2017年09月25日

ステージ1完全終了

区分所有の物件を売却した。

不動産を始めた時の物件である。
もともと、区分所有を5戸連続で購入して始まったわけである。

しばらく前までに4戸の売却は終えていた。

今回の物件は、国金で共担にとってくれたので、その借金が終わるまでは売却が難しかった。
その借金もしばらく前に終わっていたのであるが、今回縁あって売却となった。

ということで、ステージ1は完全に終了した。

現在は、ステージ2なのである。

とかいいつつ、定義していないのでよくわからん。

でも、まあいいや。
次に物件買えた時からステージ3になるのである。

そういうことにした。

GO for it!
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2017年08月12日

一皮剥けた

先日、カヤックでの川下りを仲間と楽しんだ。
ところが、上半身はカバーだいたい出来たのだが、下半身がおろそかになってしまった。
海パンとサンダルで行ってしまったのだな。

レッグカバーと靴下が足りなかった。
カヌーなら下半身はすっぽり入り込むのでよかったが、今回はインフレータブルカヤックで、外に出たいたし、水にぬれているものだから、焼けている感覚のないままに、チョー日焼けした。

で、その結果としてこうなった。

IMG_20170808_013402-s.jpg


すっかり一皮剥けました。でも脚は黒いまま。




まあ、それは前置きなんだが。

先日来、とある物件に買い付けを入れていた。

林エステート(仮名)である。見学した時に、一番手がいることは聞いていた。その後に残債があるので指値利きませんとも聞いた。
で、とにかく銀行融資が付くのが一番早い順です。

というところが、とても頭に残って、見学の日に銀行に持ち込んだ。もちろん、融資順だということはお伝えして、なんとかよろしくお願いしますと、翌日には、検討資料も持ち込んで、こちらとしては万全を期した。
たまに、行って催促ではないが状況説明などしながら早く内諾だしてくれないかなと言外に。

あ、途中で消えた。

うーん、抜粋しよう。

融資出た。


融資出たんだから決まりだよね。
連絡したが、なぜか歯切れ悪い。

結局のところ、売主さんが一番手の人が満額だし(おいらは実質満額、額面は指値となる)融資が3日後に答え出るといっているから、それまで待ってくれ。といっているから待って。

おいおい、ふざけるなよ。
融資順だって言ったよね。

担当だと埒が明かないが社長に談判するも変わらず。

林エステーとはこちらにはなにもしてくれないことが分かった。

とある情報があったので、裏技使って言質をとった。
で、明日仮契約となった金曜日であった。

なんと、月曜に出るという一番手の融資が出たと連絡あり、ごめんなさいと言う林の社長。

そのままスルーしてもよかったのだが、結局のところすぐに連絡が回るだろうということで、状況を話した。こっちが先になったよ。って。


その後1時間ほどして、林エステーとが契約書を作ってはんこ押したという売主の言葉が伝わってきた。

あれまあ、なんだ、林エステーとやれば出来るんだ。というのが感想。


めらめらしていたが、翌日に林エステーとに行って、今回はあきらめました。
おめでとう、やれば出来るんだねといって、こちらの要望していたことにはやってくれないがと皮肉は少し織り交ぜたが、基本的には、仲は修復して侘びの言葉ももらったし、こちらも言った。

ひとつ貸しだな。

ということで、次の物件は優先してくれることになった。

うーん、どなりこんでめらめらすることも出来たのだが、おいらも一皮剥けたものであった。

まる。
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2017年06月22日

抵当権解除その2

先日に続き、本日別の法務局というか支局に出向いた。

いちおう、ぎりぎり覚えいたので、電話したら今日のうちに予約が取れたので。
席について、資料を出してあれれれ?

2パターン印刷していったはずなのに、2つ目の3ページ目がないではないか。なんだかなあ?
でも1パターン目ので行けるというのでラッキー。ただ、区分の土地が4区画あってその分も必要ということで、7つ分、7000円の印紙だ。

ただ、資料のコピーを撮っていかなかかったのと、自社の法人番号がわからんので、その辺だけ解決に

法人等番号は、さすが法務局、謄本を取れば書いてある。というかここしかできんな。
コピーがなぜか前回もそうだが、できないのでコンビニへ。
迷ったが・・・

無事戻って7000円の印紙支払って提出。

あとは、ルーティンの除草剤、資源ごみ出し、昼食などで用事が済んだ。
漫喫で休養した。今日は暑かったのだ。

来週以降に、前回のと今回の分で出来る書類を受け取れば完了だ。

80%終了した。

posted by おざわ at 19:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月21日

抵当権解除登記申請

自分でやってみた。DIYだからな。

たぶん、司法書士さんに頼むと2〜3万ってところではないかな?気分だけど。
掛ける2である。

2つ完済していたのに、なにもしてなかったのである。

しかも、これ完済したのが、約2年前。お早めにって開いたら書いてあった。
やれやれ、こういうことはやはり苦手なのかな。やだがっててを付けずにいたら、こんなことに。

以前、人のブログかなんかで解除なら時間かかっても特に問題ないし、説明してくれるからやってみたって書いてあったので。


まずは、ひな形をもらってあったのを探し出した。おっとその前に完済証書が見つからなかったのである。やばい、これは話にならないということで、一生懸命さがしたら、なーんだ普通に見つかった。

で、ひな形の通りにワードで8ページ書いた。

そんで、初回法務局。

相談したいのですが

あ、今は予約制なのです。

えー、前は待っていたらできましたよね

そう、変わったんです。

では、来週に。でもこの書類3か月経ってしまったのですが

これは、今は法人等番号があれば代用できます。

ありました。よかった。あと、ここに金融機関のハンコが必要ってひな形なんですが、こんなの取れないなあ。

これは、完済証書があれば必要ないんです。

ほっ。これで4ページに減った。


2回目法務局
少し修正して今度は、4ページになった書類とともに。

予約したものです。相談お願いしします。

あ、ここの日付は違ってるね。

あらまあ、なんでか?完済の日と発行日を間違えた。

あ、こっちの分は他の支局の担当なのでそちらに行ってね。

どこでもできるんじゃないのか。

金融機関の人が変わっているので、こういうように書き直して。

はい、わかりました。

移動、まんきつでファイルを持って行っていたので、修正と印刷。さらにコピーもして再度法務局

じゃあ、これで受け付けました。登録免許税は4件で4000円です。



翌日3回目

委任状の日付がおかしいから、印鑑もってきてくれ。

じゃあ、今日行きます。

やめた人が辞めた後に委任状書いちゃだめだよね。

なるほどー。

ほか、こっちも訂正印おねがい。

はいよ。


じゃあ、これで処理しますよ。



てんで、今のところ40%ぐらい済。
受け取りが必要なのと、2件目は書いただけなので。

司法書士さんが、実際いくらなのか知らないが、一度やってみたかったことであるので良かった。
ついでなので、2度だけど。
posted by おざわ at 19:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月22日

立地とリッチーとリッチ

久しぶりに、物件購入となりました。
今現在では、いちばん町場の物件となります。
売却済みの戸建では、同じようなレベルの立地でありましたが、現状では最強立地。

建物は正直いまいちですが、立地に惚れて購入。
再建不可ではないが、同じ規模のものは立たない。既存不適格か、違法かどちらかよくわからないというような・・・
当面は、リフォームして利用したいところです。


スキーでは、リッチーベルガ―のキャンプに参加。
うーん、うまい。そして、いい指摘をしてくれてうまくなりそうな予感と、その後いい感じがつかめた。
一般人の間では、スキーがマイナー化しているので、彼を知らないひとがほとんどでしょうが、オーストリアのデモンストレーターで日本に毎年来てくれています。
今回は、参加者が平日とあって少なく、内容の濃いレッスンとビデオミーティングが受けられて満足です。


そして、もう少しというか倍くらいでそこそこリッチになりたいものだ。

posted by おざわ at 20:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月18日

完全終了

結婚アパートの売却はしたのだが、少々残務が残っていた。

1.領収書はコピーだけ渡していたので、印紙4000円を張ってから本物を送付
2.他社に預けていた、鍵の回収と引き渡しが、トラぶった。この対応

1.は簡単に出来た。
2.は昨日完了。なにかというと、物件の近所の不動産屋さんに預けていた鍵だが、10部屋分あるはずが当日行ったら、7部屋分しかないと。えー
で、二部屋分は後日発見したというので、新管理会社に送付してもらった。でももう一つが無い。
これは、近所の不動産屋さんに費用負担してもらい、こちらで錠前交換となった。
入居者さんとの連絡に時間がかかり昨日になったが、無事予定を合わせて交換作業と、新しい鍵を新管理会社にもっていった。

これを持って残務がすべて完了した。

うーん、時間的にはそれほど間もない訪問であったが、もう違う人の持ち物なのだなあと思うとなかなか感慨深いものがあった。
それにしても、今回の入居者さんはこれが始めてお会いした。その瞬間にお別れか。そんなこともあるな。


さて、次はどうしようかな。
検討、物色、いろいろ徐々に始めたところだ。
posted by おざわ at 15:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月07日

さようなら結婚アパート

ということで、さよならしました。

決済時ではなく、売却用の資料を作っているときでしたが、写真を見たりするとあー、こんなことやあんなこといろいろあったなあと走馬灯のように思い出されます。

大変勉強になりました。
新しい方の元でもう一働きしてね。
かわいがってもらうんだよ。

あ、アパートはさよならしたけど、結婚生活は続きます )^o^(
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2011年08月08日

久々の売買カテゴリ更新

なんか、ずいぶん売買のところ書いてないです。

この間に、震災をはじめ、円高が進行したり、世界同時株安だったり、米国債の評価格下げなどと積極的に投資に出るのがためらわれる事態が多いのでやはり慎重になります。

そんななか、不動産屋さんから電話来ました。

ウチのホームページにずっと出ているあの物件なんですが、これから値下げ交渉してこようと思います、いくらなら検討しますか?

というので、せめて利回り15%はないと、俎上に乗らないよと言っておいた。


その後、1時に行くと言っていたので、用事がすんだ、3時ごろ電話してみた。


その答えは!








なんと、今の価格でやってくれ





って言われましたとな。

ということで、はいさようなら。ちゃんちゃん。

でも、値段が折り合えば☆い物件なんだけどなあ。
posted by おざわ at 14:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月31日

二箇所4棟

物件紹介されていたのであった。


そんで、見てきた。

2箇所で4棟である。

ひとつは、1周年記念アパートの近くであるが、さらに駅に近いほうではある。
ただ、以前銀行の担当者(ちょうどその地区出身)から、ここは小学校も遠いしあまり人気無いですよと。

そう、以前見たことがあったのである。

なので、今回結構安くはなったのだが、あまり乗り気にならないなあ。


 もう1箇所は、結婚アパートの近く。

鉄骨造と書かれていたのだが、実は軽量鉄骨。その時点でずいぶんテンションが下がった。
なんでも、プレハブの1戸を完成した状態で、車で運んできて、上下左右につなげて、隙間をうめて完了というものだったらしい。

 この手のというか1Kの20平米付近では、どうももう食指が伸びない。ただ、2戸一にしても採算が取れるのなら良いかも?

 また、来年考えましょう。

 テレビでは福山が歌いだした、みなさんよいお年を。
posted by おざわ at 22:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月10日

戸建決済完了


 母校(高校)のそばの戸建を紹介されたのは、いつだったか?
多分今年に入ってからだったような気がするけど覚えていないなあ。

 立地はたぶん、いままでの物件で一番いい。
 建物はもうとても古い
 残置物がバリバリある。

ということで、安くなったら欲しいなあとおもったのだ。そこをくみ取ったか仲介の業者さんが強烈な指値を勝手に入れてくれて、そいつが通ったのである。

 オーバーローンの融資も付いて万々歳である。

 リフォーム代まで全部欲しかったのだが、そこまでは金額が伸びなかったのが痛いところである。だが、まあ仕方あるまい。余り欲張ってもいけない。

 本日銀行の応接室を借りて、決済は無事完了。
売主さんは現金でお持ちになりました。


さて残置物の公開である。
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IMGP4418-s.jpg

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1年半ほど前まで売主さんの弟さんが住んでいたとの事
どうして、こういう状態なのかは良く分からないが、弟はどこかで生きているとの事である。だいじょうぶだ。

去年の今より2ヶ月ぐらい前もそんなことをしていたような。

これからお片づけですなあ。

ぼちぼちやりましょ。
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2010年02月22日

吉報は指値と共に、その2


 先日奈々ちゃんに合った戸建

 660万ぐらいで出ていたのですが、安くなりますよと不動産屋さん。

 い・く・ら ぐらい?


 と聞いたら、○50万はどうですか?


 だってさ。ただし、現状渡し。瑕疵担保はないし、屋内外のゴミの片付けも全部やってくれればと言う条件で。うーん、すごい値段だ。おいらにはなかなか言えるようなのではないなあ。
まあ、50万ぐらい多めになら言うけど。


 
 ほんとに、そんなんでいいのか?首を縦に振るのであろうか?売主さん。


 

 ですが、振りました。縦に。


 ということで、こちらの指値とともに吉報が来ました。

 なので、気が変わらないうちに契約して来た。今回は、50万だけの契約金だったので、手付け倍返しになっても、50万の利益である。これじゃやっぱり悲しいだろう。

  
 今回良かったのは、築25年の木造に融資を付けられたことである。
13年ということで。

 市の制度資金様さまでございます。

 さて、あとは融資の実行と決済まで、気を抜かずにやって下さい銀行と不動産屋さん。おいらも気は抜かないですが、やることは無いなあ。

 他のことしよう。掃除とか。
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2009年12月17日

惜しい?

アパートが競売に出てました。
最落ち 600万ほどで。

ですが、見たのが入札締め切りの5日前(土日含む)
その600万が無い私は、銀行に聞いてみたのだが、さすがにいくらなんでも無理といわれた。

最初は700万で入札したいと計画した。



でも、もし入札が無かったら買いたいと言って、1週間伸びた期間で銀行に当たってもらった。

そしたら500万で買えるからと。



さて、運命の開札日

 さっそく3名様が入札しておりました。ちゃんちゃん

でも、会場にてぶるぶるぶると携帯が。

銀行からでした、融資はOKですよ。
はい、他人が落札しました。

いくらでしたか?


650万です。



むむむむむむむむ・・・・・






次いってみよー
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2009年07月09日

本当はやばいかも知れない手紙


 本日『特別送達』で手紙が来た。
以前、ツーリング仲間の郵便配達員となぜかそんな話になって、うちにも結構『特別送達』来るよと、言ったらドン引きされました。

 うーん、やばいのか?

 気になって、少しネットで調べたら、確かに渡したし、確かにこのじゅうしょだし、確かにこの日時だよというのを証明するようだ。そして、裁判の記録として使うと言うことのようである。

 うーん、それで裁判所から来るのにそういうのが使われるのか。ツーリング仲間と話したのは、しきりに区分を競売で買っていたころだったのだ。


 ということで、今回は先月落札した借地権戸建の物件に対して、所定の公示期間中に異議申し立てが成されずに、最高価買受人の地位が確定したという内容である。

ひとつクリアーした。

あとは地主さんと、契約書の中身だな。

あ、お金払わないと!
posted by おざわ at 23:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月23日

開札に行って来た


 荷物もないし、昨日の大雨とはうって変わってすっかり晴れている。
ということは、バイクにしよっと。

付いたら、さすが開札日車がたくさんである。でもバイクだからすっと停めて中に入るともう始まっているのだった。じつは昨日間違えて行ったのだ。車ががらがらでおかしいと思って確認したら今日だった。
たぶん1分遅れ。

書記官室の女性がいたので、今何件目ですかと聞くと最初だと。しかも丁寧にあなたのはまだですよと教えてくれた。数が少ないし、はんこ付きなおしたり、妻と一緒にいったりしたんで覚えていてくれたのだ。

 さて、でも3件ぐらい後になってもう順番だ。

うーん、やっぱり何度きてもドキドキするなあ。

開札の人が読み上げる。

「平成20年ヶ○○号 入札は2件です。」


あ、終わった!



だって、基準価格と落札可能価格の間の入札価格だもん!やっぱだめだったかー、うーんほかにも入れる人いたんだ。
でも、まあ多少なりとも可能性あるかも???


「1番マージさん(これで終わったのが確実になった。だって安いほうから読み上げるんだから)○千○○○万円」

!え!うそー!桁が違うぞ!そんなの一桁多いぞ。

あわてて、コピーを取り出して確認しようとしていたら、

「あ、間違えました。」

ということで、桁が下がってふー


ところが、再度

「あ、間違えました、順番が違いました」




!!!!!!!何?!!!!!



「1番は××市の△△さん。○○○万円」
「2番目が先ほどのマージさん、○△△万円」

「従って、落札者はマージさんです。いらっしゃいますか?いらっしゃったら終わってから署名お願いします。」

「次順位の△△さん、いらっしゃいますか?申し込みしますか?」

一応って会場から声がした。来てたんだ。





ををを、落札できたんだー!ひょーぶっくりだ。


しかも8万円ほどの差だ。しかも超低レベルの争いである。

やはり藤山さん効果がでかかったか!







ところで、驚きはまだ続いた。



なんと、次順位のご夫婦から声かけられた。

「ゆずってもらえませんか?」

(え、そりゃむりですよー)

「私たちあそこに住んでいるんですよ。なんとかなりませんか?どうするおつもりですか?」

(ひょー!)


(この落札価格付近でゆずるのは出来かねます。相場なみのお値段でしたら考えます。あと、私は大家をやっているので、住んでいただけるのならそのまま住んでいただきたいです。)

「あと10年ぐらいは住みたいのです、でもなんとか譲ってもらえないでしょうか?」

(商売ですので・・・)

「家賃は変わらなくて良いのですよね?」

(はい、もちろん、これから地主さんとお話しないといけませんけどね)



と、まあ、そんな具合である。

表面利回りはすごいぞ!


なんと66%。


あくまでも表面だけど。
簡単に半分には落ちるだろうなあ。


やったー、ありがとうございます。
posted by おざわ at 12:32| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月22日

20日に久しぶりに藤山さんにお会いした。

20日に久しぶりに藤山さんにお会いした。

 セミナーだと思っていたのだが、実は座談会みたいな形式だった。
http://www.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_community.html
これに申し込んだのは藤山さんが参加すると言うからである。

いわずと知れたサラリーマン大家の走りの方であり、競売をよく利用されている。

金持ち父さんを読んでもなかなかぴんと来なかったおいらが、藤山さんの著書を読んでそうか!

ということで、競売や、不動産投資を始めるきっかけとなった方なのである。

 

 今回藤山さんにお会いする少し前の事。

久しぶりに競売物件を見たらなんかえらく安い戸建が。
定期借地権の建物の物件である。

見たのが遅く、すぐに入札期限が来てしまった。仕方ないので調べ方がいまいちだなと思いつつも出来る事はある程度やってから入札した。
でも、いまいち不安なので、入札価格はかなり低く抑えて、これで取れたら儲け物ということで。


それで、20日のセミナー?となったのである。

グループで、ぐるぐる回って質問したりということだったのである。最後に藤山さんである。

せっかくだから、質問した。

定期借地権の物件で、地主に聞いてみたら、実は土地も売りたいから、借地権は解除したいというようなことで・・・と言うことで説明

明快な答えを頂いた。

代金納付後2ヶ月以内に、裁判所に譲渡許諾許可を申し立てる

更新料を定めて裁判所が通知してくれる。地主がいやだと言ったら供託する。

という、やるべきことはやっておく。

その後、地代下げてほしいと、調停を申し立てる。(ここ地代がどうも高すぎるので)

その後、底地買取も検討すると。

という感じで、かなり安心させていただきました。ありがとうございます。



なんか、ご縁がありそうな気がしますねえ。

明日の開札です。
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2009年02月12日

制度資金&もくもくげぼげぼ

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 先日書いた制度資金の進捗がまたあった。
明日出直しということで、その明日になって電話してみたら、こちらの予定で午後5時ぐらいじゃないとダメだといったら、じゃあ明日にしましょうと言われてしまった。

 わかりましたと、伝えたらよく考えたらその明日と言う日は建国記念日でお休みだった。やれやれ、ということで、あさってというのが本日である。

 朝から行こうとして準備していたら、電話が鳴って10時半じゃないとあかないというので、それまで待って出掛けた。

 ところが、先客がまだいらっしゃって20分くらい待ったであろうか。
 開口一番、新聞等でご存知かもしれませんが。と。
 ナンでしょう?
 金利が0.2%下がりました。
 !!! そういえば見たような・・・

 ということで、3月の実行にしてもらった。
後は書類のチェックとはんこ押してさてと。

 とうとう来ましたこの質問。

 3ヶ月間の売り上げ落ちてます?

 残念ながら落ちてますと伝えて、金額は分かりませんよねというので、いや準備してありますと。ただし、この金額自己申告なのでじつは結構なんとでもなるんですよと。をいをいそんな事言っていいのか?

 でも、おいらが必死に準備してあったのは9,10,11月の分であった。
んーんちょっと古いですね、できれば11,12,1月のはないですか?

 ありゃー最近経理してないもんだから困ったなあと思ったが、入金だけならそれほど時間もかからないか。じゃあ、金額出して電話しますという事で、事務所に戻って即行で入力を2か月分。

 やっと金額出して、電話したらいないとのことである。コールバックを待つ。



 さて、『もくもくげぼげぼ』である。
 妻と一緒に壁壊し作業をやるのである。以前おこなって、まあコレであとはやってもらおうとしていたのだが、金額がどんどん高くなってきており、その節約に労働力投入することにしたのである。

 浴室の壁はいままでの土壁と違っている。トンカチではたいてもなかなか壊れてこない。これは???

 浴室側から廊下の壁にかけて 漆喰 モルタル メタルラスにモルタル 板組 コマイ 漆喰 と言う順番になっている。しかも下部は中心部がコンクリートブロックである。なかなか手ごわい。

 
 たいへんであったが2面を殆ど壊し終えた。のこりは3面あるが、面積的には今日よりも少ないのである。あとは壊した壁の処分がたいへんであるなあ。

IMGP0982-s.jpg

 この作業にて土煙もうもうでタオルを巻いた赤軍派ルック(年が・・・)でもげぼげぼたまにしながらである。鼻の中もいい色になっているのだ。

だんだん形になっていくのである、アパートのリフォームは妻は手を出さないのだが、戸建はやる気バリバリである。夫婦でやっているといろいろ楽しい。
posted by おざわ at 19:01| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月06日

おみやげいつもいつもありがとうございます。

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 妻が先日見つけた戸建物件、見学したいといったら鍵がいま無いので後でねと言われておりました。

 まず外観と地図を頼りに行って見たら案外簡単に発見できた。おいらと同い年ぐらいではなかろうかという物件でもあるが意外としっかりとしており、こじんまりと少し直せば結構いいかも?

 その後鍵が届いたということで、現地集合したのが竹垣不動産(仮名)の大竹さん(仮名)

 実は鍵きたのだが、要らなかったようだ。つまり開いていた。やれやれ。


 ということで、中を見る。前に外から見たときにも荷物てんこ盛り状態であることと、仏壇があるなあというのは見ておいた。

 でも、中をみてやっぱり仰天!

 さすが、同い年ではなかった、10歳ぐらい下だ。でもすげー事になっている。
これ片付けるだけでも大変だ。ただ、仏壇からは位牌などなくなっていたので一安心。ちなみに妻は入る前に事故物件かどうか確認してから中にはいった。まえのでよほど懲りているようだ。

 売主さんは千葉でご存命と言うことで安心してはいる。


 しかし、水回り全交換、内装、外装。これは一体幾ら掛かるのだろう?


 鍵を借りたので、後日畑中工務店(仮名)に現場に来てもらい確認してみた。
やはり300万ぐらい掛かるのでは?という簡易見積もりであった。

 そうなると、やはりこの売値では厳しそうだなあ。前に近所の親戚が言って、ふざけるなと言ってかいわずか、の値段を言うしかないなあ。



 ところで、大竹さんがいう。

 アパートの売り物あるんだけど、見に行きますか?これからでも。

 はい、行きます行きます。

 ということで、車で20分ぐらいで現地着。

 建物はすばらしい、文句のつけようがほとんど無い。ちょうど下水道工事をやっていた。外壁も綺麗に塗りなおしてあるし、敷地の草刈、駐車場はアスファルト敷いてあるし。

 とても愛情を持って管理されているのであろうことが良く分かった。

 但し、残念ながら利回り9%以下。


 これを最初に聞いたのだが、参考までにとおもい見に行ったわけだ。
一体この時代に10年超の建物でそこまで強気に値段付けるというのはどういうものだろう?ということなのだが、こういうことであれば納得はしないまでも否定は出来ない。



 大竹さん、おみやげありがとう。




 さて、ソシテ本日。

鍵を返しに言って、ついでのはなし。

 戸建どうしますか?というので、要はしばらく放置プレイ、鍵貸せといったから、売主さんから聞かれたら、近所の方が言ったような値段しか出なかったと言っておいて下さい。

 アパートの方は?というので、うーんとてもすばらしい物件では有るがこの値段では変えない。といって、約半値でならと。


 そしたら、まあ一応伝えてみますよと。もしかしたらそれでいいって言うかもしれないし、もちろんダメって言うかもしれませんし。ということで。とうとう今まで鬼のような指値が出来なかったおいらにも、そんな時代がやってまいりました。

万一通っても15%ぐらいだからなあ、そんなに利回りは出ないが、当面修繕が必要なさそうというのが、いいところだな。


 で、その後しばらく話してたら、こういうのはどうですかって話が。

 新築ナンだけど、重量鉄骨が坪単価二十万円ぐらいでと。

 ただし、40坪必要だし、もう余計なものはなにも付いてないと言う仕様だよと。
連絡先教えていただけますか?いいよー。

 で、出てきたのが坪単価20.5万円の40坪の総2階の家。
鉄骨表しで、2階の天井はなし、2階は20坪に間仕切りなし。体育館状態。

 もっとも、その単価は平成14年以前のちらしのお話であり今このご時世でどうなっているかは不明。

でも結構好きだ。こういう考えとそのもの。
ただ、軒が短いというところに妻は反応。生活しずらいではないかと。まあ軒はオプションで伸ばせばよかろう。


 新築も築20数万円の坪単価なら面白いなあ。メゾネットにして各戸25~30坪程度で3〜4戸長屋方式にしたらどうよ。



 また、お土産頂いてしまいました。ありがとうございます。
posted by おざわ at 22:43| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月27日

どうしたら、交渉に強くなれるのか?

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 昨日問題となっている、契約解除の場合の仲介手数料について話して来た。

 まずは仲介不動産屋さんの事務所に付き、契約の解除証書に押印したものを取り出し、これで手付け倍返しを29日までに払うよと言う内容のものだ。

 一部の方からは、これは手付け倍返しではなく、契約違反だからそもそも違うのでは?という指摘もあったが、他の方にも沢山聞いてみたのだが、決済する前は倍返しではないかと言う意見が大勢を占めた。


 ま、じゃあそっちでいくことにして、仲介手数料は契約時に半額の約20万円払ってあるのだが、それを返してくれと言ったわけだ。

 ところが、案の定契約までして仕事もしているので、全額とは言わないが半額分の頂いた分は返しませんと。

 しばらく粘ってみたが、結局あうと。
倍返し分で儲かるんだからいいんじゃないかと顔に書いてあった。


 
 さて、どうしたら交渉に強くなるのか?

 まず、意思を固める事が必要だな。
そのうえで、いやだといわれたらどうしたらいいのかのストーリーをあらかじめ何通りもイメージしておかないといけないのだろう。それぞれに対応策を練っておく。

このくらいはせめてやらないと、相手だってお金欲しいんだから。


 次回に生かそう。残念!


 その後、結婚アパートに花壇の手入れをしに行って帰宅。
posted by おざわ at 21:38| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月22日

契約解除の時の仲介手数料

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 契約時に半額の約20万円支払済み、さてこれは返してもらえるのか?それともそのままか?はたまた残り半額も払うのか?


 契約解除だったら、仲介手数料はもらえないよと東京方面のとある不動産屋さんが言ったそうです。

 実際には、先日売主のところを出て、仲介業者さんと話してみたときに、
うちのほうは仕事実質的には終わっているんで、売主さんにも了解してもらってあると。
でも、こういうことは初めてでどうしますかねえ、またご連絡します。みたいなごにょごにょとして良く分からなかった。



 で、契約書には 18条(業者の報酬)

1.この取引を代理又は媒介した媒介業者の報酬は、標記(I)の報酬規定(ここI項に契約時約20万、決済時のこり20万と書いてある)よるものとする。

2.報酬の支払時期は、標記(I)とする。

3.売主又は買主の責に帰すべき事由による契約解除の場合、当事者は標記(I)の報酬額を請求されても異議は無いものとする。





 とあります。普通に解釈したら、買主のおいらに責が有るとは思えないので、報酬額を請求されることは無いような気がします。


 その上で、恩を売るために半分返金してもらわずに次のいいの紹介してよという作戦に出ようかと思っているのですが。
 この業者さんはかなり物持っている(地元にしては)ので便利なのですよねー。
でもきっちりしたほうがいいか?

 20万も大きいのでねえ。


なかなかけりが付きません。

posted by おざわ at 12:02| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月20日

でも買いたい。

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でも買いたい。


 続きです。皆様からのアドバイスあちらこちらに書いたり聞いたりしたのであちらこちらから沢山頂きましてありがとうございます。

 多数決で行けば圧倒的に1番。ノーリスクで200万は悩む余地なし!という感じです。

 でも買いたい。

ただし、隣地越境問題はそのままでいいです。現況でよしとする、越境していることは知っていますよと念書を取り交わす程度。
その代わり契約解除したら200万持ち出しだし、お金も入ってこない、また売りを始めないといけなくてなんだから、値引きして下さい。そう言って様子を見るという戦法で行って見ようかと思います。

 なぜか?

 そこまでする物件なのか?


 そこまでする物件だと思うからです。

 1.何度も書きますが、再開発地区の隣地であり、目の前は公園になるし、その向こうが積水の分譲住宅地、そして駅に向かって5分歩けば巨大ショッピングモールが来年後半に出来上がる。こうなると、地方には珍しい、地価上昇も十分に考えられます。

 2.そういえばあまり書いてなかったけど、表面利回りは27%ぐらいになるかな?もし値引きが通れば30%超えます。もっとも表面だけど。
 現在1Rの33K円で募集していて3/9戸のみの入居。これを30K円にでも28K円にでもして入居促進できれば、結構なんとかなりそう。
 ゆるゆるの試算になるけど、7戸も入ってくれればCF(税引き後)でも40万ぐらいは出てくる。すると5年で200万。ふーむ、やっぱ稼ぐのは難しいですけどね。

 3.鉄骨造の3F建てで、数年後に周りの雰囲気が変わったところで1Fにテナント入れるようにも考えられる。2,3Fも作り変えることも可能(当然お金掛かりますが)2戸一、3戸一など。3戸一ならば54平米のフロアー貸しで、ショッピングモールの店長クラスを呼び込めるか?

 4.1の続きで売却も考えられる。土地値が今は安いので仮に倍になれば500万円アップ。

 5.銀行もかなり苦労してやっと融資につなげたし、担当も骨折りしてもらった。終了は忍びないし、今後に関して仕方ないとは思うだろうが、悲しい思い出が出来てしまう。

 6.隣地越境は現状の状態では特に支障は無い。せっかくだから綺麗にしてもらおうとしたのと、使用借のばあい、建ぺい率や容積率に対しても何も影響出ない。物理的に避けなければいけないかもしれないけど、もともと50cmは離さないと建てられないのだからあまり影響なさそうだ。

 7.ということで、いろいろ面白そうだ。いろいろ考えられて大家としてのスキルも磨かれるのではないだろうか?



 もちろん皆様それぞれにご意見が有るのでばかな!と思う方も沢山いるのでしょう。
後で後悔するかもしれませんが、先に後悔できないのが難点です。


 もっとも、ミスターXが2000万で買いたいと言ってきたのかもしれません。そしたらほんとに200万頂いて終わりですね。気持ちが決まったので、アポとってから、会ってお話してみようかなと思います。


 皆様いろいろありがとうございます。




 で実はさっき会ってきました。
続く。




では、余り引っ張りすぎなので。

結論だけ。



1でした。

希望が2−2であっただけあり、あまり嬉しいという気はしないのですが、それもまたよしということで。


posted by おざわ at 18:36| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月25日

ステージ1完全終了

区分所有の物件を売却した。

不動産を始めた時の物件である。
もともと、区分所有を5戸連続で購入して始まったわけである。

しばらく前までに4戸の売却は終えていた。

今回の物件は、国金で共担にとってくれたので、その借金が終わるまでは売却が難しかった。
その借金もしばらく前に終わっていたのであるが、今回縁あって売却となった。

ということで、ステージ1は完全に終了した。

現在は、ステージ2なのである。

とかいいつつ、定義していないのでよくわからん。

でも、まあいいや。
次に物件買えた時からステージ3になるのである。

そういうことにした。

GO for it!
posted by おざわ at 17:48| Comment(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月12日

一皮剥けた

先日、カヤックでの川下りを仲間と楽しんだ。
ところが、上半身はカバーだいたい出来たのだが、下半身がおろそかになってしまった。
海パンとサンダルで行ってしまったのだな。

レッグカバーと靴下が足りなかった。
カヌーなら下半身はすっぽり入り込むのでよかったが、今回はインフレータブルカヤックで、外に出たいたし、水にぬれているものだから、焼けている感覚のないままに、チョー日焼けした。

で、その結果としてこうなった。

IMG_20170808_013402-s.jpg


すっかり一皮剥けました。でも脚は黒いまま。




まあ、それは前置きなんだが。

先日来、とある物件に買い付けを入れていた。

林エステート(仮名)である。見学した時に、一番手がいることは聞いていた。その後に残債があるので指値利きませんとも聞いた。
で、とにかく銀行融資が付くのが一番早い順です。

というところが、とても頭に残って、見学の日に銀行に持ち込んだ。もちろん、融資順だということはお伝えして、なんとかよろしくお願いしますと、翌日には、検討資料も持ち込んで、こちらとしては万全を期した。
たまに、行って催促ではないが状況説明などしながら早く内諾だしてくれないかなと言外に。

あ、途中で消えた。

うーん、抜粋しよう。

融資出た。


融資出たんだから決まりだよね。
連絡したが、なぜか歯切れ悪い。

結局のところ、売主さんが一番手の人が満額だし(おいらは実質満額、額面は指値となる)融資が3日後に答え出るといっているから、それまで待ってくれ。といっているから待って。

おいおい、ふざけるなよ。
融資順だって言ったよね。

担当だと埒が明かないが社長に談判するも変わらず。

林エステーとはこちらにはなにもしてくれないことが分かった。

とある情報があったので、裏技使って言質をとった。
で、明日仮契約となった金曜日であった。

なんと、月曜に出るという一番手の融資が出たと連絡あり、ごめんなさいと言う林の社長。

そのままスルーしてもよかったのだが、結局のところすぐに連絡が回るだろうということで、状況を話した。こっちが先になったよ。って。


その後1時間ほどして、林エステーとが契約書を作ってはんこ押したという売主の言葉が伝わってきた。

あれまあ、なんだ、林エステーとやれば出来るんだ。というのが感想。


めらめらしていたが、翌日に林エステーとに行って、今回はあきらめました。
おめでとう、やれば出来るんだねといって、こちらの要望していたことにはやってくれないがと皮肉は少し織り交ぜたが、基本的には、仲は修復して侘びの言葉ももらったし、こちらも言った。

ひとつ貸しだな。

ということで、次の物件は優先してくれることになった。

うーん、どなりこんでめらめらすることも出来たのだが、おいらも一皮剥けたものであった。

まる。
posted by おざわ at 17:47| Comment(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月22日

抵当権解除その2

先日に続き、本日別の法務局というか支局に出向いた。

いちおう、ぎりぎり覚えいたので、電話したら今日のうちに予約が取れたので。
席について、資料を出してあれれれ?

2パターン印刷していったはずなのに、2つ目の3ページ目がないではないか。なんだかなあ?
でも1パターン目ので行けるというのでラッキー。ただ、区分の土地が4区画あってその分も必要ということで、7つ分、7000円の印紙だ。

ただ、資料のコピーを撮っていかなかかったのと、自社の法人番号がわからんので、その辺だけ解決に

法人等番号は、さすが法務局、謄本を取れば書いてある。というかここしかできんな。
コピーがなぜか前回もそうだが、できないのでコンビニへ。
迷ったが・・・

無事戻って7000円の印紙支払って提出。

あとは、ルーティンの除草剤、資源ごみ出し、昼食などで用事が済んだ。
漫喫で休養した。今日は暑かったのだ。

来週以降に、前回のと今回の分で出来る書類を受け取れば完了だ。

80%終了した。

posted by おざわ at 19:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月21日

抵当権解除登記申請

自分でやってみた。DIYだからな。

たぶん、司法書士さんに頼むと2〜3万ってところではないかな?気分だけど。
掛ける2である。

2つ完済していたのに、なにもしてなかったのである。

しかも、これ完済したのが、約2年前。お早めにって開いたら書いてあった。
やれやれ、こういうことはやはり苦手なのかな。やだがっててを付けずにいたら、こんなことに。

以前、人のブログかなんかで解除なら時間かかっても特に問題ないし、説明してくれるからやってみたって書いてあったので。


まずは、ひな形をもらってあったのを探し出した。おっとその前に完済証書が見つからなかったのである。やばい、これは話にならないということで、一生懸命さがしたら、なーんだ普通に見つかった。

で、ひな形の通りにワードで8ページ書いた。

そんで、初回法務局。

相談したいのですが

あ、今は予約制なのです。

えー、前は待っていたらできましたよね

そう、変わったんです。

では、来週に。でもこの書類3か月経ってしまったのですが

これは、今は法人等番号があれば代用できます。

ありました。よかった。あと、ここに金融機関のハンコが必要ってひな形なんですが、こんなの取れないなあ。

これは、完済証書があれば必要ないんです。

ほっ。これで4ページに減った。


2回目法務局
少し修正して今度は、4ページになった書類とともに。

予約したものです。相談お願いしします。

あ、ここの日付は違ってるね。

あらまあ、なんでか?完済の日と発行日を間違えた。

あ、こっちの分は他の支局の担当なのでそちらに行ってね。

どこでもできるんじゃないのか。

金融機関の人が変わっているので、こういうように書き直して。

はい、わかりました。

移動、まんきつでファイルを持って行っていたので、修正と印刷。さらにコピーもして再度法務局

じゃあ、これで受け付けました。登録免許税は4件で4000円です。



翌日3回目

委任状の日付がおかしいから、印鑑もってきてくれ。

じゃあ、今日行きます。

やめた人が辞めた後に委任状書いちゃだめだよね。

なるほどー。

ほか、こっちも訂正印おねがい。

はいよ。


じゃあ、これで処理しますよ。



てんで、今のところ40%ぐらい済。
受け取りが必要なのと、2件目は書いただけなので。

司法書士さんが、実際いくらなのか知らないが、一度やってみたかったことであるので良かった。
ついでなので、2度だけど。
posted by おざわ at 19:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月22日

立地とリッチーとリッチ

久しぶりに、物件購入となりました。
今現在では、いちばん町場の物件となります。
売却済みの戸建では、同じようなレベルの立地でありましたが、現状では最強立地。

建物は正直いまいちですが、立地に惚れて購入。
再建不可ではないが、同じ規模のものは立たない。既存不適格か、違法かどちらかよくわからないというような・・・
当面は、リフォームして利用したいところです。


スキーでは、リッチーベルガ―のキャンプに参加。
うーん、うまい。そして、いい指摘をしてくれてうまくなりそうな予感と、その後いい感じがつかめた。
一般人の間では、スキーがマイナー化しているので、彼を知らないひとがほとんどでしょうが、オーストリアのデモンストレーターで日本に毎年来てくれています。
今回は、参加者が平日とあって少なく、内容の濃いレッスンとビデオミーティングが受けられて満足です。


そして、もう少しというか倍くらいでそこそこリッチになりたいものだ。

posted by おざわ at 20:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月18日

完全終了

結婚アパートの売却はしたのだが、少々残務が残っていた。

1.領収書はコピーだけ渡していたので、印紙4000円を張ってから本物を送付
2.他社に預けていた、鍵の回収と引き渡しが、トラぶった。この対応

1.は簡単に出来た。
2.は昨日完了。なにかというと、物件の近所の不動産屋さんに預けていた鍵だが、10部屋分あるはずが当日行ったら、7部屋分しかないと。えー
で、二部屋分は後日発見したというので、新管理会社に送付してもらった。でももう一つが無い。
これは、近所の不動産屋さんに費用負担してもらい、こちらで錠前交換となった。
入居者さんとの連絡に時間がかかり昨日になったが、無事予定を合わせて交換作業と、新しい鍵を新管理会社にもっていった。

これを持って残務がすべて完了した。

うーん、時間的にはそれほど間もない訪問であったが、もう違う人の持ち物なのだなあと思うとなかなか感慨深いものがあった。
それにしても、今回の入居者さんはこれが始めてお会いした。その瞬間にお別れか。そんなこともあるな。


さて、次はどうしようかな。
検討、物色、いろいろ徐々に始めたところだ。
posted by おざわ at 15:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月07日

さようなら結婚アパート

ということで、さよならしました。

決済時ではなく、売却用の資料を作っているときでしたが、写真を見たりするとあー、こんなことやあんなこといろいろあったなあと走馬灯のように思い出されます。

大変勉強になりました。
新しい方の元でもう一働きしてね。
かわいがってもらうんだよ。

あ、アパートはさよならしたけど、結婚生活は続きます )^o^(
posted by おざわ at 18:36| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月08日

久々の売買カテゴリ更新

なんか、ずいぶん売買のところ書いてないです。

この間に、震災をはじめ、円高が進行したり、世界同時株安だったり、米国債の評価格下げなどと積極的に投資に出るのがためらわれる事態が多いのでやはり慎重になります。

そんななか、不動産屋さんから電話来ました。

ウチのホームページにずっと出ているあの物件なんですが、これから値下げ交渉してこようと思います、いくらなら検討しますか?

というので、せめて利回り15%はないと、俎上に乗らないよと言っておいた。


その後、1時に行くと言っていたので、用事がすんだ、3時ごろ電話してみた。


その答えは!








なんと、今の価格でやってくれ





って言われましたとな。

ということで、はいさようなら。ちゃんちゃん。

でも、値段が折り合えば☆い物件なんだけどなあ。
posted by おざわ at 14:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月31日

二箇所4棟

物件紹介されていたのであった。


そんで、見てきた。

2箇所で4棟である。

ひとつは、1周年記念アパートの近くであるが、さらに駅に近いほうではある。
ただ、以前銀行の担当者(ちょうどその地区出身)から、ここは小学校も遠いしあまり人気無いですよと。

そう、以前見たことがあったのである。

なので、今回結構安くはなったのだが、あまり乗り気にならないなあ。


 もう1箇所は、結婚アパートの近く。

鉄骨造と書かれていたのだが、実は軽量鉄骨。その時点でずいぶんテンションが下がった。
なんでも、プレハブの1戸を完成した状態で、車で運んできて、上下左右につなげて、隙間をうめて完了というものだったらしい。

 この手のというか1Kの20平米付近では、どうももう食指が伸びない。ただ、2戸一にしても採算が取れるのなら良いかも?

 また、来年考えましょう。

 テレビでは福山が歌いだした、みなさんよいお年を。
posted by おざわ at 22:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月10日

戸建決済完了


 母校(高校)のそばの戸建を紹介されたのは、いつだったか?
多分今年に入ってからだったような気がするけど覚えていないなあ。

 立地はたぶん、いままでの物件で一番いい。
 建物はもうとても古い
 残置物がバリバリある。

ということで、安くなったら欲しいなあとおもったのだ。そこをくみ取ったか仲介の業者さんが強烈な指値を勝手に入れてくれて、そいつが通ったのである。

 オーバーローンの融資も付いて万々歳である。

 リフォーム代まで全部欲しかったのだが、そこまでは金額が伸びなかったのが痛いところである。だが、まあ仕方あるまい。余り欲張ってもいけない。

 本日銀行の応接室を借りて、決済は無事完了。
売主さんは現金でお持ちになりました。


さて残置物の公開である。
IMGP4412-s.jpg

IMGP4418-s.jpg

IMGP4431-s.jpg

1年半ほど前まで売主さんの弟さんが住んでいたとの事
どうして、こういう状態なのかは良く分からないが、弟はどこかで生きているとの事である。だいじょうぶだ。

去年の今より2ヶ月ぐらい前もそんなことをしていたような。

これからお片づけですなあ。

ぼちぼちやりましょ。
posted by おざわ at 21:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月22日

吉報は指値と共に、その2


 先日奈々ちゃんに合った戸建

 660万ぐらいで出ていたのですが、安くなりますよと不動産屋さん。

 い・く・ら ぐらい?


 と聞いたら、○50万はどうですか?


 だってさ。ただし、現状渡し。瑕疵担保はないし、屋内外のゴミの片付けも全部やってくれればと言う条件で。うーん、すごい値段だ。おいらにはなかなか言えるようなのではないなあ。
まあ、50万ぐらい多めになら言うけど。


 
 ほんとに、そんなんでいいのか?首を縦に振るのであろうか?売主さん。


 

 ですが、振りました。縦に。


 ということで、こちらの指値とともに吉報が来ました。

 なので、気が変わらないうちに契約して来た。今回は、50万だけの契約金だったので、手付け倍返しになっても、50万の利益である。これじゃやっぱり悲しいだろう。

  
 今回良かったのは、築25年の木造に融資を付けられたことである。
13年ということで。

 市の制度資金様さまでございます。

 さて、あとは融資の実行と決済まで、気を抜かずにやって下さい銀行と不動産屋さん。おいらも気は抜かないですが、やることは無いなあ。

 他のことしよう。掃除とか。
posted by おざわ at 18:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月17日

惜しい?

アパートが競売に出てました。
最落ち 600万ほどで。

ですが、見たのが入札締め切りの5日前(土日含む)
その600万が無い私は、銀行に聞いてみたのだが、さすがにいくらなんでも無理といわれた。

最初は700万で入札したいと計画した。



でも、もし入札が無かったら買いたいと言って、1週間伸びた期間で銀行に当たってもらった。

そしたら500万で買えるからと。



さて、運命の開札日

 さっそく3名様が入札しておりました。ちゃんちゃん

でも、会場にてぶるぶるぶると携帯が。

銀行からでした、融資はOKですよ。
はい、他人が落札しました。

いくらでしたか?


650万です。



むむむむむむむむ・・・・・






次いってみよー
posted by おざわ at 21:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月09日

本当はやばいかも知れない手紙


 本日『特別送達』で手紙が来た。
以前、ツーリング仲間の郵便配達員となぜかそんな話になって、うちにも結構『特別送達』来るよと、言ったらドン引きされました。

 うーん、やばいのか?

 気になって、少しネットで調べたら、確かに渡したし、確かにこのじゅうしょだし、確かにこの日時だよというのを証明するようだ。そして、裁判の記録として使うと言うことのようである。

 うーん、それで裁判所から来るのにそういうのが使われるのか。ツーリング仲間と話したのは、しきりに区分を競売で買っていたころだったのだ。


 ということで、今回は先月落札した借地権戸建の物件に対して、所定の公示期間中に異議申し立てが成されずに、最高価買受人の地位が確定したという内容である。

ひとつクリアーした。

あとは地主さんと、契約書の中身だな。

あ、お金払わないと!
posted by おざわ at 23:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月23日

開札に行って来た


 荷物もないし、昨日の大雨とはうって変わってすっかり晴れている。
ということは、バイクにしよっと。

付いたら、さすが開札日車がたくさんである。でもバイクだからすっと停めて中に入るともう始まっているのだった。じつは昨日間違えて行ったのだ。車ががらがらでおかしいと思って確認したら今日だった。
たぶん1分遅れ。

書記官室の女性がいたので、今何件目ですかと聞くと最初だと。しかも丁寧にあなたのはまだですよと教えてくれた。数が少ないし、はんこ付きなおしたり、妻と一緒にいったりしたんで覚えていてくれたのだ。

 さて、でも3件ぐらい後になってもう順番だ。

うーん、やっぱり何度きてもドキドキするなあ。

開札の人が読み上げる。

「平成20年ヶ○○号 入札は2件です。」


あ、終わった!



だって、基準価格と落札可能価格の間の入札価格だもん!やっぱだめだったかー、うーんほかにも入れる人いたんだ。
でも、まあ多少なりとも可能性あるかも???


「1番マージさん(これで終わったのが確実になった。だって安いほうから読み上げるんだから)○千○○○万円」

!え!うそー!桁が違うぞ!そんなの一桁多いぞ。

あわてて、コピーを取り出して確認しようとしていたら、

「あ、間違えました。」

ということで、桁が下がってふー


ところが、再度

「あ、間違えました、順番が違いました」




!!!!!!!何?!!!!!



「1番は××市の△△さん。○○○万円」
「2番目が先ほどのマージさん、○△△万円」

「従って、落札者はマージさんです。いらっしゃいますか?いらっしゃったら終わってから署名お願いします。」

「次順位の△△さん、いらっしゃいますか?申し込みしますか?」

一応って会場から声がした。来てたんだ。





ををを、落札できたんだー!ひょーぶっくりだ。


しかも8万円ほどの差だ。しかも超低レベルの争いである。

やはり藤山さん効果がでかかったか!







ところで、驚きはまだ続いた。



なんと、次順位のご夫婦から声かけられた。

「ゆずってもらえませんか?」

(え、そりゃむりですよー)

「私たちあそこに住んでいるんですよ。なんとかなりませんか?どうするおつもりですか?」

(ひょー!)


(この落札価格付近でゆずるのは出来かねます。相場なみのお値段でしたら考えます。あと、私は大家をやっているので、住んでいただけるのならそのまま住んでいただきたいです。)

「あと10年ぐらいは住みたいのです、でもなんとか譲ってもらえないでしょうか?」

(商売ですので・・・)

「家賃は変わらなくて良いのですよね?」

(はい、もちろん、これから地主さんとお話しないといけませんけどね)



と、まあ、そんな具合である。

表面利回りはすごいぞ!


なんと66%。


あくまでも表面だけど。
簡単に半分には落ちるだろうなあ。


やったー、ありがとうございます。
posted by おざわ at 12:32| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月22日

20日に久しぶりに藤山さんにお会いした。

20日に久しぶりに藤山さんにお会いした。

 セミナーだと思っていたのだが、実は座談会みたいな形式だった。
http://www.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_community.html
これに申し込んだのは藤山さんが参加すると言うからである。

いわずと知れたサラリーマン大家の走りの方であり、競売をよく利用されている。

金持ち父さんを読んでもなかなかぴんと来なかったおいらが、藤山さんの著書を読んでそうか!

ということで、競売や、不動産投資を始めるきっかけとなった方なのである。

 

 今回藤山さんにお会いする少し前の事。

久しぶりに競売物件を見たらなんかえらく安い戸建が。
定期借地権の建物の物件である。

見たのが遅く、すぐに入札期限が来てしまった。仕方ないので調べ方がいまいちだなと思いつつも出来る事はある程度やってから入札した。
でも、いまいち不安なので、入札価格はかなり低く抑えて、これで取れたら儲け物ということで。


それで、20日のセミナー?となったのである。

グループで、ぐるぐる回って質問したりということだったのである。最後に藤山さんである。

せっかくだから、質問した。

定期借地権の物件で、地主に聞いてみたら、実は土地も売りたいから、借地権は解除したいというようなことで・・・と言うことで説明

明快な答えを頂いた。

代金納付後2ヶ月以内に、裁判所に譲渡許諾許可を申し立てる

更新料を定めて裁判所が通知してくれる。地主がいやだと言ったら供託する。

という、やるべきことはやっておく。

その後、地代下げてほしいと、調停を申し立てる。(ここ地代がどうも高すぎるので)

その後、底地買取も検討すると。

という感じで、かなり安心させていただきました。ありがとうございます。



なんか、ご縁がありそうな気がしますねえ。

明日の開札です。
posted by おざわ at 15:42| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月12日

制度資金&もくもくげぼげぼ

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 先日書いた制度資金の進捗がまたあった。
明日出直しということで、その明日になって電話してみたら、こちらの予定で午後5時ぐらいじゃないとダメだといったら、じゃあ明日にしましょうと言われてしまった。

 わかりましたと、伝えたらよく考えたらその明日と言う日は建国記念日でお休みだった。やれやれ、ということで、あさってというのが本日である。

 朝から行こうとして準備していたら、電話が鳴って10時半じゃないとあかないというので、それまで待って出掛けた。

 ところが、先客がまだいらっしゃって20分くらい待ったであろうか。
 開口一番、新聞等でご存知かもしれませんが。と。
 ナンでしょう?
 金利が0.2%下がりました。
 !!! そういえば見たような・・・

 ということで、3月の実行にしてもらった。
後は書類のチェックとはんこ押してさてと。

 とうとう来ましたこの質問。

 3ヶ月間の売り上げ落ちてます?

 残念ながら落ちてますと伝えて、金額は分かりませんよねというので、いや準備してありますと。ただし、この金額自己申告なのでじつは結構なんとでもなるんですよと。をいをいそんな事言っていいのか?

 でも、おいらが必死に準備してあったのは9,10,11月の分であった。
んーんちょっと古いですね、できれば11,12,1月のはないですか?

 ありゃー最近経理してないもんだから困ったなあと思ったが、入金だけならそれほど時間もかからないか。じゃあ、金額出して電話しますという事で、事務所に戻って即行で入力を2か月分。

 やっと金額出して、電話したらいないとのことである。コールバックを待つ。



 さて、『もくもくげぼげぼ』である。
 妻と一緒に壁壊し作業をやるのである。以前おこなって、まあコレであとはやってもらおうとしていたのだが、金額がどんどん高くなってきており、その節約に労働力投入することにしたのである。

 浴室の壁はいままでの土壁と違っている。トンカチではたいてもなかなか壊れてこない。これは???

 浴室側から廊下の壁にかけて 漆喰 モルタル メタルラスにモルタル 板組 コマイ 漆喰 と言う順番になっている。しかも下部は中心部がコンクリートブロックである。なかなか手ごわい。

 
 たいへんであったが2面を殆ど壊し終えた。のこりは3面あるが、面積的には今日よりも少ないのである。あとは壊した壁の処分がたいへんであるなあ。

IMGP0982-s.jpg

 この作業にて土煙もうもうでタオルを巻いた赤軍派ルック(年が・・・)でもげぼげぼたまにしながらである。鼻の中もいい色になっているのだ。

だんだん形になっていくのである、アパートのリフォームは妻は手を出さないのだが、戸建はやる気バリバリである。夫婦でやっているといろいろ楽しい。
posted by おざわ at 19:01| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月06日

おみやげいつもいつもありがとうございます。

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 妻が先日見つけた戸建物件、見学したいといったら鍵がいま無いので後でねと言われておりました。

 まず外観と地図を頼りに行って見たら案外簡単に発見できた。おいらと同い年ぐらいではなかろうかという物件でもあるが意外としっかりとしており、こじんまりと少し直せば結構いいかも?

 その後鍵が届いたということで、現地集合したのが竹垣不動産(仮名)の大竹さん(仮名)

 実は鍵きたのだが、要らなかったようだ。つまり開いていた。やれやれ。


 ということで、中を見る。前に外から見たときにも荷物てんこ盛り状態であることと、仏壇があるなあというのは見ておいた。

 でも、中をみてやっぱり仰天!

 さすが、同い年ではなかった、10歳ぐらい下だ。でもすげー事になっている。
これ片付けるだけでも大変だ。ただ、仏壇からは位牌などなくなっていたので一安心。ちなみに妻は入る前に事故物件かどうか確認してから中にはいった。まえのでよほど懲りているようだ。

 売主さんは千葉でご存命と言うことで安心してはいる。


 しかし、水回り全交換、内装、外装。これは一体幾ら掛かるのだろう?


 鍵を借りたので、後日畑中工務店(仮名)に現場に来てもらい確認してみた。
やはり300万ぐらい掛かるのでは?という簡易見積もりであった。

 そうなると、やはりこの売値では厳しそうだなあ。前に近所の親戚が言って、ふざけるなと言ってかいわずか、の値段を言うしかないなあ。



 ところで、大竹さんがいう。

 アパートの売り物あるんだけど、見に行きますか?これからでも。

 はい、行きます行きます。

 ということで、車で20分ぐらいで現地着。

 建物はすばらしい、文句のつけようがほとんど無い。ちょうど下水道工事をやっていた。外壁も綺麗に塗りなおしてあるし、敷地の草刈、駐車場はアスファルト敷いてあるし。

 とても愛情を持って管理されているのであろうことが良く分かった。

 但し、残念ながら利回り9%以下。


 これを最初に聞いたのだが、参考までにとおもい見に行ったわけだ。
一体この時代に10年超の建物でそこまで強気に値段付けるというのはどういうものだろう?ということなのだが、こういうことであれば納得はしないまでも否定は出来ない。



 大竹さん、おみやげありがとう。




 さて、ソシテ本日。

鍵を返しに言って、ついでのはなし。

 戸建どうしますか?というので、要はしばらく放置プレイ、鍵貸せといったから、売主さんから聞かれたら、近所の方が言ったような値段しか出なかったと言っておいて下さい。

 アパートの方は?というので、うーんとてもすばらしい物件では有るがこの値段では変えない。といって、約半値でならと。


 そしたら、まあ一応伝えてみますよと。もしかしたらそれでいいって言うかもしれないし、もちろんダメって言うかもしれませんし。ということで。とうとう今まで鬼のような指値が出来なかったおいらにも、そんな時代がやってまいりました。

万一通っても15%ぐらいだからなあ、そんなに利回りは出ないが、当面修繕が必要なさそうというのが、いいところだな。


 で、その後しばらく話してたら、こういうのはどうですかって話が。

 新築ナンだけど、重量鉄骨が坪単価二十万円ぐらいでと。

 ただし、40坪必要だし、もう余計なものはなにも付いてないと言う仕様だよと。
連絡先教えていただけますか?いいよー。

 で、出てきたのが坪単価20.5万円の40坪の総2階の家。
鉄骨表しで、2階の天井はなし、2階は20坪に間仕切りなし。体育館状態。

 もっとも、その単価は平成14年以前のちらしのお話であり今このご時世でどうなっているかは不明。

でも結構好きだ。こういう考えとそのもの。
ただ、軒が短いというところに妻は反応。生活しずらいではないかと。まあ軒はオプションで伸ばせばよかろう。


 新築も築20数万円の坪単価なら面白いなあ。メゾネットにして各戸25~30坪程度で3〜4戸長屋方式にしたらどうよ。



 また、お土産頂いてしまいました。ありがとうございます。
posted by おざわ at 22:43| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月27日

どうしたら、交渉に強くなれるのか?

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 昨日問題となっている、契約解除の場合の仲介手数料について話して来た。

 まずは仲介不動産屋さんの事務所に付き、契約の解除証書に押印したものを取り出し、これで手付け倍返しを29日までに払うよと言う内容のものだ。

 一部の方からは、これは手付け倍返しではなく、契約違反だからそもそも違うのでは?という指摘もあったが、他の方にも沢山聞いてみたのだが、決済する前は倍返しではないかと言う意見が大勢を占めた。


 ま、じゃあそっちでいくことにして、仲介手数料は契約時に半額の約20万円払ってあるのだが、それを返してくれと言ったわけだ。

 ところが、案の定契約までして仕事もしているので、全額とは言わないが半額分の頂いた分は返しませんと。

 しばらく粘ってみたが、結局あうと。
倍返し分で儲かるんだからいいんじゃないかと顔に書いてあった。


 
 さて、どうしたら交渉に強くなるのか?

 まず、意思を固める事が必要だな。
そのうえで、いやだといわれたらどうしたらいいのかのストーリーをあらかじめ何通りもイメージしておかないといけないのだろう。それぞれに対応策を練っておく。

このくらいはせめてやらないと、相手だってお金欲しいんだから。


 次回に生かそう。残念!


 その後、結婚アパートに花壇の手入れをしに行って帰宅。
posted by おざわ at 21:38| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月22日

契約解除の時の仲介手数料

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 契約時に半額の約20万円支払済み、さてこれは返してもらえるのか?それともそのままか?はたまた残り半額も払うのか?


 契約解除だったら、仲介手数料はもらえないよと東京方面のとある不動産屋さんが言ったそうです。

 実際には、先日売主のところを出て、仲介業者さんと話してみたときに、
うちのほうは仕事実質的には終わっているんで、売主さんにも了解してもらってあると。
でも、こういうことは初めてでどうしますかねえ、またご連絡します。みたいなごにょごにょとして良く分からなかった。



 で、契約書には 18条(業者の報酬)

1.この取引を代理又は媒介した媒介業者の報酬は、標記(I)の報酬規定(ここI項に契約時約20万、決済時のこり20万と書いてある)よるものとする。

2.報酬の支払時期は、標記(I)とする。

3.売主又は買主の責に帰すべき事由による契約解除の場合、当事者は標記(I)の報酬額を請求されても異議は無いものとする。





 とあります。普通に解釈したら、買主のおいらに責が有るとは思えないので、報酬額を請求されることは無いような気がします。


 その上で、恩を売るために半分返金してもらわずに次のいいの紹介してよという作戦に出ようかと思っているのですが。
 この業者さんはかなり物持っている(地元にしては)ので便利なのですよねー。
でもきっちりしたほうがいいか?

 20万も大きいのでねえ。


なかなかけりが付きません。

posted by おざわ at 12:02| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月20日

でも買いたい。

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でも買いたい。


 続きです。皆様からのアドバイスあちらこちらに書いたり聞いたりしたのであちらこちらから沢山頂きましてありがとうございます。

 多数決で行けば圧倒的に1番。ノーリスクで200万は悩む余地なし!という感じです。

 でも買いたい。

ただし、隣地越境問題はそのままでいいです。現況でよしとする、越境していることは知っていますよと念書を取り交わす程度。
その代わり契約解除したら200万持ち出しだし、お金も入ってこない、また売りを始めないといけなくてなんだから、値引きして下さい。そう言って様子を見るという戦法で行って見ようかと思います。

 なぜか?

 そこまでする物件なのか?


 そこまでする物件だと思うからです。

 1.何度も書きますが、再開発地区の隣地であり、目の前は公園になるし、その向こうが積水の分譲住宅地、そして駅に向かって5分歩けば巨大ショッピングモールが来年後半に出来上がる。こうなると、地方には珍しい、地価上昇も十分に考えられます。

 2.そういえばあまり書いてなかったけど、表面利回りは27%ぐらいになるかな?もし値引きが通れば30%超えます。もっとも表面だけど。
 現在1Rの33K円で募集していて3/9戸のみの入居。これを30K円にでも28K円にでもして入居促進できれば、結構なんとかなりそう。
 ゆるゆるの試算になるけど、7戸も入ってくれればCF(税引き後)でも40万ぐらいは出てくる。すると5年で200万。ふーむ、やっぱ稼ぐのは難しいですけどね。

 3.鉄骨造の3F建てで、数年後に周りの雰囲気が変わったところで1Fにテナント入れるようにも考えられる。2,3Fも作り変えることも可能(当然お金掛かりますが)2戸一、3戸一など。3戸一ならば54平米のフロアー貸しで、ショッピングモールの店長クラスを呼び込めるか?

 4.1の続きで売却も考えられる。土地値が今は安いので仮に倍になれば500万円アップ。

 5.銀行もかなり苦労してやっと融資につなげたし、担当も骨折りしてもらった。終了は忍びないし、今後に関して仕方ないとは思うだろうが、悲しい思い出が出来てしまう。

 6.隣地越境は現状の状態では特に支障は無い。せっかくだから綺麗にしてもらおうとしたのと、使用借のばあい、建ぺい率や容積率に対しても何も影響出ない。物理的に避けなければいけないかもしれないけど、もともと50cmは離さないと建てられないのだからあまり影響なさそうだ。

 7.ということで、いろいろ面白そうだ。いろいろ考えられて大家としてのスキルも磨かれるのではないだろうか?



 もちろん皆様それぞれにご意見が有るのでばかな!と思う方も沢山いるのでしょう。
後で後悔するかもしれませんが、先に後悔できないのが難点です。


 もっとも、ミスターXが2000万で買いたいと言ってきたのかもしれません。そしたらほんとに200万頂いて終わりですね。気持ちが決まったので、アポとってから、会ってお話してみようかなと思います。


 皆様いろいろありがとうございます。




 で実はさっき会ってきました。
続く。




では、余り引っ張りすぎなので。

結論だけ。



1でした。

希望が2−2であっただけあり、あまり嬉しいという気はしないのですが、それもまたよしということで。


posted by おざわ at 18:36| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする