2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月17日

ドナドな さびチャリ

ということで、さびさびの使命を終えたチャリたちをドナドなすることにした。

十分に周知期間を取ったのであるが、大丈夫かの懸念もすこしあるがまあいいだろう。

軽トラ子にのった、ドナドな軍団。
お疲れ様でしたね。

IMG_20171017_130553-s.jpg

スペース取れて、美観も向上したいいこと尽くめの自転車置き場

IMG_20171017_130603-s.jpg

置き場占有だけして動かなかったちゃりの足元には、こけが生えていたのでそれもまた掃除した。

よっしゃよっしゃである。

もって行ったところのおじさんには、家族大勢居るんだねといわれた。

うーん、まあ違うんだけど、大家といえば親も同然ってのからすると、家族と言えなくもないか。
posted by おざわ at 22:05| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月11日

さびさびチャリたち

アパートに自転車が沢山ある。

でも、現役な感じなのは少ないなあ。

美観も損ねるし、邪魔なので使わないのは処分してくれと言った。

予想はしていたが、さっぱり変わらない。


そこで、今回はこうしてみた。
IMG_20171010_125803-s.jpg

養生テープ張り付けて、処分予定と書いた。


その後、メールで連絡。
文面は、しばらく使った形跡のない自転車は、たぶん以前の入居者さんのだろうが、今回処分予定としたよ。もし、自分のだったらテープはがしてね、で連絡ちょーだい。
1週間ぐらいで処分するからそれまでにやっておいてね。

ってな内容。

確か、5台ぐらいに張り付けた。どうなるかな?
処分の時は、また軽トラの出動だな。
posted by おざわ at 13:16| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
DSCN1173-s.jpg

断熱材はおいらの後張り


工事中
DSCN1189-s.jpg

二階にも付いた
DSCN1199-s.jpg

屋根裏作業
DSCN1196-s.jpg

とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
DSCN1225-s.jpg

いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月17日

ドナドな さびチャリ

ということで、さびさびの使命を終えたチャリたちをドナドなすることにした。

十分に周知期間を取ったのであるが、大丈夫かの懸念もすこしあるがまあいいだろう。

軽トラ子にのった、ドナドな軍団。
お疲れ様でしたね。

IMG_20171017_130553-s.jpg

スペース取れて、美観も向上したいいこと尽くめの自転車置き場

IMG_20171017_130603-s.jpg

置き場占有だけして動かなかったちゃりの足元には、こけが生えていたのでそれもまた掃除した。

よっしゃよっしゃである。

もって行ったところのおじさんには、家族大勢居るんだねといわれた。

うーん、まあ違うんだけど、大家といえば親も同然ってのからすると、家族と言えなくもないか。
posted by おざわ at 22:05| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月11日

さびさびチャリたち

アパートに自転車が沢山ある。

でも、現役な感じなのは少ないなあ。

美観も損ねるし、邪魔なので使わないのは処分してくれと言った。

予想はしていたが、さっぱり変わらない。


そこで、今回はこうしてみた。
IMG_20171010_125803-s.jpg

養生テープ張り付けて、処分予定と書いた。


その後、メールで連絡。
文面は、しばらく使った形跡のない自転車は、たぶん以前の入居者さんのだろうが、今回処分予定としたよ。もし、自分のだったらテープはがしてね、で連絡ちょーだい。
1週間ぐらいで処分するからそれまでにやっておいてね。

ってな内容。

確か、5台ぐらいに張り付けた。どうなるかな?
処分の時は、また軽トラの出動だな。
posted by おざわ at 13:16| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
DSCN1173-s.jpg

断熱材はおいらの後張り


工事中
DSCN1189-s.jpg

二階にも付いた
DSCN1199-s.jpg

屋根裏作業
DSCN1196-s.jpg

とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
DSCN1225-s.jpg

いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする