいろ不都合があって、大変である。

ということで、ある程度の排水はこんな感じ。
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あとは、風呂の排水がなかなか大変。どうなるかは、ユニットバス屋さんに聞いてみないといけないのだが、先日きたかたは営業で職人でなかったので、細かいことまではわからない。
せっかく待っていたのに残念だ。
また、来週に持ち越し。
posted by おざわ at 22:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月21日

暑い部屋

リッチーアパートの3階は、セッパン屋根の下に天井ということが原因だと思うが、とても暖かい。
この4月の日差しで暖かく、エアコンが業務用みたいなのが付いている。
まあ、14畳ぐらいを冷やすのでは、もともと大きなのが必要ではある。

さてどうなってるかなと思って天井を空けてみてびっくりというか想定内だけど。

断熱材は、はだかのグラスウールで50mmないんじゃないか?しかも、少し足りなかったらしく、隙間がけっこうある。
うーん、やはり暑く感じたのも無理はない。


そんで、やっぱりいいのを入れないといけないなと思って、ホームセンターではなく、建材やに行き、通常の10kタイプではなく、16kタイプの105mm厚のにした。

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まあ、それでもともとのグラスウールと重ねるかと思ったが施工がなかなか難しく、もともとのグラスウールはまあなかったことにして、新しいのをきれいに敷くのを優先。
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いろいろ装備、マスク、ゴーグル、フードつきの衣類と対策はしたのだが、かゆいよー。
だって、グラスウール裸だからねえ。予想したのでまあまあ何とかなった部類か。


これに、先立って電気もちょっといじったのだが、まあそれは後にまた書くかな。
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2016年04月13日

早速公開いや、後悔

リッチーアパートは、基本構想として水周りをお願いして、外壁塗装をお願いして、内装や、間取り変更のあたりをちまちまやろうかと思っていた。

ところが、ふたを開けてみると水周りの工事が100万円予算オーバーの見積もりが来た。
うーん、これはつらい。
で、2社目にあたったところ、2階はやるけど、3階は見積もりが正確にはできそうにないのでパスって。
そんで、知り合いの設備屋にあたったところ、空けてみようか、そしたらわかるから。

ってなわけで、3階の水周りを知り合いの設備屋とふたりで工事する羽目になってしまった。
お金がないってつらいです。

でも、ここ実はいろいろあって大変なのだ。だから見積もり拒否もされるのであるが。

まずは、ユニットバスを設置したいところの床を開口
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根田がでてくるので、それをぶった切る
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そしたら、防水シートがでてくるのである。
理由はそのうち。
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で、この防水シートと下地の合板を開口する。

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すると、根だが出てくる

根太をぶった切る
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また、板が出てくる。

というあたりで、ユニットバス設置面の準備と、さらにその横のトイレ設置場所のパイプを設置するためにということで、リクエストによりそのあたりも同じレベルまで開口



ということで、本日は終了。

やっぱり、疲れまくる。
後悔しきりである。
posted by おざわ at 19:49| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月08日

リッチーアパート リフォーム本格始動

名称をここではリッチーアパートとしよう。
リッチーベルガーのキャンプの頃に購入したためだ。

たぶん、年もリッチーと同じくらい。

で、水周りの配置がめちゃくちゃだったので、これを整理して使いやすくするために検討していたのだが、どうしても最後は現状の3点ユニットを撤去しないとどうもプランが立たないというか、詳細な検討にいたれない。

ということで、本日実施。

まずは、周りの壁からはいっていこう。
まあ、石膏ボードと裏に木材の枠があるというパターンで組んであるので、ビスをはずしていけば外れるはずではあるのだが、これが隠れていてわからない。けっきょくバールの大きいので力技。
また、ユニットバスもなかなか頑丈だ。
バールでも太刀打ちできずにいたが、隠れているビスを発見したりできたので、徐々に分解が進んでいく。
なかのパッキンをはずして、子ねじをはずしたら、外が見えてきた。
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立ち上がりのパネルをはずした風呂が出てきた。
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なぜここにサッシがあるかというのは置いておいて、風呂が無くなった。
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ふたりがかりで、ここまで一日仕事だな。ユニットバスは意外と頑丈であることがわかった。
これ、壊すのに紺だけ時間かかるのに、組むのに半日で二人でやっていたなあ。すごいぞ。

さて、そうはいってもまだ現場が4つあるのが一つ減ったところだ。
1箇所に集中したいのだが、なかなか日程がうまく行かない。
頼んでいるのが2箇所あるのではあるが、見て確認もしたいのであるがちょっと無理だなあ。
重なってしまうのはよくないなあ。
posted by おざわ at 22:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月11日

懐かしのというか年代物の「お尻だって洗ってほしい」

戸川純がCMしていたころのではないのだろうか?
なかなか衝撃的だったなあ。
「お尻だって洗ってほしい!」である。

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外してしまってから写真撮ったのでわかりずらいが、タンクの部分が巨大である。
リモコンも立派なのが付いていた。
動くことは動くのだが、便座が固定されずに降りてきてしまい、小で面倒になる。最近座ってする男子が増えたそうだが、その場合は問題ないのではある。
でも、まああまり時代を感じるので今回交換となった。

今回はモノタロウで買ってみた。


その場所は特に写真に撮っていなかったが、ロータンクに行くのとの分岐のパーツも特殊仕様というか見たことないなあこんなの。
で、モノタロウ付属の分岐パーツを取り付けられるのか不安だったが、あ、大丈夫だ。

でも、その高さがちょっと違って、ロータンクに上がっていくほうが高くなってしまい合わない。
うーん、なにかあったような?
と工具箱から分岐金具を取り出して当ててみるとちょうど良さそう。
じゃあ、これに交換だ。

よし、ロータンクも接続できたから、本体も設置してと。

さて、ウォシュレットに向かうパイプを分岐金具のところに取り付けよう・・・

あ、合わない・・・


あーあ、こりゃ蛇腹を買ってきてやらんとだめか?

むむ?
ここはパイプのちょっかんで、先端の処理がなされていない。
ってことは、カットすればいいんでないかい?

7mmパイプカットしてみた。
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無事すべてうまく行った。

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よかったよかった。
設備の時代ものはわかりやすく感じてしまうからね。
posted by おざわ at 21:09| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月01日

なぞの発電低下

かどうか?
外人アパートの太陽光発電、検針の結果がとても安い
先月の半分である。

あれまあ、なにかあったかなあ?
壊れてしまったのではないか、とおもったのだが、なかなか時間が取れなかったので、確認にいけなかった。

やっと今日行ったところ、まずは売電のメーターを見て回ってる!よかった。動いている。

ところがコントローラーを見ると、1月17日から末日まで発電がゼロだ。
うーん、なんだ?ってまあ考えられるのは雪なのだが。

二月になったら復活している。

末日と初日でというところがいまいち解せないのだが、まあ今動いているからいいか。
確かそのころ雪は降った。そんで、そのころ暖かくなった気がする。

さて、その後新しい物件にリフォームのイメージつくり。
これは二戸なのだが、さてどうしようかな。いろいろ考えられるがまだそれほどイメージできていない。
posted by おざわ at 21:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月22日

立地とリッチーとリッチ

久しぶりに、物件購入となりました。
今現在では、いちばん町場の物件となります。
売却済みの戸建では、同じようなレベルの立地でありましたが、現状では最強立地。

建物は正直いまいちですが、立地に惚れて購入。
再建不可ではないが、同じ規模のものは立たない。既存不適格か、違法かどちらかよくわからないというような・・・
当面は、リフォームして利用したいところです。


スキーでは、リッチーベルガ―のキャンプに参加。
うーん、うまい。そして、いい指摘をしてくれてうまくなりそうな予感と、その後いい感じがつかめた。
一般人の間では、スキーがマイナー化しているので、彼を知らないひとがほとんどでしょうが、オーストリアのデモンストレーターで日本に毎年来てくれています。
今回は、参加者が平日とあって少なく、内容の濃いレッスンとビデオミーティングが受けられて満足です。


そして、もう少しというか倍くらいでそこそこリッチになりたいものだ。

posted by おざわ at 20:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月04日

あーキャンセル

3日で3件決まったかと思っていたのに、結局ひとつキャンセルだ。
残念。

そして、その後がまたなかなか決まらないなあ。
ファミリータイプがなかなか長いし。
うーん、がんばってクレー
posted by おざわ at 21:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする