2018年07月07日

妙に調子いいが、きっとこれからも調子よいぞ、外人アパート退去即入居。完全満室リーチだ!

即ってのは言い過ぎか?

今回入居された方は、内見しないで決めますって言って来たというので、なんでまた?
と思っていたが、結局契約日に都合悪くなり、数日遅れた。そのおかげで、無事内見してからの契約。

退去後数日で契約して、1週間で入りたかったようだが、残念ながら部屋がお子さんの落書き多数、ドア破壊につきリフォームが時間かかる。

今回は、もう全然時間がないので、業者様にお願いした。まあ、高いんだけど、頑張ってもらうので仕方ないかなあ?
でも、まあ高いことは高いので、余裕があれば自分もしくは、自分手配で行きたいところであった。

ということで、昨日無事入居された。



ちょっとテレビが映らないとか電話があって、電気屋さんに電話していたら、スキャンしたら映りましたと入居者様。
電気屋さんは、県内でも場所変わったらスキャンしないとだめだよと。勉強になります。


さて、これで、なんと完全満室にリーチである。

そんなこと、いったいいつ合ったのだろう?おそらく物件の少ない初期のころだろうな。
12年ぐらい前だろうか。たぶん。

さて、かもーん。よろしくお願いします。
posted by おざわ at 18:35| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月29日

ジンジャーアパート退去とリフォームと入居申し込み

ジンジャーアパートの微妙に滞納君が退去との事であった。
鍵を事情によりすぐに返して欲しかったが、返事だけはいいが、実行に移してくれないというタイプの人なのであまり期待していなかったら、案の定。
結局、鍵がなくても大丈夫であったので良かった。

最後の家賃もなかなか入れてくれなかったし、入れたというが・・・

まあ、ストレスがかかるタイプの人であった。無事さよならでお疲れさまでした。


さて、壁紙が数か所傷んでいたり、掃除してなかったりであったが、それほど大したことはないので、いつものセルフリフォーム発動。

一番は、突っ張り棒で壁をへこませたところ。

普通に、一部カットして、新たなボードを張り付け、パテかって、乾燥後にペーパーがけ、その上に壁紙というパターンでクリア。
ただ、なぜか奥にボードが入ってしまい、2mmほどの段差ができてしまい、パテの量が多かった。
このボードは、化粧ボードで押し入れだったが、仕方ないので余っているクロスを張ったから、左右の壁の上段ぶぶんのみ壁紙で他は化粧ボードのオリジナルのまま。ちょっとカッコ悪いが収納なのでまあいいか。

洗面所にはいつもの木の壁紙
これは廃盤にしないでほしいなあ。
DSC00564.jpg

キッチンの壁紙は、一部だったので一部だけレンガのに。
居室1の傷んだ壁紙を一面レンガにしたので、その続き風に。
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居室2では、ちょっと冒険してみた。初使いの壁紙で一面。
DSC00573.jpg
あとは、イケアに行ってくねくねミラーを買ってくるはずが、なんと廃盤になってしまい、代わりというにはちょっとしょぼいがまあ使えるかレベルの姿見を取り付けて、リフォーム終了。
DSC00578.jpg

あとは、掃除をしていただいた。

掃除が終わったかどうかの時に、内見いただき、そのまま決定。
空室期間は、1か月半ぐらいで済んだ。ありがたいことです。
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2018年06月12日

草刈り第二クール終了記念、CB子ちゃん今年初火入れツーリングは白樺湖までだけどね。

草刈りシュシュは、本日ジンジャーアパートと1周年アパートにて行い、めでたく第二クールが終了した。

お昼のあと、少し休憩していたら、CB子ちゃんに乗っていないなあと。


左ひざを怪我して以来CB子ちゃんの重量を支えることは多分できたが、その状態で動かすとか力を込めるとかは多分無理。

ということで、カブ子にずーっと乗っていた。マイブームはカブ子ってことであったので、ナナハンとのツーリングにもカブ子で行ったりしていた。

膝の状態も、だいぶ良くなり多分多少のことには耐えられる自信が出てきた、そんで今日の午前中にお仕事に区切りがついた。

で、満を持してCB子ちゃん。

DSC00506.JPG
午前中に雨降ったが、どうも止んでしばらくたつし大丈夫かと思ったので。


やはり、目覚めはちょっと悪い。仕方ないよね。一度冬にエンジン掛けたけど、3か月は経っている。

ガソリンは、まだあると思ったが、走りだしてすぐに。

あー、タイヤの空気が減ってるなこれ。
だって、曲がらないんだもん。

さっそく、スタンドにより、ガソリンと空気を入れてもらう。
さて、これでよかろうと思ったが、あら、曲がらない。

ということは、乗り方を忘れているということだ。カブ子はもうどうにでもなるので適当に乗っていたということか。
あとは、ウインカーつけようとしてホーン鳴らしたり、シフトアップしようとしてシフトダウンしそうになるとか、だいぶカブ子に慣れている。


ま、でもビックバイクの加速は楽しい。使い切れていないのだけど。

途中で、ガスった景色が素敵だったので止まった。
そう、ガスっているし、路面は濡れているしで、どうも曲がるきっかけがつかめないというか操作がいまいち。
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また、写真は撮らなかったが、女神湖から蓼科方面の道の途中の景色も天気のわりによく見えた。

次は、目的地の白樺湖を上から見る休憩用駐車場。

蓼科山が見えてないが、この天気にしてはきれいな景色に満足。
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DSC00510.JPG


さて、天気も怪しいし戻るか。

白樺第二牧場まで来て、天気は怪しいが少し休憩がてらホットミルクを頂こう。

頼んでいるうちに、バイクが来た。
5台ほど、なかなかバラエティーに富んでいる。

少しお話、東京からだそう。雨降らないといいですねということで、お別れして無事帰宅。


トータル1時間半ほどだが、楽しいライディングになった。
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2018年06月01日

ダダ洩れの1階確認、換気扇はパナソニックFY17U8で

ジンジャーアパート

二階から、ダダ洩れしているはずだが、1階はどうなったか気になっていたが鍵がなくては入れない。

その後、2階の原因が風呂の循環金具の締めが甘くて漏れたことがわかり、対策もできたのでまあそれほど大事にならないで済んだかも。

といいつつ、やっと退去立ち合いになって鍵が来たので天井を開けようとしたら、だだだっだと水が。ずいぶん茶色でござーる。

暫く、落ちるに任せてから、見てみた。

意外と周りやら、1階のふろの接地面にも溜まっていないし、うまく抜けてくれたのか?
しかも、断熱材がびしょびしょだろうと思っていたが、それも乾燥している。

うーん、いいか。これ。


換気扇は ナショナル FY17U6 fk? で 調べたら廃盤で、後継は パナソニック FY17U8 で5千円ぐらいだ。
これなら、いつでも手に入るので一安心。

ということで、事故扱いにはしないでいこう。
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2018年05月21日

水漏れ注意 ジンジャーアパート

先日退去立会いの日に内見があってそのまま決まったお部屋のかたが無事入居した。

ところが、早速のご連絡である。

洗面所と廊下の間から、水を使うと染み出して来ます。!ええええ

そりゃ、まずいんでないの。
恐らく下の部屋に駄々漏れだ。


とりあえず、見に行ったのだが確かに、じぶじぶとしみだしている。


と思ったのだが、ちょうど下の部屋は数日前に引越ししていた。でも退去立会いがまだという状況。

しかも、このジンジャーアパートは大家が鍵を持っていないということで渡されていない。

下の部屋の方に連絡して鍵を送ってくれと頼んだ。

だが、来ない。返事はいいんだけどなあ。


そうこうしているうちに、このアパートを前からメンテナンスしてくれている方が、予定より早めに見てくれた。
そしたら、なんと

風呂の追い炊きのパーツの締めが甘くてそこから水が漏れて回っていたと思われると。

2階の入居者さんも、3日ほど確認してからメールしてくれた。
大丈夫になりましたと。

だが、相変わらず鍵はまだ手元にない。
まあ、おそらくユニットバス周辺で下にたれただけだからそれほど大事になならなかったであろう。

下の部屋は、やっと今週中を見れることになってよかった良かった。
posted by おざわ at 22:00| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月22日

毎度毎度の駐車場問題勃発

今回は、わりとというか、かなりスムーズに話が進んだ。

今日のことだ。
ペットアパートの山原さん(仮名)メールが来た。
自分の区画に別の車が停まっていて使えない。ということだ。

でも、メールが来たときには本日の暑さにやられて寝ていたので、気がつかなかった。
気がついたのは1時間後、

電話したら山原さん出てくれた。
そんで、まだ車あるか聞いたら、外まで歩いて見に行ってくれた。

そこで、ナンバーや車種を聞いていたら、人が来て上の部屋の関係です、動かします。

ということで、とりあえず完了。

で、上の部屋の方ってのは最近入居の方。あーあ、やれやれ。
電話した相手は契約者で、この方は今外に居るので分からないと。
まあ、仕方ないのでこれこれこういうことで、とにかく人の区画に置かないでねと。

ところが、気になることを聞いた。
となりのアパートの人も山原さんの区画に止めていると。

うーん、仕方ないなあ。隣のアパートの大家さんにも各戸にそういうことで、隣のアパートに止めないでねと文書を回してもらうように依頼した。

さて、やってくれるかな?

まあ、一度話は出来たし、やった関係者が分かったのでスムーズであった。
posted by おざわ at 22:23| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月15日

シュシュ第一クール

除草剤の散布のことをシュシュと呼んでいる。

芽吹いてきて、地面が青くなりかけてくるこの時期に散布しておくと、楽だ。
ということで、第一クールである。

今までに、畑ソーラー、自宅、ペットアパートと行った。
次は、1周年アパート、そんでリッチーアパートと外人アパートのあとにジンジャーアパートとなる。

これを来週中に終わらせる予定だ。

さて、春の一仕事からまたシーズンが始まったということだな。

ちなみに冬の大仕事はまき作り。唐松を8本ぐらいもって行っていいといわれたので、山でカットして家で薪割りと積み込み。現在4本目までほぼ終わり。
これも早くやらないと暑くて大変である。

なかなか、楽にならないなあ。なりたいのかってのはあるけど、そのへんも1時間ウォーキングでつらつらと考えてみよう。
今日は、妻と20分ぐらいで終わったので、黙々と一時間というのが基準のようなので次回トライだ。
posted by おざわ at 23:23| Comment(1) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月24日

素敵なジンジャーアパート

本題に入る前に、また入居者さんから電話が来た。

共用部の照明がつかないとのこと。この前はA棟の1階、今度はB棟の1階である。

だいぶ学習して、ガラスのカバーを開けて、ひもがついている。これ引っ張ったら点くなあ。

あれ?

その前に電話したんだ、ここのメンテをやってくれた方に。
そしたら、これについてはよくわからなんとのことであったが、この方にひもの話を聞いたのだ。
そんで、非常用照明ということで、バッテリー組み込みタイプだというのは完全に判明した。

で、ちょうど見たら、電話いただいた方がいらっしゃった。
数日前からピカピカしてじりじりして消えそうだったと。
なーんだ、電話でそう言ってよ。ならば蛍光灯の末期症状だからランプ交換と、ついでにグロー交換だな。
また、カインズに行ってくる。


で、本題だが。

本日退去立ち合いであった。購入後初めての退去であり、可能不動産(仮名)といろいろ打ち合わせした。
さて、行ってみるとすでにほぼ終了。
美人のお嬢様でした。初顔合わせで終了、残念。

で、その時に着信あり。

奇しくも可能不動産の別の方小崖さん(仮名)より、ここに決めたいって方が見えてるけど、退去は明後日ですよね、内検して決めたいというので、それが今やってますよ。というと、5時に見に行きますとのこと。

で、カインズに行き、火災報知器ように9Vの四角い電池を買ったり、蛍光灯やらグローやらを買って、平成不動産にも行き、諸手続き支払いを済ませ、ジンジャーアパートに戻るとちょうど5時。

いらっしゃいました。

お気に召していただき、その場で決めますと言っていただいた。

すごい、退去から2時間で決定である。
素敵なジンジャーアパートだ。


もっとも、入居は1か月先であるが。まあいいや。申込書もいただいたし。

ありがとう、ジンジャーアパート。また満室御礼!

蛍光灯、グローランプ、火災報知器の電池交換して終了。
あとは、お掃除していただいたらOK!
posted by おざわ at 19:32| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月07日

ジンジャーアパート 共用電気は?

入居者様から連絡来た。

共用部の照明が点かない。


記憶がないので、写真を見たら、丸いのが天井についている。

うーん、これは丸型蛍光灯かなあ?とりあえず、普通の電球をもって現場へ。

よていでは、EEスイッチを探して、暗くしてONさせて、照明が点いたところで、当該の照明が切れているのか確認してから交換しようとおもっていた。

ところが、まずはEEスイッチが見当たらない。というか電源ボックスがないなあ。
正確にはあるのだけど、どれかわからない。これ、メーターが無いからだな。
共用部とあるので、まあこれだろう。

でも、EEスイッチがわからないので、仕方ないとりあえず照明カバー開けてみよう。
おっと、ガラスだ。いいねえ。
そんで、開けたらパイロットランプが点いている。んんんん?なんで電源が来ているのだ?
明るいときには、電源がきれていないとEEスイッチの制御が利かないぞ!

うーん、わからないけど、とりあえずランプはこれだ。

IMG_20180306_120202-s.jpg

20Wの丸型蛍光灯と、それ用のグローランプ。

とりあえず、これもって下院図に。
まあ、その間にいろいろ用事を足してだが。

さて、現場に戻ってまあとにかく、ランプを付ける。

で、もういちどEEスイッチを探すと、ありました。
上のほうにあったのだ。なーんだ。

で、手袋をかけて暗くしてみた。
ところが、30秒から1っぷん待っても点かない。

念のため、電源ボックスの共用用ブレーカーを落としてみた。
なんと照明が点灯。あ、これは2階にあったのでついた照明は2階用。おりて1階も確認した(とおもう)ら点灯している。

なんだこれ?なんで電気切ると点くんだ?しかも2棟とも確認したら同じこと。

で、考えるにこれは、停電時に点灯するバッテリー搭載型のではなかろうか。
おそらくそうであろう。だから昼間なのにパイロットランプが点いている。

こいつ自体のEEスイッチみたいなのか、それともタイマーなのかが入っていてそいつで制御かな。

すると建物外壁のEEスイッチは一体何のためというかどれを制御。
外に立っている、照明にもEEスイッチついているし、うーんお金掛けすぎて分け分からない。

まあ、多分点いたから点くのであろう。

とりあえず、次回からは、共用ブレーカーを切ってみるとそこで照明がつけばよし。点かなければランプ交換ということで。

posted by おざわ at 21:53| Comment(1) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

先生、こうもりがトイレのタンクに入水自殺してます!

先生シリーズ


っぽく書いてみた。

ということで、残念ながらおだぶつとなってしまったこうもりのことは前記事にて。

その後だが、実質やったのは電話を掛けたことだけでどうも臨場感に掛けるのであるが。

本日、対策として外からメッシュ8mmのものを付けていたのだが、こうもりが曲げて一部に入りやすいようになっていた。
そこで、中側からメッシュ5mmのものでやり直したと。

問題の二部屋だけに、ふんが落ちていたとのことでとりあえず、本日はこの二部屋の分だけってたぶん、トイレのみだろうなあ。

電話したら、ちょうど今日やったとのことである。
迅速な対応の口であろう。

ほんで、無料でいいとのことだ太っ腹だ。ありがたいことです。

posted by おざわ at 16:29| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月04日

テレビ問題解決

めどは見えていたのだが、無事工事終わった。
火曜日であったので、1月中におそらく治ったはずである。

測定器で見たところ携帯の信号はテレビに入ってきていないと、うん?どういうこと?

付いているブースターは古くて、とくに周波数の規制をしないで増幅しているために、700Mhzぐらいのテレビに合わせて750MHzだっけ?ぐらいの高周波の携帯の電波も一緒にテレビに流すために電波障害が出ていた。

そこで、新しいブースター(アンテナ付近の本体+電源部は箱のなか)に変えて、おそらくローパスフィルターが追加されて、テレビでは見なかったが、分配器にはいるところで携帯の電波は通ってこないから大丈夫というお話であった。

そういうことではあるが、実際に入居者さんのテレビが見えるかどうかが勝負である。

その日のうちにシングルの方からは見れました!のお返事。3名から会ったから大丈夫でしょう。

土曜日までかかって、ファミリーの方から返事。見えました!

ということで、工事完了の書類にめでたくはんこ押すことが出来ました。
よかったよかった。


あ、手元に買ってしまった、ブースターはどうしたもんだ?
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月28日

テレビ問題は実は700mhz帯携帯電波による、電波障害の可能性高し

この前の記事のあとに、また別棟の人からもテレビ見れないとお知らせ。

んんんんんんん?

この2棟は、明らかに別系統のテレビアンテナシステムだ。アンテナからなにからいろいろ棟によって2つある。

なのに、その両方がだめになるってのはちょっと考えづらい。
となると、送信アンテナ側の問題なのではないかとおもったわけだ。

幸い同地区に知り合いがいたので、聞いて見た。

テレビ映り悪くない?
うちは大丈夫だけど、そういえばはがき来てたよ。
25日から電波発射していくよとか書いてあったよ。

ということで、ちょっとぐぐったら 700mhz帯で新規に電波携帯の発射してテレビの電波障害起きるかもしれないとか書いてある。

なーんだ、おかしいとおもったんだよなあ。

ということで、ここに電話してみた。

調査日程を決めますとか、いうことで来週調査および、出来たら改修を行うのかな?
ということで、せっかく買った、ブースターはお蔵入りだな。

でも、まあ改善するまで手を抜いてはいけない。ちぇっくちぇっくである。
posted by おざわ at 19:31| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月26日

元旦過ぎてしまったが、一年の計だな

去年は、こんな感じ。

1.生き残る。       OK
2.不動産稼働率87%   うーん、85%だがまあいいか。
3.物件の外壁工事1棟の実施。   やってない
4.不動産資産増加、新築もしくは中古購入   中古購入した
5.海外旅行しよう、二人で。     やってない
6.DIYは考えよう、自分でやるのを継続するかやめるか。  またぞろ新しいのを始めたなあ。考えた
7.テクニカル合格、およびクラウン受験    OK
8.自転車1,000km乗る。ヒルクライムレースやイベント二回。 1,100km、イベント2回 OK
9.建物の勉強は、本4冊/年      雑誌含めて OK
10.オフ会2回/年          うーん、だめかな。
11.日本経済の勉強、本3冊/年 セミナー年に1回   セミナー無しだが本はOK
12.世界経済の勉強 本2冊/年。           これはだめかな
13.読書はなんつうか、色んなジャンルで。       小説で自分的には新しい作家さん増えた
14.安全運転無事故継続、変な運転されてもかっとなるのをやめましょう。  だいぶOK
15.この記事を年に6回見直す。              OK



ということで、ほほOK以上10個ということでよい年でした。
特筆は テクニカル合格だ。
チャリで海行ったり、とならべるのもなんだが
区分所有の最後を売却して、アパートを購入。
北海道や、名古屋の刺激が身になった。

なかなか良い年であった。


ということで、今年。

今年はこれだ。

1.生き残る。
2.不動産稼働率87%
3.物件の外壁工事1棟の実施。
4.不動産資産増加、新築もしくは中古購入
5.海外旅行しよう、二人で。
6.DIYは一ヶ月以内で片が着くものに限定する。
7.クラウン受験および、甲信越技術選出場
8.自転車1,000km乗る。ヒルクライムレースやイベント二回。
9.建物の勉強は、本4冊/年
10.オフ会2回/年
11.日本経済の勉強、本3冊/年 セミナー年に1回
12.世界経済の勉強 本2冊/年。
13.読書はなんつうか、色んなジャンルで。
14.安全運転無事故継続、変な運転されてもかっとなるのをやめましょう。
15.この記事を年に6回見直す。


全部出来ました。ありがとうございます。
posted by おざわ at 21:47| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月17日

火災報知器トラブルとあら!忘れてた

1周年アパートの火災報知器は集中管理方式のが付いていた。
こいつが、異常ってんでランプとブザーが鳴ったよと、入居者様からご連絡。

そこで、消防設備の会社に連絡したところ、今いけないけど、おいらが見に行けば状況電話でわかるかも?

というので、発進。
ついて、状況を発信。

トラブル4番のランプがついて、電圧異常とのことで、これは電池交換が必要なパターンとのことで、その場で型番を言って、発注してもらった。

入居者様には経緯を報告。


さて、1週間ぐらいしたがまだ連絡ないので、こちらから電話。
まだなんですよ。

数時間後、今日来ました!

では、いついつに現地で交換とその後の打ち合わせしましょうと。

電池交換は、すぐにできたのだが、おやーなんか変な感じ。というのも電池のコネクター抜いたのに他の警告が付かない?おかしいなあとか言いながら、一度電源落としたら正常動作になったので、請求書を頂いて、見積もりもしてもらった。
そうそう、警報機と消火器の確認の見積もり依頼。
発報させて、の動作確認ってことであるが、アパートはなかなか皆さんのご協力がないと難しいですなあ。


で、電池の金額見て、ぶっくりした。 え、 13,000円!!!
え、1万多いんじゃなかろうか?
あまりぶっくりしたので、ネットで調べたら、安くても1万、高いと16,000円うーん、妥当なのか。
メーカーのぼったくりかとも思ったが、10年保証とか考えればしかたないか。


で、さらに続くが。

リッチーアパートって火災報知器と消火器つけたっけ?

写真を見ると、ないなあ、これ。

ってんで、慌てて入居者様にご連絡。

でも、なかなかお返事ない。催促したら本日1件。
仕方ないので、1件だけ行って警報機2個取り付けと消火器設置してきたが、その際消火器は2件目も置いてきた。

まあ、これで最低限でもないんだが、努力は買ってくれ。

出来たら、今年中にしたいものである。

posted by おざわ at 16:33| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
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断熱材はおいらの後張り


工事中
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二階にも付いた
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屋根裏作業
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とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
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いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月25日

久々のと思ったらそうでもない満室御礼

といっても、全体ではなく一周年アパート2棟のこと。

先日最後の空きのファミリータイプに申し込みいただき満室御礼である。

なんか、久しぶりだなと思ったが、12月にあったから、7か月ぶりか。
うーん、長かった。し波乱万丈だった気がする。

3か月満室が続いたが、3月に退去始まり、結局4戸入れ替わる形でやっとこの前満室御礼だ。

14戸なのだが、少し多いよなあ。

毎回思うが、引っ越しって大変じゃないのだろうか?
たまに、半年ぐらいで動く人がいる。単身だって荷物もあるだろうし。
まあ、単身赴任したけど、また別の事業所に転勤だって人もいたし。

会社も効率悪いことするよなってのは、17年間の会社員生活でよくわかってはいるのだが。

いずれにしろ、満室御礼。
長続きしてください。お願いします。
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2017年07月09日

物件相互見学完了

先日電話が発端で知り合いになれたMRさん。

物件みせあいっこを計画して無事実施できた。

まずは、MRさんの物件。
ほー、ここを入っていくのか。そんでこれか。
うーん、なんと余裕のあるつくり、しかもオートロック。

ロビーといいたくなるスペースが1階と2階に。2階は使わないコインランドリーだ。
ここ、広いのだが安い。
立地はそこそこいいのに、広くて安い。さすが満室経営だ。
そんで、購入金額がちょー安い。
おいらも、安く買えたのあるが、とんとんだ。

4年ほど前だそうで、買い進められたとのこと。
おいらはそのころ多分太陽光にチュウリキしていたのか、さぼっていたのか。

名古屋、北海道、地元で刺激マックス状態だ。

次の物件は、昔建てた重量鉄骨。そういえば、さっきのもRCかとおもったら重鉄だって。
今回のは、建築費がべらぼうに安い。木造並みである。何でかと思えば、工務店が得意だから。


ここで、おいらのリッチーアパートみてもらう。
なかなか、ほめられた。ありがたいが、ひとつ空いているわけで弱ったものだ。

ここで、終了かとおもい、お茶した。
のであるが、ペットアパート時間あれば見ますかというと見てもらえることになり、3部屋案内。

レンガの壁紙や、テラコッタCFとDIYに反応あり。

無事みせあいっこ終了。

満室の秘密は、並より広い部屋を安く貸す。でもその背景は、安く買ってさらに金利も安い。

やはり、どこに力を入れているかの差が出た形である。


勉強になります。
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2017年07月07日

ゴルフ練習場にて、とある電話が発端

といっても、おいらに来た電話ではない。
後ろの席で打っていた方に来た電話だ。

そうそう、201号室です、はい契約書の押印行きますよだったか?

なに!

これは、大家さんでしょうか?

電話終わったところで思わず声かけた。
やはり、正解。
うちのエリアとほぼかぶっている大家さんでした。
規模は3倍。

しかも、ほとんど満室稼動が続いているというので、これはお知り合いになりたいと思って、かなり積極策に出てみた。

連絡先教えてください。

お昼いっしょにいかがですか?

物件見せてください、見せあいっこしましょう。

すべて、気持ちよくお返事いただき、お昼まで一緒になっていろいろ会話が弾む。

なかなかない機会であった。

ゴルフもご一緒しましょう。

あさって、物件見せ会いっこになった。楽しみだ。
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2017年07月03日

抵当権解除完了

2つ目の支局に行き、解除証書を受け取ってきた。

やはり、シールのついているものではない。
また、すこし聞くのだが結局わからないままだ。

重要なことは、権利書ななくしても不動産取引は出来る。ただし、手数はかかる。

抵当権をつけたのだが、その権利であったが、シールついたのは結局その権利がなくなったので今となってはただの履歴。

謄本取ったときに、下線で描かれているということだ。


権利書あったとおもうが、まあなくても何とかなるということが分かったのは収穫だった。

これにて、2件の完済による、抵当権解除の手続き完了した。
司法書士さんだといくらなんだろう?

今調べたら、安いところでは手数料5000円とか書いてある。
まあ、そんなもんか。
楽だもの。

でも、勉強になるのは自分でだな。
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2018年07月07日

妙に調子いいが、きっとこれからも調子よいぞ、外人アパート退去即入居。完全満室リーチだ!

即ってのは言い過ぎか?

今回入居された方は、内見しないで決めますって言って来たというので、なんでまた?
と思っていたが、結局契約日に都合悪くなり、数日遅れた。そのおかげで、無事内見してからの契約。

退去後数日で契約して、1週間で入りたかったようだが、残念ながら部屋がお子さんの落書き多数、ドア破壊につきリフォームが時間かかる。

今回は、もう全然時間がないので、業者様にお願いした。まあ、高いんだけど、頑張ってもらうので仕方ないかなあ?
でも、まあ高いことは高いので、余裕があれば自分もしくは、自分手配で行きたいところであった。

ということで、昨日無事入居された。



ちょっとテレビが映らないとか電話があって、電気屋さんに電話していたら、スキャンしたら映りましたと入居者様。
電気屋さんは、県内でも場所変わったらスキャンしないとだめだよと。勉強になります。


さて、これで、なんと完全満室にリーチである。

そんなこと、いったいいつ合ったのだろう?おそらく物件の少ない初期のころだろうな。
12年ぐらい前だろうか。たぶん。

さて、かもーん。よろしくお願いします。
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2018年06月29日

ジンジャーアパート退去とリフォームと入居申し込み

ジンジャーアパートの微妙に滞納君が退去との事であった。
鍵を事情によりすぐに返して欲しかったが、返事だけはいいが、実行に移してくれないというタイプの人なのであまり期待していなかったら、案の定。
結局、鍵がなくても大丈夫であったので良かった。

最後の家賃もなかなか入れてくれなかったし、入れたというが・・・

まあ、ストレスがかかるタイプの人であった。無事さよならでお疲れさまでした。


さて、壁紙が数か所傷んでいたり、掃除してなかったりであったが、それほど大したことはないので、いつものセルフリフォーム発動。

一番は、突っ張り棒で壁をへこませたところ。

普通に、一部カットして、新たなボードを張り付け、パテかって、乾燥後にペーパーがけ、その上に壁紙というパターンでクリア。
ただ、なぜか奥にボードが入ってしまい、2mmほどの段差ができてしまい、パテの量が多かった。
このボードは、化粧ボードで押し入れだったが、仕方ないので余っているクロスを張ったから、左右の壁の上段ぶぶんのみ壁紙で他は化粧ボードのオリジナルのまま。ちょっとカッコ悪いが収納なのでまあいいか。

洗面所にはいつもの木の壁紙
これは廃盤にしないでほしいなあ。
DSC00564.jpg

キッチンの壁紙は、一部だったので一部だけレンガのに。
居室1の傷んだ壁紙を一面レンガにしたので、その続き風に。
DSC00568.jpg

居室2では、ちょっと冒険してみた。初使いの壁紙で一面。
DSC00573.jpg
あとは、イケアに行ってくねくねミラーを買ってくるはずが、なんと廃盤になってしまい、代わりというにはちょっとしょぼいがまあ使えるかレベルの姿見を取り付けて、リフォーム終了。
DSC00578.jpg

あとは、掃除をしていただいた。

掃除が終わったかどうかの時に、内見いただき、そのまま決定。
空室期間は、1か月半ぐらいで済んだ。ありがたいことです。
posted by おざわ at 12:27| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月12日

草刈り第二クール終了記念、CB子ちゃん今年初火入れツーリングは白樺湖までだけどね。

草刈りシュシュは、本日ジンジャーアパートと1周年アパートにて行い、めでたく第二クールが終了した。

お昼のあと、少し休憩していたら、CB子ちゃんに乗っていないなあと。


左ひざを怪我して以来CB子ちゃんの重量を支えることは多分できたが、その状態で動かすとか力を込めるとかは多分無理。

ということで、カブ子にずーっと乗っていた。マイブームはカブ子ってことであったので、ナナハンとのツーリングにもカブ子で行ったりしていた。

膝の状態も、だいぶ良くなり多分多少のことには耐えられる自信が出てきた、そんで今日の午前中にお仕事に区切りがついた。

で、満を持してCB子ちゃん。

DSC00506.JPG
午前中に雨降ったが、どうも止んでしばらくたつし大丈夫かと思ったので。


やはり、目覚めはちょっと悪い。仕方ないよね。一度冬にエンジン掛けたけど、3か月は経っている。

ガソリンは、まだあると思ったが、走りだしてすぐに。

あー、タイヤの空気が減ってるなこれ。
だって、曲がらないんだもん。

さっそく、スタンドにより、ガソリンと空気を入れてもらう。
さて、これでよかろうと思ったが、あら、曲がらない。

ということは、乗り方を忘れているということだ。カブ子はもうどうにでもなるので適当に乗っていたということか。
あとは、ウインカーつけようとしてホーン鳴らしたり、シフトアップしようとしてシフトダウンしそうになるとか、だいぶカブ子に慣れている。


ま、でもビックバイクの加速は楽しい。使い切れていないのだけど。

途中で、ガスった景色が素敵だったので止まった。
そう、ガスっているし、路面は濡れているしで、どうも曲がるきっかけがつかめないというか操作がいまいち。
DSC00507.JPG

DSC00508.JPG


また、写真は撮らなかったが、女神湖から蓼科方面の道の途中の景色も天気のわりによく見えた。

次は、目的地の白樺湖を上から見る休憩用駐車場。

蓼科山が見えてないが、この天気にしてはきれいな景色に満足。
DSC00509.JPG

DSC00510.JPG


さて、天気も怪しいし戻るか。

白樺第二牧場まで来て、天気は怪しいが少し休憩がてらホットミルクを頂こう。

頼んでいるうちに、バイクが来た。
5台ほど、なかなかバラエティーに富んでいる。

少しお話、東京からだそう。雨降らないといいですねということで、お別れして無事帰宅。


トータル1時間半ほどだが、楽しいライディングになった。
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2018年06月01日

ダダ洩れの1階確認、換気扇はパナソニックFY17U8で

ジンジャーアパート

二階から、ダダ洩れしているはずだが、1階はどうなったか気になっていたが鍵がなくては入れない。

その後、2階の原因が風呂の循環金具の締めが甘くて漏れたことがわかり、対策もできたのでまあそれほど大事にならないで済んだかも。

といいつつ、やっと退去立ち合いになって鍵が来たので天井を開けようとしたら、だだだっだと水が。ずいぶん茶色でござーる。

暫く、落ちるに任せてから、見てみた。

意外と周りやら、1階のふろの接地面にも溜まっていないし、うまく抜けてくれたのか?
しかも、断熱材がびしょびしょだろうと思っていたが、それも乾燥している。

うーん、いいか。これ。


換気扇は ナショナル FY17U6 fk? で 調べたら廃盤で、後継は パナソニック FY17U8 で5千円ぐらいだ。
これなら、いつでも手に入るので一安心。

ということで、事故扱いにはしないでいこう。
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2018年05月21日

水漏れ注意 ジンジャーアパート

先日退去立会いの日に内見があってそのまま決まったお部屋のかたが無事入居した。

ところが、早速のご連絡である。

洗面所と廊下の間から、水を使うと染み出して来ます。!ええええ

そりゃ、まずいんでないの。
恐らく下の部屋に駄々漏れだ。


とりあえず、見に行ったのだが確かに、じぶじぶとしみだしている。


と思ったのだが、ちょうど下の部屋は数日前に引越ししていた。でも退去立会いがまだという状況。

しかも、このジンジャーアパートは大家が鍵を持っていないということで渡されていない。

下の部屋の方に連絡して鍵を送ってくれと頼んだ。

だが、来ない。返事はいいんだけどなあ。


そうこうしているうちに、このアパートを前からメンテナンスしてくれている方が、予定より早めに見てくれた。
そしたら、なんと

風呂の追い炊きのパーツの締めが甘くてそこから水が漏れて回っていたと思われると。

2階の入居者さんも、3日ほど確認してからメールしてくれた。
大丈夫になりましたと。

だが、相変わらず鍵はまだ手元にない。
まあ、おそらくユニットバス周辺で下にたれただけだからそれほど大事になならなかったであろう。

下の部屋は、やっと今週中を見れることになってよかった良かった。
posted by おざわ at 22:00| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月22日

毎度毎度の駐車場問題勃発

今回は、わりとというか、かなりスムーズに話が進んだ。

今日のことだ。
ペットアパートの山原さん(仮名)メールが来た。
自分の区画に別の車が停まっていて使えない。ということだ。

でも、メールが来たときには本日の暑さにやられて寝ていたので、気がつかなかった。
気がついたのは1時間後、

電話したら山原さん出てくれた。
そんで、まだ車あるか聞いたら、外まで歩いて見に行ってくれた。

そこで、ナンバーや車種を聞いていたら、人が来て上の部屋の関係です、動かします。

ということで、とりあえず完了。

で、上の部屋の方ってのは最近入居の方。あーあ、やれやれ。
電話した相手は契約者で、この方は今外に居るので分からないと。
まあ、仕方ないのでこれこれこういうことで、とにかく人の区画に置かないでねと。

ところが、気になることを聞いた。
となりのアパートの人も山原さんの区画に止めていると。

うーん、仕方ないなあ。隣のアパートの大家さんにも各戸にそういうことで、隣のアパートに止めないでねと文書を回してもらうように依頼した。

さて、やってくれるかな?

まあ、一度話は出来たし、やった関係者が分かったのでスムーズであった。
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2018年04月15日

シュシュ第一クール

除草剤の散布のことをシュシュと呼んでいる。

芽吹いてきて、地面が青くなりかけてくるこの時期に散布しておくと、楽だ。
ということで、第一クールである。

今までに、畑ソーラー、自宅、ペットアパートと行った。
次は、1周年アパート、そんでリッチーアパートと外人アパートのあとにジンジャーアパートとなる。

これを来週中に終わらせる予定だ。

さて、春の一仕事からまたシーズンが始まったということだな。

ちなみに冬の大仕事はまき作り。唐松を8本ぐらいもって行っていいといわれたので、山でカットして家で薪割りと積み込み。現在4本目までほぼ終わり。
これも早くやらないと暑くて大変である。

なかなか、楽にならないなあ。なりたいのかってのはあるけど、そのへんも1時間ウォーキングでつらつらと考えてみよう。
今日は、妻と20分ぐらいで終わったので、黙々と一時間というのが基準のようなので次回トライだ。
posted by おざわ at 23:23| Comment(1) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月24日

素敵なジンジャーアパート

本題に入る前に、また入居者さんから電話が来た。

共用部の照明がつかないとのこと。この前はA棟の1階、今度はB棟の1階である。

だいぶ学習して、ガラスのカバーを開けて、ひもがついている。これ引っ張ったら点くなあ。

あれ?

その前に電話したんだ、ここのメンテをやってくれた方に。
そしたら、これについてはよくわからなんとのことであったが、この方にひもの話を聞いたのだ。
そんで、非常用照明ということで、バッテリー組み込みタイプだというのは完全に判明した。

で、ちょうど見たら、電話いただいた方がいらっしゃった。
数日前からピカピカしてじりじりして消えそうだったと。
なーんだ、電話でそう言ってよ。ならば蛍光灯の末期症状だからランプ交換と、ついでにグロー交換だな。
また、カインズに行ってくる。


で、本題だが。

本日退去立ち合いであった。購入後初めての退去であり、可能不動産(仮名)といろいろ打ち合わせした。
さて、行ってみるとすでにほぼ終了。
美人のお嬢様でした。初顔合わせで終了、残念。

で、その時に着信あり。

奇しくも可能不動産の別の方小崖さん(仮名)より、ここに決めたいって方が見えてるけど、退去は明後日ですよね、内検して決めたいというので、それが今やってますよ。というと、5時に見に行きますとのこと。

で、カインズに行き、火災報知器ように9Vの四角い電池を買ったり、蛍光灯やらグローやらを買って、平成不動産にも行き、諸手続き支払いを済ませ、ジンジャーアパートに戻るとちょうど5時。

いらっしゃいました。

お気に召していただき、その場で決めますと言っていただいた。

すごい、退去から2時間で決定である。
素敵なジンジャーアパートだ。


もっとも、入居は1か月先であるが。まあいいや。申込書もいただいたし。

ありがとう、ジンジャーアパート。また満室御礼!

蛍光灯、グローランプ、火災報知器の電池交換して終了。
あとは、お掃除していただいたらOK!
posted by おざわ at 19:32| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月07日

ジンジャーアパート 共用電気は?

入居者様から連絡来た。

共用部の照明が点かない。


記憶がないので、写真を見たら、丸いのが天井についている。

うーん、これは丸型蛍光灯かなあ?とりあえず、普通の電球をもって現場へ。

よていでは、EEスイッチを探して、暗くしてONさせて、照明が点いたところで、当該の照明が切れているのか確認してから交換しようとおもっていた。

ところが、まずはEEスイッチが見当たらない。というか電源ボックスがないなあ。
正確にはあるのだけど、どれかわからない。これ、メーターが無いからだな。
共用部とあるので、まあこれだろう。

でも、EEスイッチがわからないので、仕方ないとりあえず照明カバー開けてみよう。
おっと、ガラスだ。いいねえ。
そんで、開けたらパイロットランプが点いている。んんんん?なんで電源が来ているのだ?
明るいときには、電源がきれていないとEEスイッチの制御が利かないぞ!

うーん、わからないけど、とりあえずランプはこれだ。

IMG_20180306_120202-s.jpg

20Wの丸型蛍光灯と、それ用のグローランプ。

とりあえず、これもって下院図に。
まあ、その間にいろいろ用事を足してだが。

さて、現場に戻ってまあとにかく、ランプを付ける。

で、もういちどEEスイッチを探すと、ありました。
上のほうにあったのだ。なーんだ。

で、手袋をかけて暗くしてみた。
ところが、30秒から1っぷん待っても点かない。

念のため、電源ボックスの共用用ブレーカーを落としてみた。
なんと照明が点灯。あ、これは2階にあったのでついた照明は2階用。おりて1階も確認した(とおもう)ら点灯している。

なんだこれ?なんで電気切ると点くんだ?しかも2棟とも確認したら同じこと。

で、考えるにこれは、停電時に点灯するバッテリー搭載型のではなかろうか。
おそらくそうであろう。だから昼間なのにパイロットランプが点いている。

こいつ自体のEEスイッチみたいなのか、それともタイマーなのかが入っていてそいつで制御かな。

すると建物外壁のEEスイッチは一体何のためというかどれを制御。
外に立っている、照明にもEEスイッチついているし、うーんお金掛けすぎて分け分からない。

まあ、多分点いたから点くのであろう。

とりあえず、次回からは、共用ブレーカーを切ってみるとそこで照明がつけばよし。点かなければランプ交換ということで。

posted by おざわ at 21:53| Comment(1) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

先生、こうもりがトイレのタンクに入水自殺してます!

先生シリーズ


っぽく書いてみた。

ということで、残念ながらおだぶつとなってしまったこうもりのことは前記事にて。

その後だが、実質やったのは電話を掛けたことだけでどうも臨場感に掛けるのであるが。

本日、対策として外からメッシュ8mmのものを付けていたのだが、こうもりが曲げて一部に入りやすいようになっていた。
そこで、中側からメッシュ5mmのものでやり直したと。

問題の二部屋だけに、ふんが落ちていたとのことでとりあえず、本日はこの二部屋の分だけってたぶん、トイレのみだろうなあ。

電話したら、ちょうど今日やったとのことである。
迅速な対応の口であろう。

ほんで、無料でいいとのことだ太っ腹だ。ありがたいことです。

posted by おざわ at 16:29| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月04日

テレビ問題解決

めどは見えていたのだが、無事工事終わった。
火曜日であったので、1月中におそらく治ったはずである。

測定器で見たところ携帯の信号はテレビに入ってきていないと、うん?どういうこと?

付いているブースターは古くて、とくに周波数の規制をしないで増幅しているために、700Mhzぐらいのテレビに合わせて750MHzだっけ?ぐらいの高周波の携帯の電波も一緒にテレビに流すために電波障害が出ていた。

そこで、新しいブースター(アンテナ付近の本体+電源部は箱のなか)に変えて、おそらくローパスフィルターが追加されて、テレビでは見なかったが、分配器にはいるところで携帯の電波は通ってこないから大丈夫というお話であった。

そういうことではあるが、実際に入居者さんのテレビが見えるかどうかが勝負である。

その日のうちにシングルの方からは見れました!のお返事。3名から会ったから大丈夫でしょう。

土曜日までかかって、ファミリーの方から返事。見えました!

ということで、工事完了の書類にめでたくはんこ押すことが出来ました。
よかったよかった。


あ、手元に買ってしまった、ブースターはどうしたもんだ?
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月28日

テレビ問題は実は700mhz帯携帯電波による、電波障害の可能性高し

この前の記事のあとに、また別棟の人からもテレビ見れないとお知らせ。

んんんんんんん?

この2棟は、明らかに別系統のテレビアンテナシステムだ。アンテナからなにからいろいろ棟によって2つある。

なのに、その両方がだめになるってのはちょっと考えづらい。
となると、送信アンテナ側の問題なのではないかとおもったわけだ。

幸い同地区に知り合いがいたので、聞いて見た。

テレビ映り悪くない?
うちは大丈夫だけど、そういえばはがき来てたよ。
25日から電波発射していくよとか書いてあったよ。

ということで、ちょっとぐぐったら 700mhz帯で新規に電波携帯の発射してテレビの電波障害起きるかもしれないとか書いてある。

なーんだ、おかしいとおもったんだよなあ。

ということで、ここに電話してみた。

調査日程を決めますとか、いうことで来週調査および、出来たら改修を行うのかな?
ということで、せっかく買った、ブースターはお蔵入りだな。

でも、まあ改善するまで手を抜いてはいけない。ちぇっくちぇっくである。
posted by おざわ at 19:31| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月26日

元旦過ぎてしまったが、一年の計だな

去年は、こんな感じ。

1.生き残る。       OK
2.不動産稼働率87%   うーん、85%だがまあいいか。
3.物件の外壁工事1棟の実施。   やってない
4.不動産資産増加、新築もしくは中古購入   中古購入した
5.海外旅行しよう、二人で。     やってない
6.DIYは考えよう、自分でやるのを継続するかやめるか。  またぞろ新しいのを始めたなあ。考えた
7.テクニカル合格、およびクラウン受験    OK
8.自転車1,000km乗る。ヒルクライムレースやイベント二回。 1,100km、イベント2回 OK
9.建物の勉強は、本4冊/年      雑誌含めて OK
10.オフ会2回/年          うーん、だめかな。
11.日本経済の勉強、本3冊/年 セミナー年に1回   セミナー無しだが本はOK
12.世界経済の勉強 本2冊/年。           これはだめかな
13.読書はなんつうか、色んなジャンルで。       小説で自分的には新しい作家さん増えた
14.安全運転無事故継続、変な運転されてもかっとなるのをやめましょう。  だいぶOK
15.この記事を年に6回見直す。              OK



ということで、ほほOK以上10個ということでよい年でした。
特筆は テクニカル合格だ。
チャリで海行ったり、とならべるのもなんだが
区分所有の最後を売却して、アパートを購入。
北海道や、名古屋の刺激が身になった。

なかなか良い年であった。


ということで、今年。

今年はこれだ。

1.生き残る。
2.不動産稼働率87%
3.物件の外壁工事1棟の実施。
4.不動産資産増加、新築もしくは中古購入
5.海外旅行しよう、二人で。
6.DIYは一ヶ月以内で片が着くものに限定する。
7.クラウン受験および、甲信越技術選出場
8.自転車1,000km乗る。ヒルクライムレースやイベント二回。
9.建物の勉強は、本4冊/年
10.オフ会2回/年
11.日本経済の勉強、本3冊/年 セミナー年に1回
12.世界経済の勉強 本2冊/年。
13.読書はなんつうか、色んなジャンルで。
14.安全運転無事故継続、変な運転されてもかっとなるのをやめましょう。
15.この記事を年に6回見直す。


全部出来ました。ありがとうございます。
posted by おざわ at 21:47| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月17日

火災報知器トラブルとあら!忘れてた

1周年アパートの火災報知器は集中管理方式のが付いていた。
こいつが、異常ってんでランプとブザーが鳴ったよと、入居者様からご連絡。

そこで、消防設備の会社に連絡したところ、今いけないけど、おいらが見に行けば状況電話でわかるかも?

というので、発進。
ついて、状況を発信。

トラブル4番のランプがついて、電圧異常とのことで、これは電池交換が必要なパターンとのことで、その場で型番を言って、発注してもらった。

入居者様には経緯を報告。


さて、1週間ぐらいしたがまだ連絡ないので、こちらから電話。
まだなんですよ。

数時間後、今日来ました!

では、いついつに現地で交換とその後の打ち合わせしましょうと。

電池交換は、すぐにできたのだが、おやーなんか変な感じ。というのも電池のコネクター抜いたのに他の警告が付かない?おかしいなあとか言いながら、一度電源落としたら正常動作になったので、請求書を頂いて、見積もりもしてもらった。
そうそう、警報機と消火器の確認の見積もり依頼。
発報させて、の動作確認ってことであるが、アパートはなかなか皆さんのご協力がないと難しいですなあ。


で、電池の金額見て、ぶっくりした。 え、 13,000円!!!
え、1万多いんじゃなかろうか?
あまりぶっくりしたので、ネットで調べたら、安くても1万、高いと16,000円うーん、妥当なのか。
メーカーのぼったくりかとも思ったが、10年保証とか考えればしかたないか。


で、さらに続くが。

リッチーアパートって火災報知器と消火器つけたっけ?

写真を見ると、ないなあ、これ。

ってんで、慌てて入居者様にご連絡。

でも、なかなかお返事ない。催促したら本日1件。
仕方ないので、1件だけ行って警報機2個取り付けと消火器設置してきたが、その際消火器は2件目も置いてきた。

まあ、これで最低限でもないんだが、努力は買ってくれ。

出来たら、今年中にしたいものである。

posted by おざわ at 16:33| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
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断熱材はおいらの後張り


工事中
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二階にも付いた
DSCN1199-s.jpg

屋根裏作業
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とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
DSCN1225-s.jpg

いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月25日

久々のと思ったらそうでもない満室御礼

といっても、全体ではなく一周年アパート2棟のこと。

先日最後の空きのファミリータイプに申し込みいただき満室御礼である。

なんか、久しぶりだなと思ったが、12月にあったから、7か月ぶりか。
うーん、長かった。し波乱万丈だった気がする。

3か月満室が続いたが、3月に退去始まり、結局4戸入れ替わる形でやっとこの前満室御礼だ。

14戸なのだが、少し多いよなあ。

毎回思うが、引っ越しって大変じゃないのだろうか?
たまに、半年ぐらいで動く人がいる。単身だって荷物もあるだろうし。
まあ、単身赴任したけど、また別の事業所に転勤だって人もいたし。

会社も効率悪いことするよなってのは、17年間の会社員生活でよくわかってはいるのだが。

いずれにしろ、満室御礼。
長続きしてください。お願いします。
posted by おざわ at 19:12| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月09日

物件相互見学完了

先日電話が発端で知り合いになれたMRさん。

物件みせあいっこを計画して無事実施できた。

まずは、MRさんの物件。
ほー、ここを入っていくのか。そんでこれか。
うーん、なんと余裕のあるつくり、しかもオートロック。

ロビーといいたくなるスペースが1階と2階に。2階は使わないコインランドリーだ。
ここ、広いのだが安い。
立地はそこそこいいのに、広くて安い。さすが満室経営だ。
そんで、購入金額がちょー安い。
おいらも、安く買えたのあるが、とんとんだ。

4年ほど前だそうで、買い進められたとのこと。
おいらはそのころ多分太陽光にチュウリキしていたのか、さぼっていたのか。

名古屋、北海道、地元で刺激マックス状態だ。

次の物件は、昔建てた重量鉄骨。そういえば、さっきのもRCかとおもったら重鉄だって。
今回のは、建築費がべらぼうに安い。木造並みである。何でかと思えば、工務店が得意だから。


ここで、おいらのリッチーアパートみてもらう。
なかなか、ほめられた。ありがたいが、ひとつ空いているわけで弱ったものだ。

ここで、終了かとおもい、お茶した。
のであるが、ペットアパート時間あれば見ますかというと見てもらえることになり、3部屋案内。

レンガの壁紙や、テラコッタCFとDIYに反応あり。

無事みせあいっこ終了。

満室の秘密は、並より広い部屋を安く貸す。でもその背景は、安く買ってさらに金利も安い。

やはり、どこに力を入れているかの差が出た形である。


勉強になります。
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月07日

ゴルフ練習場にて、とある電話が発端

といっても、おいらに来た電話ではない。
後ろの席で打っていた方に来た電話だ。

そうそう、201号室です、はい契約書の押印行きますよだったか?

なに!

これは、大家さんでしょうか?

電話終わったところで思わず声かけた。
やはり、正解。
うちのエリアとほぼかぶっている大家さんでした。
規模は3倍。

しかも、ほとんど満室稼動が続いているというので、これはお知り合いになりたいと思って、かなり積極策に出てみた。

連絡先教えてください。

お昼いっしょにいかがですか?

物件見せてください、見せあいっこしましょう。

すべて、気持ちよくお返事いただき、お昼まで一緒になっていろいろ会話が弾む。

なかなかない機会であった。

ゴルフもご一緒しましょう。

あさって、物件見せ会いっこになった。楽しみだ。
posted by おざわ at 20:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月03日

抵当権解除完了

2つ目の支局に行き、解除証書を受け取ってきた。

やはり、シールのついているものではない。
また、すこし聞くのだが結局わからないままだ。

重要なことは、権利書ななくしても不動産取引は出来る。ただし、手数はかかる。

抵当権をつけたのだが、その権利であったが、シールついたのは結局その権利がなくなったので今となってはただの履歴。

謄本取ったときに、下線で描かれているということだ。


権利書あったとおもうが、まあなくても何とかなるということが分かったのは収穫だった。

これにて、2件の完済による、抵当権解除の手続き完了した。
司法書士さんだといくらなんだろう?

今調べたら、安いところでは手数料5000円とか書いてある。
まあ、そんなもんか。
楽だもの。

でも、勉強になるのは自分でだな。
posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする