2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
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断熱材はおいらの後張り


工事中
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二階にも付いた
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屋根裏作業
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とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
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いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月25日

久々のと思ったらそうでもない満室御礼

といっても、全体ではなく一周年アパート2棟のこと。

先日最後の空きのファミリータイプに申し込みいただき満室御礼である。

なんか、久しぶりだなと思ったが、12月にあったから、7か月ぶりか。
うーん、長かった。し波乱万丈だった気がする。

3か月満室が続いたが、3月に退去始まり、結局4戸入れ替わる形でやっとこの前満室御礼だ。

14戸なのだが、少し多いよなあ。

毎回思うが、引っ越しって大変じゃないのだろうか?
たまに、半年ぐらいで動く人がいる。単身だって荷物もあるだろうし。
まあ、単身赴任したけど、また別の事業所に転勤だって人もいたし。

会社も効率悪いことするよなってのは、17年間の会社員生活でよくわかってはいるのだが。

いずれにしろ、満室御礼。
長続きしてください。お願いします。
posted by おざわ at 19:12| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月09日

物件相互見学完了

先日電話が発端で知り合いになれたMRさん。

物件みせあいっこを計画して無事実施できた。

まずは、MRさんの物件。
ほー、ここを入っていくのか。そんでこれか。
うーん、なんと余裕のあるつくり、しかもオートロック。

ロビーといいたくなるスペースが1階と2階に。2階は使わないコインランドリーだ。
ここ、広いのだが安い。
立地はそこそこいいのに、広くて安い。さすが満室経営だ。
そんで、購入金額がちょー安い。
おいらも、安く買えたのあるが、とんとんだ。

4年ほど前だそうで、買い進められたとのこと。
おいらはそのころ多分太陽光にチュウリキしていたのか、さぼっていたのか。

名古屋、北海道、地元で刺激マックス状態だ。

次の物件は、昔建てた重量鉄骨。そういえば、さっきのもRCかとおもったら重鉄だって。
今回のは、建築費がべらぼうに安い。木造並みである。何でかと思えば、工務店が得意だから。


ここで、おいらのリッチーアパートみてもらう。
なかなか、ほめられた。ありがたいが、ひとつ空いているわけで弱ったものだ。

ここで、終了かとおもい、お茶した。
のであるが、ペットアパート時間あれば見ますかというと見てもらえることになり、3部屋案内。

レンガの壁紙や、テラコッタCFとDIYに反応あり。

無事みせあいっこ終了。

満室の秘密は、並より広い部屋を安く貸す。でもその背景は、安く買ってさらに金利も安い。

やはり、どこに力を入れているかの差が出た形である。


勉強になります。
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2017年07月07日

ゴルフ練習場にて、とある電話が発端

といっても、おいらに来た電話ではない。
後ろの席で打っていた方に来た電話だ。

そうそう、201号室です、はい契約書の押印行きますよだったか?

なに!

これは、大家さんでしょうか?

電話終わったところで思わず声かけた。
やはり、正解。
うちのエリアとほぼかぶっている大家さんでした。
規模は3倍。

しかも、ほとんど満室稼動が続いているというので、これはお知り合いになりたいと思って、かなり積極策に出てみた。

連絡先教えてください。

お昼いっしょにいかがですか?

物件見せてください、見せあいっこしましょう。

すべて、気持ちよくお返事いただき、お昼まで一緒になっていろいろ会話が弾む。

なかなかない機会であった。

ゴルフもご一緒しましょう。

あさって、物件見せ会いっこになった。楽しみだ。
posted by おざわ at 20:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月03日

抵当権解除完了

2つ目の支局に行き、解除証書を受け取ってきた。

やはり、シールのついているものではない。
また、すこし聞くのだが結局わからないままだ。

重要なことは、権利書ななくしても不動産取引は出来る。ただし、手数はかかる。

抵当権をつけたのだが、その権利であったが、シールついたのは結局その権利がなくなったので今となってはただの履歴。

謄本取ったときに、下線で描かれているということだ。


権利書あったとおもうが、まあなくても何とかなるということが分かったのは収穫だった。

これにて、2件の完済による、抵当権解除の手続き完了した。
司法書士さんだといくらなんだろう?

今調べたら、安いところでは手数料5000円とか書いてある。
まあ、そんなもんか。
楽だもの。

でも、勉強になるのは自分でだな。
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2017年07月02日

北海道でチョビーさんに会う

近所の人たちと北海道旅行することになった。
2泊3日だというので、そのあとに予定を付けて5泊6日にした。

初日朝出て、羽田経由千歳から、支笏湖、苫小牧泊 海鮮居酒屋でコースとお酒。
二日目 クマ牧場、洞爺湖スルーして雨のため小樽中止して札幌入りミニウニ丼、夜はビール園ジンギスカン食べ放題飲み放題
三日目 中央市場から小樽で海鮮と観光少しで昼になって皆とお別れ。午後は、小樽観光
特筆は、旧日銀小樽支店の、金融博物館だな。


札幌に戻り観光して泊まる。

翌日は、午前に観光

次は地下鉄に乗った。東西線だ。
西に2駅で、円山公園、そこからバスで大倉山シャンツェに。
まずは、リフトだ。
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ジャンプ台のさらに上からの景色は気持ちいい。
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その後は下のオリンピックミュージアム

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準指導員や指導員の時に本で読んだ単語が出てきた。
うるとすかでぃ
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スキーの始まり
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里谷多恵さん
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船木〜、あれレジェンドだったか
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また、市内に戻り、札幌出身のBTでのイントラ仲間 IM氏おすすめのラーメン屋を大変苦労して探し出して食べた。
うーん、チャーシュー超うまい
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午後は、北海道のメガ大家さんとなった、チョビーさんと会う。

アパホテルにて待っていると、迎えに来ていただきました。

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あらまあ、期待通り来ていただけました。フェラーリ458SPECIALEであった。
ラインが入っていて、違う感があるというか、もともとのもすごいんだろうが。

途中何回か踏み込んでいただき、すげーはえー。もう参った。
衝突した時のダミー人形が前に飛ばされるように後ろに押し付けられる

物件と車両
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物件からの眺め
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2棟見せてもらった後に、本社事務所に向かう。ここには、奥に事務所、手前がガレージ、横がスーパーカー見ながらお茶しますカフェ。

お迎えいただいたときから、あーなんか雰囲気変わらないなあと思っていたが、ご丁寧な物言いとかすごく謙虚。おらおらおらってオーラ無し。運転しているときも、そこどけそこどけフェラーリが通るってのは全くなし。
おいらは、年上ではあるものの規模とかは、もうなにをかいやんやなのだが、おごりがないなあ。
どうして、そんなに謙虚でいられるの?

「最初はフェラーリ乗りたいって思いでやってきたけれど、ステージが上がるごとに、まだまだ目標にするべき人がどんどん現れてきて、そういうことを考えるとおごってなんかいられない。モチベーションが上がってきて、これからもサ高住、ガレージ、レース、ホテルと進めていきたい。」

というような。
そっか、おいらのステージはこの頃停滞しているよな、変わったという感触はなく、ある程度の居心地のいいところに満足して動きがなくなっているというのを、とても実感した。


「シェアする楽しみ、スタッフを雇用する、昔の教え子を雇用して、報酬を分かち合う、売れたりあっせんしたりしたものの6割を本人に回す。スタッフメカニックにシェアしていくことが楽しみになっていると。」

うーん、すごいねえ。何回も何回も言ってしまった。しかしおごらない。うーん参った。

利回りは普通7%程度だけど、設計デザインにより8.5%程度になっている。金利が低いのでまあいいか。
戸数がもうすぐ1000戸になるそうな。15棟だか、あとは賃貸住宅以外にと。
こっちの話も少しして、スキー談義で盛り上がる。

他の車両
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いやー凄いなあ。
凄いが、昔と変わっていない。そこがまたすごい。

ということで、終了

4時に札幌駅に送ってもらって、お別れした。

ありがとうございました、大変モチベーション上がりました。背中蹴とばされた感じ
ということで、おいらはロータスエリーゼ買う。昔から買いたいなと思っていたのだが、このごろあきらめ感が出ている。
もちろん、エリーゼ買うための財政基盤をしっかりとさせるために物件をすすめていくということだ。
良かったよかった。

延長した甲斐がすさまじくあった。

その後、富良野に移動、当日泊まって、翌日に終日サイクリング
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また、富良野に泊まり、翌日に千歳移動しそのまま空路と陸路で帰宅。
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2017年07月01日

ひとつ受け取った

抵当権解除の書類を受け取りに行った。

無事頂いたのだが、あれ?
シールはがしてやったのと同じのが来ると思っていたら、シール張ってないなあ。
聞いてみたが、前張ってあったシールのものはもうすでに効力がなくなっているので、コピーがあってもなくてもどうでもいいとのことで、紙の古い本みたいにしてあるのは、効力がある。

シール付きのは、抵当権を設定したということを表しているので切れた今となってはただの紙切れ。

そっか、じゃあそれがあるからそのままか。

次の支局に行けばなぞが解けるか?

とりあえず謄本取ってみたら、無事抵当権解除されて、キョウタンも切れている。

90%完了
posted by おざわ at 22:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月06日

共用電気工事立ち合い 一周年あぱ

昨日かいたが、本日立ち合いを求められたので、行ってきた。

着くともう扉を開けていて、なにやら電話で打ち合わせ。

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どうやら、太陽光発電の送出側と、通常の受け取り側の2つのメーターを一つにまとめたほうがいいということで、そうすることで今回の共用部分の受け取り側10Aにスマートメータがつけられる。

そうでないと、従来通り30Aのサーキットブレーカーを10Aに変えるだけになるということだった。

想定より、時間かかりますがいいですかということで了承。


その間、ピンポンしまくったが、一人しかいらっしゃらなかったが、ご機嫌伺いの成果あり、パッキンがいまいちで水がぽたぽたするということが判明。
今は、物がないので、都合のいい時を連絡くださいということで一件落着。ってまだか。


草むしり、ゴミ拾いをして待っていたが、どうやら終了。



配電盤の中が少しすっきりした。
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説明

順動作の左に●が付くと、それは中電から電気を購入しているときのメーター、逆動作の左に●が付くと、それは太陽光発電で中電に売却中というときのメーター。3秒ぐらいで切り替わる。

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あ、もう忘れた ➡ なんだっけ?

で、今回は、5Aについて聞いてみたら、そういう設定があるけれど、いきなり30から5はちょっと怖いですと、スマートメーターはオーバーすると切れるが自動復帰する。でもまた切れて自動復帰を30分間に9回繰り返すと、ロックかかってしまう。もちろん電気使えない。そんで現地では復帰できず、センターでないとだめだと。

まあ、仕方ない。よく考えたら火災報知器も動いていた。
だいぶ、安全を見て当面10Aで行ってみよう。
posted by おざわ at 16:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月26日

水抜き残して完了 リッチーアパート

リッチーアパートは、内見が十分できる状況にしてあったので、がくっとペースダウンしていた。

いつまでもってのはいけないので、完了!
って言えるように、作業した。

駐車場の部材片付けと、ごみ処分を行って、片付いた。

階段の音が気になるので、石膏ボードを重ね張り
そして、見えている部分は塗り材料天井につかったもので化粧。

階段奥の物入れのところが、汚かったので壁紙張り

網戸が切れていたので、張り替え

ということで、完了である。
のであるが、3F用の給湯器の水抜きだけ残っている。短い脚立では届かなかったのである。
また、そのうち行こう。

だが、呪文は唱えてきた。

「終わったよ、綺麗になったね、じゃあこれから稼いでね」

posted by おざわ at 12:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月10日

残念ながら、空いている

リッチーアパートは、がんばってリフォームしていたのであるが、2月中旬から内見はできる程度に終わっていた。最後には、人の手を借りてお金で解決したはずなのであるが、出すだけ出してまだ入ってこない状況だ。

うーん、アパート業とスキーはどうも相性が悪い。繁忙期が重なるためである。

2Fはざっとこんな感じ

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3Fはこんな
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実を言えば、残工事が少々。
あとは、ごみとか廃材とかの処分が残っている。
そのあたりが、空いている原因の一つと言えないことはないなあ。
繁忙期を過ぎてしまったのは困ったものだが、当面様子を見てみよう。その前にまずは完了宣言出せるようにしないといかん。

ただ、スキーはまだ続く。
このあたり、仕事ばかりではつまらない、そこそこというかかなり面白いのではあるが、やはり別のこともしたいのである。

ほかのアパートも空きがあるのだが、残工事が残っている。このあたりをきっちりと終了させて、管理もしっかりと行きましょう。それからだな。
posted by おざわ at 18:31| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月11日

ちょっと前なのに

名古屋に行ってきた。
今は活動がなくなったプライベートSNSなのか。
その同窓会だな。


最後に会ってから10年経っている人もいるのでとても懐かしい思いもあるし、なんだか忘れたなあというのもある。

うち数人には一年ぶりぐらいないきおいだったのだが、いろいろと刺激を受けた。

10年前ぐらいに結成されたのだが、そのときからおいらはどう変わったのか?
どうなんだろう?10年前から5年前ぐらいがここの活動が活発だったころかな。
その5年ぐらい前と比べたらたいした変化はないなあ。
停滞しているともいえる。

そのあいだに、年若い友人たちはなんだかすごいことになっている。

もう少しがんばるべ。
ありがとう。
posted by おざわ at 00:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月02日

楽しい場面になってきた

石膏ボードを使うのはどうも苦手なのかもしれない。
それを言ったらいろいろ苦手ではあるのだが。
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やっと、ユニットバスの周りの壁を作る作業に取り掛かった。

最初から薄く壁を作る予定である。
厚み40mmの棒で枠を組み、クロスさせて棒を置くのではなく、隙間に埋めていく。
さらに、あとで、何か小物をつけられるように下地も合板で入れた。
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このあたりで、ぷらぷらしていた枠が固まってくる。
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ところが、ユニットのドアの枠に使う木材が手配してない。
やれやれ、まあ発注してからは、ほかの作業をしていればそのうち着くだろう。

まあ、こんなところだがすでに八月に入っている。
うーん、甘い予測では7月に出来たらいいなあと思っていたのであるが。

ま、しかたない。御身大切である。
posted by おざわ at 21:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月31日

戻ってきたぜ

ペットアパートは予定通り、1週間で終わった。

リッチーアパートに戻ったぜ

だが、これまでのハードワークが原因で、疲れてるしほかの予定がずいぶん犠牲になっている。
といったことで7月はあまり進まなかったなあ。

2階のみの進行。

電気配線は完了。
検査してみてびっくりだ。なんで、切ったスイッチに電圧が33Vとか50Vとか出ている。
なんだこれ?

かえってネットで調べたら、デジタルテスターだと高抵抗で分圧するので電圧が現れるとのこと。
アナログテスターだといいらしい。

ということで、翌日チェックするとアナログテスターではOVだ。
なるほど。じゃあOK
無事床を閉じる。

次は天井を閉じる。
その前に、アンテナを分岐
換気扇の枠を組み立てて、外壁に穴を途中まで開ける。
これも、またあとで足場仮組してやらないといけない。そとからじゃないとカバーをつけられない。
なんで、これ後回しにしたんだろうなあ?

天井ののぶちを戻す。
そのまえに、甘った断熱材をいれてしまう。2,3回の中間だから入れなくてもいいかと思っていたが、あまりは投入。
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ユニットバス側の天井に1枚追加して厚みそろえる。
ほかの穴のジプトーンの部分(正確には違うらしいが名称)木工ボンドと釘で18枚入りがちょうど良かった。
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ほかの穴を9mmのボードで閉じていく。

途中でキッチンの納入があった。

このへんで、ツーリング熱が高まり3日ほどお休み。
ツーリングが3日でその前後あわせて6日ぐらい行かなかったかな。

居室と、水周りの天井の段差を閉じてみる。
段差は変わらないんだけど。まあいいか。

というところまで進んだのではある。


続きは、ユニットバス周りの壁つくり、木枠のあとにボード張り。
仕切り壁と棚つくり
CF張り
キッチン製作
電気仕上げ
水周り設備接続
玄関ドアどうにか。

お、なんか少なくなってきた

でもまだまだ先は長い。
posted by おざわ at 22:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月23日

左官屋さんの手際

これ、自分が動いているので、なかなか職人さんの手元を見ていることが出来ないのが難点。

まあ、こつってのはあるだろうが、だからといってまねできる物でもない。

たまに写真撮るだけで終わりだな。

なんで、左官屋さんかというと、外壁がデッキプレートにモルタル塗りで出来ている部分がある。
そいつが、ふけてしまっている。
一度は、補修してあったようだが、その上側でまたふけてしまっている。
そんで、ここを補修してもらう。

下地にラス網をはって、ずいぶん沢山ホチキスみたいなのをエアーで打ってとめてた。
そこに、モルタルを塗ったのだが、まあ見ていなかったからわからんが、とても平滑に仕上げてくれている。
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ついでに、パイプを外した穴やら、換気扇やら、ガラリの分などもお願いした。
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結局のところ、朝遅くなってしまったにもかかわらず一日で終了していった。
一箇所、お願いし忘れて自分でやったところもあるけど。

お早いことでした。

これで、乾燥まで3日あればばっちりだろう。月曜にモルタルして、一番目の塗装は水曜からやっていたかな。たぶん、暑くて乾燥していたのでよく乾いていたことでしょう。
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月23日

排水が大体決まってきた。

排水が大変である。と設備屋はいう。

トイレの排水は、VU75で行うという。結構大きいものだ、100でなくてよかった。
まずは、こいつを何とかしないといけない。
ある程度、ここかなというところに設置してもらった。
洗面所と洗濯機の排水はVU50でよいと。
ということで、こちらと、トイレの排水が上下に重なる部分もあるかなあ。

なんてことをやっているのは、間取りというかレイアウト変更をするからだ。
しかも、この建物は鉄骨造で、1階が駐車場、2,3階がそれぞれ一戸の計2戸。
鉄骨がそれぞれの、ふところに井桁上に入っていて、排水をふところを使ってまわすことが出来ないので、ある程度露出になってしまう。

まあ、露出は隠すことになるのだが、パイプスペースをとらないとどうにもレイアウトできない。
それでも、いろいろ不都合があって、大変である。

ということで、ある程度の排水はこんな感じ。
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あとは、風呂の排水がなかなか大変。どうなるかは、ユニットバス屋さんに聞いてみないといけないのだが、先日きたかたは営業で職人でなかったので、細かいことまではわからない。
せっかく待っていたのに残念だ。
また、来週に持ち越し。
posted by おざわ at 22:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月08日

リッチーアパート リフォーム本格始動

名称をここではリッチーアパートとしよう。
リッチーベルガーのキャンプの頃に購入したためだ。

たぶん、年もリッチーと同じくらい。

で、水周りの配置がめちゃくちゃだったので、これを整理して使いやすくするために検討していたのだが、どうしても最後は現状の3点ユニットを撤去しないとどうもプランが立たないというか、詳細な検討にいたれない。

ということで、本日実施。

まずは、周りの壁からはいっていこう。
まあ、石膏ボードと裏に木材の枠があるというパターンで組んであるので、ビスをはずしていけば外れるはずではあるのだが、これが隠れていてわからない。けっきょくバールの大きいので力技。
また、ユニットバスもなかなか頑丈だ。
バールでも太刀打ちできずにいたが、隠れているビスを発見したりできたので、徐々に分解が進んでいく。
なかのパッキンをはずして、子ねじをはずしたら、外が見えてきた。
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立ち上がりのパネルをはずした風呂が出てきた。
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なぜここにサッシがあるかというのは置いておいて、風呂が無くなった。
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ふたりがかりで、ここまで一日仕事だな。ユニットバスは意外と頑丈であることがわかった。
これ、壊すのに紺だけ時間かかるのに、組むのに半日で二人でやっていたなあ。すごいぞ。

さて、そうはいってもまだ現場が4つあるのが一つ減ったところだ。
1箇所に集中したいのだが、なかなか日程がうまく行かない。
頼んでいるのが2箇所あるのではあるが、見て確認もしたいのであるがちょっと無理だなあ。
重なってしまうのはよくないなあ。
posted by おざわ at 22:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月01日

なぞの発電低下

かどうか?
外人アパートの太陽光発電、検針の結果がとても安い
先月の半分である。

あれまあ、なにかあったかなあ?
壊れてしまったのではないか、とおもったのだが、なかなか時間が取れなかったので、確認にいけなかった。

やっと今日行ったところ、まずは売電のメーターを見て回ってる!よかった。動いている。

ところがコントローラーを見ると、1月17日から末日まで発電がゼロだ。
うーん、なんだ?ってまあ考えられるのは雪なのだが。

二月になったら復活している。

末日と初日でというところがいまいち解せないのだが、まあ今動いているからいいか。
確かそのころ雪は降った。そんで、そのころ暖かくなった気がする。

さて、その後新しい物件にリフォームのイメージつくり。
これは二戸なのだが、さてどうしようかな。いろいろ考えられるがまだそれほどイメージできていない。
posted by おざわ at 21:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月04日

あーキャンセル

3日で3件決まったかと思っていたのに、結局ひとつキャンセルだ。
残念。

そして、その後がまたなかなか決まらないなあ。
ファミリータイプがなかなか長いし。
うーん、がんばってクレー
posted by おざわ at 21:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月17日

ばたバタbata

珍しいことがおきた。

3部屋ほぼ連続で決まった。それも同じ棟。
まあ、3部屋空いていたという状況なんだけど。

それでも、木曜、金曜、日曜ってばたばたと入居申し込み

ありがたいことです。
これで、やっと入居率がまともな数字にもどってくる。

でもまだ空きがある。でもきっとよくなる!
posted by おざわ at 22:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
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断熱材はおいらの後張り


工事中
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二階にも付いた
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屋根裏作業
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とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
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いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月25日

久々のと思ったらそうでもない満室御礼

といっても、全体ではなく一周年アパート2棟のこと。

先日最後の空きのファミリータイプに申し込みいただき満室御礼である。

なんか、久しぶりだなと思ったが、12月にあったから、7か月ぶりか。
うーん、長かった。し波乱万丈だった気がする。

3か月満室が続いたが、3月に退去始まり、結局4戸入れ替わる形でやっとこの前満室御礼だ。

14戸なのだが、少し多いよなあ。

毎回思うが、引っ越しって大変じゃないのだろうか?
たまに、半年ぐらいで動く人がいる。単身だって荷物もあるだろうし。
まあ、単身赴任したけど、また別の事業所に転勤だって人もいたし。

会社も効率悪いことするよなってのは、17年間の会社員生活でよくわかってはいるのだが。

いずれにしろ、満室御礼。
長続きしてください。お願いします。
posted by おざわ at 19:12| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月09日

物件相互見学完了

先日電話が発端で知り合いになれたMRさん。

物件みせあいっこを計画して無事実施できた。

まずは、MRさんの物件。
ほー、ここを入っていくのか。そんでこれか。
うーん、なんと余裕のあるつくり、しかもオートロック。

ロビーといいたくなるスペースが1階と2階に。2階は使わないコインランドリーだ。
ここ、広いのだが安い。
立地はそこそこいいのに、広くて安い。さすが満室経営だ。
そんで、購入金額がちょー安い。
おいらも、安く買えたのあるが、とんとんだ。

4年ほど前だそうで、買い進められたとのこと。
おいらはそのころ多分太陽光にチュウリキしていたのか、さぼっていたのか。

名古屋、北海道、地元で刺激マックス状態だ。

次の物件は、昔建てた重量鉄骨。そういえば、さっきのもRCかとおもったら重鉄だって。
今回のは、建築費がべらぼうに安い。木造並みである。何でかと思えば、工務店が得意だから。


ここで、おいらのリッチーアパートみてもらう。
なかなか、ほめられた。ありがたいが、ひとつ空いているわけで弱ったものだ。

ここで、終了かとおもい、お茶した。
のであるが、ペットアパート時間あれば見ますかというと見てもらえることになり、3部屋案内。

レンガの壁紙や、テラコッタCFとDIYに反応あり。

無事みせあいっこ終了。

満室の秘密は、並より広い部屋を安く貸す。でもその背景は、安く買ってさらに金利も安い。

やはり、どこに力を入れているかの差が出た形である。


勉強になります。
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2017年07月07日

ゴルフ練習場にて、とある電話が発端

といっても、おいらに来た電話ではない。
後ろの席で打っていた方に来た電話だ。

そうそう、201号室です、はい契約書の押印行きますよだったか?

なに!

これは、大家さんでしょうか?

電話終わったところで思わず声かけた。
やはり、正解。
うちのエリアとほぼかぶっている大家さんでした。
規模は3倍。

しかも、ほとんど満室稼動が続いているというので、これはお知り合いになりたいと思って、かなり積極策に出てみた。

連絡先教えてください。

お昼いっしょにいかがですか?

物件見せてください、見せあいっこしましょう。

すべて、気持ちよくお返事いただき、お昼まで一緒になっていろいろ会話が弾む。

なかなかない機会であった。

ゴルフもご一緒しましょう。

あさって、物件見せ会いっこになった。楽しみだ。
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2017年07月03日

抵当権解除完了

2つ目の支局に行き、解除証書を受け取ってきた。

やはり、シールのついているものではない。
また、すこし聞くのだが結局わからないままだ。

重要なことは、権利書ななくしても不動産取引は出来る。ただし、手数はかかる。

抵当権をつけたのだが、その権利であったが、シールついたのは結局その権利がなくなったので今となってはただの履歴。

謄本取ったときに、下線で描かれているということだ。


権利書あったとおもうが、まあなくても何とかなるということが分かったのは収穫だった。

これにて、2件の完済による、抵当権解除の手続き完了した。
司法書士さんだといくらなんだろう?

今調べたら、安いところでは手数料5000円とか書いてある。
まあ、そんなもんか。
楽だもの。

でも、勉強になるのは自分でだな。
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2017年07月02日

北海道でチョビーさんに会う

近所の人たちと北海道旅行することになった。
2泊3日だというので、そのあとに予定を付けて5泊6日にした。

初日朝出て、羽田経由千歳から、支笏湖、苫小牧泊 海鮮居酒屋でコースとお酒。
二日目 クマ牧場、洞爺湖スルーして雨のため小樽中止して札幌入りミニウニ丼、夜はビール園ジンギスカン食べ放題飲み放題
三日目 中央市場から小樽で海鮮と観光少しで昼になって皆とお別れ。午後は、小樽観光
特筆は、旧日銀小樽支店の、金融博物館だな。


札幌に戻り観光して泊まる。

翌日は、午前に観光

次は地下鉄に乗った。東西線だ。
西に2駅で、円山公園、そこからバスで大倉山シャンツェに。
まずは、リフトだ。
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ジャンプ台のさらに上からの景色は気持ちいい。
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その後は下のオリンピックミュージアム

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準指導員や指導員の時に本で読んだ単語が出てきた。
うるとすかでぃ
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スキーの始まり
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里谷多恵さん
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船木〜、あれレジェンドだったか
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また、市内に戻り、札幌出身のBTでのイントラ仲間 IM氏おすすめのラーメン屋を大変苦労して探し出して食べた。
うーん、チャーシュー超うまい
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午後は、北海道のメガ大家さんとなった、チョビーさんと会う。

アパホテルにて待っていると、迎えに来ていただきました。

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あらまあ、期待通り来ていただけました。フェラーリ458SPECIALEであった。
ラインが入っていて、違う感があるというか、もともとのもすごいんだろうが。

途中何回か踏み込んでいただき、すげーはえー。もう参った。
衝突した時のダミー人形が前に飛ばされるように後ろに押し付けられる

物件と車両
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物件からの眺め
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2棟見せてもらった後に、本社事務所に向かう。ここには、奥に事務所、手前がガレージ、横がスーパーカー見ながらお茶しますカフェ。

お迎えいただいたときから、あーなんか雰囲気変わらないなあと思っていたが、ご丁寧な物言いとかすごく謙虚。おらおらおらってオーラ無し。運転しているときも、そこどけそこどけフェラーリが通るってのは全くなし。
おいらは、年上ではあるものの規模とかは、もうなにをかいやんやなのだが、おごりがないなあ。
どうして、そんなに謙虚でいられるの?

「最初はフェラーリ乗りたいって思いでやってきたけれど、ステージが上がるごとに、まだまだ目標にするべき人がどんどん現れてきて、そういうことを考えるとおごってなんかいられない。モチベーションが上がってきて、これからもサ高住、ガレージ、レース、ホテルと進めていきたい。」

というような。
そっか、おいらのステージはこの頃停滞しているよな、変わったという感触はなく、ある程度の居心地のいいところに満足して動きがなくなっているというのを、とても実感した。


「シェアする楽しみ、スタッフを雇用する、昔の教え子を雇用して、報酬を分かち合う、売れたりあっせんしたりしたものの6割を本人に回す。スタッフメカニックにシェアしていくことが楽しみになっていると。」

うーん、すごいねえ。何回も何回も言ってしまった。しかしおごらない。うーん参った。

利回りは普通7%程度だけど、設計デザインにより8.5%程度になっている。金利が低いのでまあいいか。
戸数がもうすぐ1000戸になるそうな。15棟だか、あとは賃貸住宅以外にと。
こっちの話も少しして、スキー談義で盛り上がる。

他の車両
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いやー凄いなあ。
凄いが、昔と変わっていない。そこがまたすごい。

ということで、終了

4時に札幌駅に送ってもらって、お別れした。

ありがとうございました、大変モチベーション上がりました。背中蹴とばされた感じ
ということで、おいらはロータスエリーゼ買う。昔から買いたいなと思っていたのだが、このごろあきらめ感が出ている。
もちろん、エリーゼ買うための財政基盤をしっかりとさせるために物件をすすめていくということだ。
良かったよかった。

延長した甲斐がすさまじくあった。

その後、富良野に移動、当日泊まって、翌日に終日サイクリング
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また、富良野に泊まり、翌日に千歳移動しそのまま空路と陸路で帰宅。
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2017年07月01日

ひとつ受け取った

抵当権解除の書類を受け取りに行った。

無事頂いたのだが、あれ?
シールはがしてやったのと同じのが来ると思っていたら、シール張ってないなあ。
聞いてみたが、前張ってあったシールのものはもうすでに効力がなくなっているので、コピーがあってもなくてもどうでもいいとのことで、紙の古い本みたいにしてあるのは、効力がある。

シール付きのは、抵当権を設定したということを表しているので切れた今となってはただの紙切れ。

そっか、じゃあそれがあるからそのままか。

次の支局に行けばなぞが解けるか?

とりあえず謄本取ってみたら、無事抵当権解除されて、キョウタンも切れている。

90%完了
posted by おざわ at 22:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月06日

共用電気工事立ち合い 一周年あぱ

昨日かいたが、本日立ち合いを求められたので、行ってきた。

着くともう扉を開けていて、なにやら電話で打ち合わせ。

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どうやら、太陽光発電の送出側と、通常の受け取り側の2つのメーターを一つにまとめたほうがいいということで、そうすることで今回の共用部分の受け取り側10Aにスマートメータがつけられる。

そうでないと、従来通り30Aのサーキットブレーカーを10Aに変えるだけになるということだった。

想定より、時間かかりますがいいですかということで了承。


その間、ピンポンしまくったが、一人しかいらっしゃらなかったが、ご機嫌伺いの成果あり、パッキンがいまいちで水がぽたぽたするということが判明。
今は、物がないので、都合のいい時を連絡くださいということで一件落着。ってまだか。


草むしり、ゴミ拾いをして待っていたが、どうやら終了。



配電盤の中が少しすっきりした。
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説明

順動作の左に●が付くと、それは中電から電気を購入しているときのメーター、逆動作の左に●が付くと、それは太陽光発電で中電に売却中というときのメーター。3秒ぐらいで切り替わる。

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あ、もう忘れた ➡ なんだっけ?

で、今回は、5Aについて聞いてみたら、そういう設定があるけれど、いきなり30から5はちょっと怖いですと、スマートメーターはオーバーすると切れるが自動復帰する。でもまた切れて自動復帰を30分間に9回繰り返すと、ロックかかってしまう。もちろん電気使えない。そんで現地では復帰できず、センターでないとだめだと。

まあ、仕方ない。よく考えたら火災報知器も動いていた。
だいぶ、安全を見て当面10Aで行ってみよう。
posted by おざわ at 16:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月26日

水抜き残して完了 リッチーアパート

リッチーアパートは、内見が十分できる状況にしてあったので、がくっとペースダウンしていた。

いつまでもってのはいけないので、完了!
って言えるように、作業した。

駐車場の部材片付けと、ごみ処分を行って、片付いた。

階段の音が気になるので、石膏ボードを重ね張り
そして、見えている部分は塗り材料天井につかったもので化粧。

階段奥の物入れのところが、汚かったので壁紙張り

網戸が切れていたので、張り替え

ということで、完了である。
のであるが、3F用の給湯器の水抜きだけ残っている。短い脚立では届かなかったのである。
また、そのうち行こう。

だが、呪文は唱えてきた。

「終わったよ、綺麗になったね、じゃあこれから稼いでね」

posted by おざわ at 12:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月10日

残念ながら、空いている

リッチーアパートは、がんばってリフォームしていたのであるが、2月中旬から内見はできる程度に終わっていた。最後には、人の手を借りてお金で解決したはずなのであるが、出すだけ出してまだ入ってこない状況だ。

うーん、アパート業とスキーはどうも相性が悪い。繁忙期が重なるためである。

2Fはざっとこんな感じ

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3Fはこんな
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実を言えば、残工事が少々。
あとは、ごみとか廃材とかの処分が残っている。
そのあたりが、空いている原因の一つと言えないことはないなあ。
繁忙期を過ぎてしまったのは困ったものだが、当面様子を見てみよう。その前にまずは完了宣言出せるようにしないといかん。

ただ、スキーはまだ続く。
このあたり、仕事ばかりではつまらない、そこそこというかかなり面白いのではあるが、やはり別のこともしたいのである。

ほかのアパートも空きがあるのだが、残工事が残っている。このあたりをきっちりと終了させて、管理もしっかりと行きましょう。それからだな。
posted by おざわ at 18:31| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月11日

ちょっと前なのに

名古屋に行ってきた。
今は活動がなくなったプライベートSNSなのか。
その同窓会だな。


最後に会ってから10年経っている人もいるのでとても懐かしい思いもあるし、なんだか忘れたなあというのもある。

うち数人には一年ぶりぐらいないきおいだったのだが、いろいろと刺激を受けた。

10年前ぐらいに結成されたのだが、そのときからおいらはどう変わったのか?
どうなんだろう?10年前から5年前ぐらいがここの活動が活発だったころかな。
その5年ぐらい前と比べたらたいした変化はないなあ。
停滞しているともいえる。

そのあいだに、年若い友人たちはなんだかすごいことになっている。

もう少しがんばるべ。
ありがとう。
posted by おざわ at 00:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月02日

楽しい場面になってきた

石膏ボードを使うのはどうも苦手なのかもしれない。
それを言ったらいろいろ苦手ではあるのだが。
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やっと、ユニットバスの周りの壁を作る作業に取り掛かった。

最初から薄く壁を作る予定である。
厚み40mmの棒で枠を組み、クロスさせて棒を置くのではなく、隙間に埋めていく。
さらに、あとで、何か小物をつけられるように下地も合板で入れた。
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このあたりで、ぷらぷらしていた枠が固まってくる。
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ところが、ユニットのドアの枠に使う木材が手配してない。
やれやれ、まあ発注してからは、ほかの作業をしていればそのうち着くだろう。

まあ、こんなところだがすでに八月に入っている。
うーん、甘い予測では7月に出来たらいいなあと思っていたのであるが。

ま、しかたない。御身大切である。
posted by おざわ at 21:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月31日

戻ってきたぜ

ペットアパートは予定通り、1週間で終わった。

リッチーアパートに戻ったぜ

だが、これまでのハードワークが原因で、疲れてるしほかの予定がずいぶん犠牲になっている。
といったことで7月はあまり進まなかったなあ。

2階のみの進行。

電気配線は完了。
検査してみてびっくりだ。なんで、切ったスイッチに電圧が33Vとか50Vとか出ている。
なんだこれ?

かえってネットで調べたら、デジタルテスターだと高抵抗で分圧するので電圧が現れるとのこと。
アナログテスターだといいらしい。

ということで、翌日チェックするとアナログテスターではOVだ。
なるほど。じゃあOK
無事床を閉じる。

次は天井を閉じる。
その前に、アンテナを分岐
換気扇の枠を組み立てて、外壁に穴を途中まで開ける。
これも、またあとで足場仮組してやらないといけない。そとからじゃないとカバーをつけられない。
なんで、これ後回しにしたんだろうなあ?

天井ののぶちを戻す。
そのまえに、甘った断熱材をいれてしまう。2,3回の中間だから入れなくてもいいかと思っていたが、あまりは投入。
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ユニットバス側の天井に1枚追加して厚みそろえる。
ほかの穴のジプトーンの部分(正確には違うらしいが名称)木工ボンドと釘で18枚入りがちょうど良かった。
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ほかの穴を9mmのボードで閉じていく。

途中でキッチンの納入があった。

このへんで、ツーリング熱が高まり3日ほどお休み。
ツーリングが3日でその前後あわせて6日ぐらい行かなかったかな。

居室と、水周りの天井の段差を閉じてみる。
段差は変わらないんだけど。まあいいか。

というところまで進んだのではある。


続きは、ユニットバス周りの壁つくり、木枠のあとにボード張り。
仕切り壁と棚つくり
CF張り
キッチン製作
電気仕上げ
水周り設備接続
玄関ドアどうにか。

お、なんか少なくなってきた

でもまだまだ先は長い。
posted by おざわ at 22:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月23日

左官屋さんの手際

これ、自分が動いているので、なかなか職人さんの手元を見ていることが出来ないのが難点。

まあ、こつってのはあるだろうが、だからといってまねできる物でもない。

たまに写真撮るだけで終わりだな。

なんで、左官屋さんかというと、外壁がデッキプレートにモルタル塗りで出来ている部分がある。
そいつが、ふけてしまっている。
一度は、補修してあったようだが、その上側でまたふけてしまっている。
そんで、ここを補修してもらう。

下地にラス網をはって、ずいぶん沢山ホチキスみたいなのをエアーで打ってとめてた。
そこに、モルタルを塗ったのだが、まあ見ていなかったからわからんが、とても平滑に仕上げてくれている。
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ついでに、パイプを外した穴やら、換気扇やら、ガラリの分などもお願いした。
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結局のところ、朝遅くなってしまったにもかかわらず一日で終了していった。
一箇所、お願いし忘れて自分でやったところもあるけど。

お早いことでした。

これで、乾燥まで3日あればばっちりだろう。月曜にモルタルして、一番目の塗装は水曜からやっていたかな。たぶん、暑くて乾燥していたのでよく乾いていたことでしょう。
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月23日

排水が大体決まってきた。

排水が大変である。と設備屋はいう。

トイレの排水は、VU75で行うという。結構大きいものだ、100でなくてよかった。
まずは、こいつを何とかしないといけない。
ある程度、ここかなというところに設置してもらった。
洗面所と洗濯機の排水はVU50でよいと。
ということで、こちらと、トイレの排水が上下に重なる部分もあるかなあ。

なんてことをやっているのは、間取りというかレイアウト変更をするからだ。
しかも、この建物は鉄骨造で、1階が駐車場、2,3階がそれぞれ一戸の計2戸。
鉄骨がそれぞれの、ふところに井桁上に入っていて、排水をふところを使ってまわすことが出来ないので、ある程度露出になってしまう。

まあ、露出は隠すことになるのだが、パイプスペースをとらないとどうにもレイアウトできない。
それでも、いろいろ不都合があって、大変である。

ということで、ある程度の排水はこんな感じ。
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あとは、風呂の排水がなかなか大変。どうなるかは、ユニットバス屋さんに聞いてみないといけないのだが、先日きたかたは営業で職人でなかったので、細かいことまではわからない。
せっかく待っていたのに残念だ。
また、来週に持ち越し。
posted by おざわ at 22:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月08日

リッチーアパート リフォーム本格始動

名称をここではリッチーアパートとしよう。
リッチーベルガーのキャンプの頃に購入したためだ。

たぶん、年もリッチーと同じくらい。

で、水周りの配置がめちゃくちゃだったので、これを整理して使いやすくするために検討していたのだが、どうしても最後は現状の3点ユニットを撤去しないとどうもプランが立たないというか、詳細な検討にいたれない。

ということで、本日実施。

まずは、周りの壁からはいっていこう。
まあ、石膏ボードと裏に木材の枠があるというパターンで組んであるので、ビスをはずしていけば外れるはずではあるのだが、これが隠れていてわからない。けっきょくバールの大きいので力技。
また、ユニットバスもなかなか頑丈だ。
バールでも太刀打ちできずにいたが、隠れているビスを発見したりできたので、徐々に分解が進んでいく。
なかのパッキンをはずして、子ねじをはずしたら、外が見えてきた。
DSC_2519.jpg

立ち上がりのパネルをはずした風呂が出てきた。
DSC_2526.jpg

なぜここにサッシがあるかというのは置いておいて、風呂が無くなった。
DSC_2528.jpg


ふたりがかりで、ここまで一日仕事だな。ユニットバスは意外と頑丈であることがわかった。
これ、壊すのに紺だけ時間かかるのに、組むのに半日で二人でやっていたなあ。すごいぞ。

さて、そうはいってもまだ現場が4つあるのが一つ減ったところだ。
1箇所に集中したいのだが、なかなか日程がうまく行かない。
頼んでいるのが2箇所あるのではあるが、見て確認もしたいのであるがちょっと無理だなあ。
重なってしまうのはよくないなあ。
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2016年03月01日

なぞの発電低下

かどうか?
外人アパートの太陽光発電、検針の結果がとても安い
先月の半分である。

あれまあ、なにかあったかなあ?
壊れてしまったのではないか、とおもったのだが、なかなか時間が取れなかったので、確認にいけなかった。

やっと今日行ったところ、まずは売電のメーターを見て回ってる!よかった。動いている。

ところがコントローラーを見ると、1月17日から末日まで発電がゼロだ。
うーん、なんだ?ってまあ考えられるのは雪なのだが。

二月になったら復活している。

末日と初日でというところがいまいち解せないのだが、まあ今動いているからいいか。
確かそのころ雪は降った。そんで、そのころ暖かくなった気がする。

さて、その後新しい物件にリフォームのイメージつくり。
これは二戸なのだが、さてどうしようかな。いろいろ考えられるがまだそれほどイメージできていない。
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2016年02月04日

あーキャンセル

3日で3件決まったかと思っていたのに、結局ひとつキャンセルだ。
残念。

そして、その後がまたなかなか決まらないなあ。
ファミリータイプがなかなか長いし。
うーん、がんばってクレー
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2016年01月17日

ばたバタbata

珍しいことがおきた。

3部屋ほぼ連続で決まった。それも同じ棟。
まあ、3部屋空いていたという状況なんだけど。

それでも、木曜、金曜、日曜ってばたばたと入居申し込み

ありがたいことです。
これで、やっと入居率がまともな数字にもどってくる。

でもまだ空きがある。でもきっとよくなる!
posted by おざわ at 22:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする