2011年08月31日

近所だけどなかなか良かった

近所なんだけど。
車で30分じゃあ無理か、40分あれば。

湿原に行ってきた。
木道が整備されていて、歩きやすかったが最初下ったので、帰りにのぼりで辛かった。
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マツムシソウがよく見受けられた、
蝶も沢山の種類がいた。

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一度登ってみたら、いい景色だ。
こういうのを見ているから、ビラデストからの景色を見ても普通に山ジャンで終わるのだと説明した。
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また、別の季節にくるものいいなあ。

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2011年08月28日

兵ものが・・・

夏の終わりを感じさせる天気だなあ。

バイクに乗って、ビーナスラインを通った。
そんで、とある街に下りていった。


そこは、9年前によく行った所だ。
パソコン教室のフランチャイズの本部なのだ。
AKBパソコンスクール(仮名)

研修やら、開業後もいろいろの指導やらで何度も行った。

今日、ふと思ってどうなったのかなあと。

で、確かめに行ったのが目的の一つである。
ちなみに、そのフランチャイズは6年前に脱退している。


 で、見た。


あらー、空室で店舗と住居の入居募集と出ているのだ。


なーんか、兵ものが夢の後という感じを受けた。

みんなで、いろいろ語ったり、していたのだになあ。





さて、そこで感傷に浸っていてもなんなので、AKBパソコンスクールの長野支部長(もちろんこの空室に入居していた、ご本人)に電話してみた。

6回ぐらいのコールで出た。あー電話まだ繋がったよ。携帯のアドレス帳も残っていたようだ。

いろいろあって、今は、新居にてパソコン関係の仕事しているということだ。
ただ、AKBの仕事は辞めていると。

さらに、AKBパソコンスクールの全国本部も別の会社に買収されて、当時の社長も違う仕事してますしねと。

ふーん、そうなんだ。

なんか、いろいろあったなあと。また感傷に浸ってしまった。




ま、そういいつつ電話してすっきり君である。

また、ビーナスラインを通って帰ったのだが、残念ながら雨に降られた。

なかなか、いい一日であった。
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2011年08月27日

意外といいじゃん

ペットアパートの階段塗装はしばらく前に終わった。

ところが、一部きれいになるとどうしても他の部分が気になってくる。

それは、これ

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ちょっとねえ、でも意外と高いんだよね。
まだ、特に壊れていないし


ということで、塗ろうと思った。
しかも、赤のペンキを買わずに済ますために、階段のペンキでそのまんま塗ろうと思った。

それで、ペンキとローラーなどは片づけないで置いた。
2日に一度は、シンナーを補給して乾かないようにしていた。

すぐに、ヌルつもりだったのだが、なぜかタイミングが合わない。
よーし塗るぞと思ったら、雨や曇り

湿気が多いと仕上がりが悪い。

走行している間に2週間ぐらいたったカモ。

本日実施した。

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意外といいかも。
コストはせいぜい数百円+労働力
労働力が高いか!
posted by おざわ at 17:55| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月26日

担保価値と、返済残高

物の本には、こう書いてある。

不動産を担保に入れて、融資を受けた後

年々、返済が進んでいくので、その分の担保余力が発生する。
また、融資が必要になったら担保余力を使って借入を再度行うこともできる。
根抵当権であれば、手続きは簡単である。



さて、これってほんと?
ちょうど、1周年アパートで考えてみた。

価格は5千万としてみよう。
これ、建物の減価償却期間が残り19年であった。それで、できるだけ長くということで、19年返済にした。計算を簡単にするためにそれぞれ20年とする。
土地建物比率はまあ、半分としようか。


5年ほど返済が進んだ現在、担保余力はどれくらい出ているのであろうか?

返済は、元本が5000×(20−5)/20=3750万になっている。
返済済みが 1250万円である。

返済したから、それが余力で1250万借入枠があるのだろうか?
そうでもなさそうだ。

計算上建物が半額だから、全体の50%で2500万、 それの5/20年だから減価分が625万ある。建物の価値が625万減ったということになる。

だから、担保価値として建物分が625万減ったので、 
返済済み1250万ー625万=625万の借入枠ができたのであろうか?


そうでもなさそうだ。

家の地区にかぎらず、東京の中心付近以外はほとんど地価が下落傾向であろう。
なんで、毎年5%ぐらい下がっているのだ。

単純計算すると5年で25%下がった。(ほんとは複利計算が必要だなあ。)

となると、担保価値の土地が2500万×25%=625万 
そんで、借入枠の残り625万ー625万=0円


あーれー、せっかく返済が進んだのに〜〜〜〜〜〜

借入枠はさっぱりふえましぇーん。




この計算に、返済年数が短いばあいとか、長い場合、減価償却期間が長い短い、土地の下落がどのくらいか?をいろいろ降ってみるとある程度の答えは出るのだろうか?


完済したときに、建物はともかく土地がゼロになるというのはなさそうなので、多少は残るだろうな。


これって、あってる?
銀行に行って、これ担保で追加融資してって言ってないので仮定の話ではある。

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2011年08月25日

倉庫設置と忘れ物

ずっと、どうしようかなと心の隅に気にかかっていた。

先月決算だったので、ちょうどいいやと思って小さな小さな倉庫を買った。
倉庫というか、物入れというか。

これを物件に置いておくのである。

そんで、その中に電球や小さな脚立、蜂駆除のスプレーなんかを入れておけば、あ!ということが少なくなるであろう。

 だって、行ってみてあーあ、電球持ってこなかったとか、あ、電球アルノに脚立がなくて届かないとかいうことが少なくなるだろう。

 もちろん、デッドストックが多くはなるけど、置いた物件はホームセンターまで20分かかるから、その時間とガソリン考えたらまあよかろう。



 というのであるが・・・

電球やら、入れておくのを忘れている今日この頃である。
本日も、退去立ち合いで行ってきたのに・・・

忘れるのを忘れるにはどうしたものか?
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2011年08月24日

いやはや厳しい

分かっていたことだけど、明日退去の立会いだ。

さらに月末だったと思っていたら少し、早くなってしまった。
やれやれである。


一応一回は内見というか、オファーはあったのだけど、その後音沙汰ないなあ。
3か月連続退去ではあるが、一部屋は決まってくれたので、なんとか。


草刈りして、きれいにしておくことはやはり必要だ。
内見お願いしまーす
posted by おざわ at 18:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月23日

久々に役に立った割合の高い本

そりゃそうだ、素人大家さんの成功本ではないのだから。

いや、それも役に立つ部分はあるんだけど、さすがに1冊の中で役に立つ割合が少ないとつまらない。


で、これは面白かった。
ほぼ保険の本である。

最後には、持ち株会社を使うというのも出てくるが、今のところ必要なさそうだな。
でも、結構必要とする人は多いのではないだろうか。

というか、保険に関する知識が少なすぎるのだなあ。
もう5年ぐらい前か大阪の賃貸フェアに行ったときに、ブログ仲間の保険屋さんに進められたのだが、いかんせんその時は赤字がたくさんあって保険どころではなかった。

いまも別に余裕綽々というわけでは当然全くない。

ただ、そろそろ保険で節税というのを考えなければいけないかなと思いだしたところである。


節税にはお金がかかるんですよというある大家さんの言葉を思い出したところである。

ちなみに、⇒の↑のリンク。
posted by おざわ at 23:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

草刈り週間

草刈り週間にはいった。

4回目か5回目か。
今年の変な天気でも草は変わらず良く伸びる。

でも、これでピークは過ぎたので、後1回ぐらいで大丈夫かな?


現在、3棟分まできた。
これから、残り2棟を刈りにいくのである。


ただ、今までもそうだが、建物のキワは、刃が当たると危ないというか建物が傷むので、除草剤を撒いている。

除草剤もラウンドアップなんてちょー高いので、ホームセンターの沢山まとめて並んでいるやつを水で薄めてスプレーで撒くのである。

 100倍とか書いてあるが、それだと効きが悪いので、20倍程度にしている。
それでも春先の微妙に草が生えてきたときと、その半年後の今頃の2回は必要だなあ。


 あまりに、除草剤にたよるのも、草にとって毒が人間にそういいワケもないだろうと思って、できるだけ草刈りで対応しているのだが、5,6回草刈りするのもなかなか大変だ。

その証拠に、アパートの草刈りするようになって田んぼの草刈りさっぱりできなくなった。
契約している人がやってくれるからいいのではあるが・・・


さて、行ってくるか。

posted by おざわ at 14:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月22日

オランダ賃貸住宅事情

オランダ人から聞いた。
風車は、最近減っているらしい、だってあれウインドミルでミル=粉ひきだからねえ。
自転車泥棒が多いらしく、新品の自転車の場合はオフィスやウチの中にいれとかないとすぐになくなってしまうと。うーん、そうなんだ。


 さて、オランダの賃貸事情でアール

まず、オランダって、人口密度が高いそうで、部屋の数が少ないとな。政府の賃貸住宅が多くあるのだが、それは申し込み順で順番待ちになり、下手したら10年待つ戸の事。

もちろん、民間のもあるのだが、政府のは割安でってどれだけ割安なのかは分からないけど。

で、一度入ったら、入居者はみんな??壁のペンキをはいで、床はカーペットをはいで塗りなおし、敷き直しをするのが常。
 仲間や、家族に手伝ってもらっていろいろやるのだそうだ。



 しかーも


 その費用は入居者さんがわで持つ。というのだ。
まあ、自分好みにリフォームするので自分が出すと言うのはある意味当たり前か。


 ということで、おいらも


 オランダ人の入居者を入れるぞ!
posted by おざわ at 11:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月21日

久しぶりで戸惑ったikea

用事があって東京にいったので、ついでにIKEAに行ってきた。
もちろん IKEYAではない。 うどんや


大体道がすでに忘れている。
特に迷わずについたのだが、前回とは明らかに違っている。


さて、今回コストコにも行ってきた、お昼をホットドックだけで、ちょっと悲しかったけど、味的にはIKEAのよりもまとも。

 いろいろお安いようだが、電気製品のところだけ見てikeaに移動

 さて、いつものように、フックと照明と鏡がほとんど。


照明は以前よりLEDが格段に増えた。
あとは、結構値上げが激しいなあ。
それと、悪名高き GU10 のikeaでしか買えない電球に蛍光灯バージョンが出ていた。でもいいお値段。ひとつ千円だなあ。セットになっているのはそこそこ安いのだけど。
寿命は長くなっているのでいいかとも思ったけど、かわずじまい。

こんかい、ためしにLEDをひとつと、フロアランプも買ってみた。
ちょっと暗いなあというところに置くにはちょうどいい。


値段の張る、キッチンに使っている棚はパスしてきたので、3万欠けるぐらいのお支払いで収まった。
思えば、7万とか買っていたなあ。
あれはやりすぎなんだろう。

不動産投資の失敗の一例

リフォームのしすぎで金がなくなる。

というわけである。

多少収まってよかったよかった。
posted by おざわ at 21:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月20日

きっとほんとだろう

昨日の工事の問題

 今日の午前中に電話した。

管理会社  え、昨日行くって言ってたから大丈夫じゃないですか?
おいら  昨日1時間ぐらいいたけど、来なかったよ、何時ごろやったか聞いてね
管理会社  じゃあ確認して折り返します。
おいら  あ、太陽光ついているから、いつから動いたかでやったかどうかすぐわかるからさあ
管理会社  ・・・


折り返し

管理会社 昨日行ったと言ってました
おいら  何時?
管理会社 6時半ぐらいだって
おいら  わかりました。ありがとうございます。


まあ、そこまで言って実はやってないはないとは思うので。
きっとほんとだろう。


家賃はらうと何度も言って払わない人のおかげで、確認するくせがだんだん強くなってきた。ありがとうございます。
posted by おざわ at 13:47| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月19日

あー確認不足

太陽光発電の雷によるダウンは以前書いた。

 お盆明け17日には電材屋さんがはじまるから、すぐにやりますよと電気屋さんは言っていた。

 そうか、じゃあ18日ぐらいには直ってるかな?


 18日に間に入った管理会社に電話


 あ、明日やるということです。えー19日かよ。ずいぶん遅いなあ、でも仕方ない日付を確定していないおいらのミスだ。


 本日19日、草刈りに向かいつつ、念のため実施したかのチェック


 あちゃーまだだよ。5時過ぎたぜ!

 管理会社に電話

 なぜだか、笑って 笑いながら なんどでも書くが 笑いながら すみません、あれーおかしいなあだって。


 明日って電気屋に行っておきますからとのたまう。


 今日って言ってましたよね 怒!


 あ、電気屋に確認します。


 そのご、これから向かいますとのこと。

 草刈りを50分ほどしたけど、来ない。

 さすがに、もう一度電話するのははばかられた。まあ、暗くなってからでもできない作業ではないが。


 さて、明日の電話では、太陽光発電があるから、いつ直ったかすぐ分かるんだからねとくぎを刺さないといかんかも?


 最初にどうして日付を確定しないのだろう。妻も先日同じようなことしていたので、日付を・・・と言ったばかりなのに・・・・・・勉強になりました。
posted by おざわ at 21:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月18日

早速のトラブル

太陽光発電、さっそくストップです。

まあ、誰に文句も言えませんが、相手は雷。


漏電ブレーカーが逝ってしまったのだそうで、共用部用のと太陽光用の2ヶが要交換ということで。


不幸中の幸いですが、お盆のさなかに関わらず、電気屋さんが来てもらえて、バイパスして仮復旧ができたので、入居者さんには、テレビも見えるようになったので、(共用からブースター電源使用のため)良かったです。

 復旧は明日の予定です。

 ということで、西館は5日間ストップしてしまいました。やれやれ。


 あ、東館は無事でした。

 共用電源の意外な接続が判明したのも、良かった点ですね。
posted by おざわ at 19:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 自然エネルギー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

長野県出身のシンガー 湯沢かよこちゃんです。
FM長野のパーソナリティしているので、発見できました。

先日久しぶりに新品CD買いました。
その、曲がどこかのライブで歌ったのが出ていましたので。

こっちがダイジェスト




こっちは、I am happy


いいなあ。かよちゃん がんば
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2011年08月17日

お盆も終わると

なんか、涼しくなったなあ

夜だけど。

さて、仕事始めるか。

あ、でもお盆中も結構やっていたなあ、やれやれ。
posted by おざわ at 22:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月14日

やっと、完了したペンキ

7月10日に始めたって書いてある
http://merge.seesaa.net/article/214221916.html

やれやれ、1ヶ月と4日ほどかかりましたか。

それでも、終わったという事にしているだけで、裏側のサビ止めした部分はペンキ塗ってないんだけど、まあいいやと。


さらにいえば、郵便受けがちょっと悲しい事になっているから、そのまま塗ってしまおうかと思ったが、部屋の表示をどうしようかと思って、今日はパス。

ビフォー

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アフター
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ところが、なんと塗ったばかりのペンキにサビを発見
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この縦の支柱の部分は、前から気になっていたのだが膨れている。
これはきっと雨が入り込んで下に溜まっていて、そこに冬の冷え込みで凍って膨れたのではないかと思っていた。

 そんで、このサビである。
溜まっていた水がこの部分から染み出してきたのであろう。

そこで、支柱の下部に穴を開けたら、良く出てくるくる。黒いどろどろと水が混じって結構出たなあ。数センチは溜まっていたのではないだろうか?

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まあ、これで一安心である。

盆働きしてしまったなあ。

posted by おざわ at 12:41| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月13日

不動産投資の失敗 購入時など

人の話は置いておいて

 購入時に、建物比率を高くして減価償却を多くしようとは、本に沢山書いてあるので知ってはいた。
 だが、その比率の状態が遠慮してしまったのである。というかいつも遠慮している。

 契約書に書きさえすれば例えば建物9割、土地1割でもいいよと思って、主張する事は可能ではある。
 ただ、それって普通考えたらおかしいでしょうと思ってしまう。

 それで、建物5−6割ぐらいが上限にしてしまった。
たしかに、コレくらいなら税務署の文句もでないだろうなと。

先日聞いた話では、建物8割にするといっていた。
また、税務署はいずれにしろ時期がちがうだけで、しっかり補足するので、文句は言わないよとも聞いた。

 それであるのなら、建物8割にしたかった。

 いわずと知れた減価償却を多くする為である。

 ま、売る時には困るんだけど。


 でも、現状で返済元金と、減価償却のバランスが悪くて対応に苦慮しております。
やっぱ9割にして置けばよかった。


失敗だ。
posted by おざわ at 21:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の失敗 購入時

購入時の失敗は一例は前記事でかいた。

ま、一般的に失敗って思われるのは、

もしもしー

いい資産運用があるんですよ。
マンションを購入いただければ、賃貸人がローンはらいますから、ローンの終わる25年後には立派な資産が残りますよ。

節税にもなりまよ。





甘いことばにゃ棘がある。

これだと、利回り5%程度の”資産”を手にして、家賃下落したらすぐに逆ザヤで、しっかり”節税”になってしまったりして。
もちろん、大丈夫な場合もあるんでしょう。きっと。

知らないけど。



もう一例ありますねえ。

もしもしー

いやー、地主さんこのままだと相続税大変ですよ、国に土地とられちゃいますよ。
アパート建てれば相続税対策になりますし、現金も入ってきますよ。お孫さんになんでも買って上げられますし、いい財産が残せますよ。

なーんていうのもありますねえ。


幸いにも、知っているのと土地がないのと、お金がないので電話きても申し込むことはなかったでしょうけど。


でもまあ、当初買った区分はだいたい売却したということを考えると、売りたくなるのは買わないほうがいいということでしょうなあ。

反省

欲しい欲しい病にかかったら、深呼吸しましょうか。

posted by おざわ at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月12日

不動産投資の失敗 その4 道具編

思いついたので、道具について

 道具といっても、やはりリフォームでのはなし。
それも、セルフリフォームだなあ。

 いろいろ道具をそろえないとできないのである。
壁紙張りあたりは、わりとたいしたことがない。カッターやらだけなので。

 床を始めると、やはり道具が必要になってくる。

 丸のこ、インパクトドライバー、エアコンプレッサー、エアフィニッシュネイラー、レーザー墨だし

なーんて、書いてみていろいろ買わざるを得なかったのだなあと。


 さて、いつも悩むのであるが、どんなグレードの物を買うのかということである。

 たとえば、インパクトドライバーだと、ホームセンターの安いのだと5800円ぐらいでも買える。プロようになると、簡単に10倍になる。

 大して使うわけでもないので、と思うと安いのでいいかとおもうのだが、これがやはり失敗の元である。

 インパクトの場合、かって一回目のねじ締めで付属のビットが割れた。
 やれやれ、そのうちバッテリーのひとつが使えなくなった。
バッテリーを注文しようとしたら、本体ごと買ったほうがいいような値段である。

 でも、まあ使えるのでいいかな。


 丸のこ
 これは、困る。ホームセンターのでも確かに切れることは切れる。
だが、精度が悪いんだなあ。
 完成の見た目をどこで抑えるかにもよるのだが、なかなか直角が出なかったりすることは当たり前にある。
 明らかに安物買いの銭失いである。

 日立のきちんとしたものを買ったら、切れ味、切子の飛ぶ角度、精度など申し分がない。

 やはり、切るものは、いいものでないとだめだなあと思う。
でも、いいものは高いのである。


 そこで、最近は、いいものの中古を買うようにしている。

 これがお勧めですなあ。
posted by おざわ at 20:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月11日

不動産投資の失敗 実地例3

そうそう、この前もコーキングが切れていたのに気が付きながら放置プレイで痛みを増やしてしまったし。

そういうのも、忘れただけでまだあるんだろうなあ。

あ、せっかく屋根やさんが来た時に、とよの接続用のパーツを渡せば交換してくれただろうに、忘れちゃったしなあ。


 さて、購入時のと言えばなんでしょう。

 さすがに、いろいろ勉強してから買ったので、完璧な失敗は、あ

 あったけど、リカバリーできたか。

 区分を競売でしかも、特別入札あれ?なんだっけ?久しぶりで忘れたけど、入札が無くて先着順で買える制度。

 それで、焦る必要は全く無いにもかかわらず、良く調べもせずになぜか買ってしまった。

 もちろん、利回りとか数字上では問題なかった。

 ただ、方位が 東向きであった。北もそこそこ入っていた。

 施工もいまいちなところだったのはその後で判明したのだけれど、当初はオーナーチェンジの形だったのでさっぱり分からなかった。

 分かったのは、退去の後。

 日が差さないためか、如何せん壁のカビがすごかった。
これは、ほんとにカビの実験状態であった。
 しかしまあ、良くコレで何も言わずに住んでいたものだ。さらに、床も根太まで逝っていた。ほんとに湿気ていたのである。

 

 結局、リフォーム費用を沢山かけて、改修することになった。

 その後、入居付けにも苦労した。
最初の方の1万3千円下がった状態で(最初の方は新築プレミアム)やっと決まった。

 その後、この部屋は売却できたのだ。
それも、一応利益が出るような値段だった。
なので、リカバリーはできたのである。


 でも、大変だよね。いろいろと。

 疲れた物件であった。購入時にきちんと検討しておけば買わなかったであろう。
欲しい欲しい病に冒されていた結果であった。



つづく
posted by おざわ at 21:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月10日

満を持してデータチェック

晴れて暑くなる日が続きました。今日なんか最高に暑いです。ふー
自分の体的には厳しいです。
でも、太陽光発電と思うと、つい晴れたほうがいいような気がするのはまだお金に支配されているからでしょうか?


でも、まあ太陽光発電設置して、7月の下旬は天気が悪くていたのですが、やっと今日他の用事もあったので、アパートに行ってデータを確認してきました。

今日が10日で午後一ぐらいにチェックしたので、まあちょうど8月の1/3だとおもってもいいかな。

天気よすぎて、熱くなり効率も落ちるというのがあるのでどんなもんでしょうか?

8月のトータル 実測(1/3ヶ月)
西館  228kwh
東館  337kwh
合計  565kwh

8月のシミュレーション(1/3に計算)
西館  580/3=193kwh
東館  1024/3=341kwh
合計      534kwh

ということで、シミュレーションと比較して6%アップというところでした。

うーん、いい天気の割には大したことないなあ。

やはり、暑いとパネルが熱くなって効率落ちるというのは結構落ちるのかも?
シミュレーションでは5月が一番発電量が多いことになっています。


次は、さすがに1か月経過して中部電力からのデータを確認したら報告しますね。
posted by おざわ at 17:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月09日

不動産投資の失敗 実地例2

短期的で、すぐに結果が見える失敗については、前記事でかいたが、リフォームからみは多い。

他にと思うと、すぐに出てこなかったりもする。

中期的で、少し間をおいて出てくる失敗というのは、思うに人からみが多いかな。

クレームをすぐに対処しないなどは、身に覚えもあるが、けっこうまずい。
できるだけ素早くするようにしては居るのだが、どうしても後になってしまったりもすると、なおさらだな。

 今のところ割りとないけれど、滞納の放置とかまずいんでないの。それでも2日ぐらいは待ってから連絡入れている。さすがに当日に電話する根性が無い。管理の会社に電話するなら気が楽なので、すぐにでも言えるけどねえ。

 あとは、騒音の問題も大変だ。
遠慮していえないとまた後になるともっと言えなくなる。といいつつ、まだ解決していない案件もあるのだが。困っている。



 さて、建物からみだと、外装が問題かな。
雨かかりの部分はとくに厳しい。
できるだけすぐに手を打たないといけないはずではあるが、やってしまったのは入居者さんとの都合がつかなくて、放置したら、雨漏りが結構大きくなってしまった。

 
 つづく
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不動産投資の失敗 実地例

 上に書いてますが、平成14年に希望退職で会社を辞めてから、半年ほどして不動産投資を始めることになった。
 その後、致命的な失敗はないようなので、今もこうしてブログを書いていられるわけではありますが、これもいつまでいいのかはわかりませんなあ。

 失敗というのは、大失敗、中失敗、小失敗いろいろあり、その結果も即座に現れるもの、しばらくしてから(数日から数ヶ月)または、長期的(数年後)に現れるものといろいろある。

 それで、上記の組み合わせからいろんなタイプの失敗が出てくるわけである。


 さて、短期的な失敗なんて、いろいろある。
 セルフリフォームしていて、壁紙張るときに、隅のカットがうまくいかずに破いてしまったとか、フローリングでカットするのに、なぜか5mm短く切ってしまったとか、フロアタイル張るのに接着剤をつけすぎて、表面に出てきてしまったりとか、いちいちあげるまでもなくしょっちゅうである。
 こういのは、すぐに結果が現れるのですぐに対処する。
 壁紙ならコークで埋まる、フローリングならあとで、ほかの場所に使うとか、タイルはシンナーで接着剤ふき取るなど。

 難しいのは長期的なのだろうなあ。


 つづく
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2011年08月08日

久々の売買カテゴリ更新

なんか、ずいぶん売買のところ書いてないです。

この間に、震災をはじめ、円高が進行したり、世界同時株安だったり、米国債の評価格下げなどと積極的に投資に出るのがためらわれる事態が多いのでやはり慎重になります。

そんななか、不動産屋さんから電話来ました。

ウチのホームページにずっと出ているあの物件なんですが、これから値下げ交渉してこようと思います、いくらなら検討しますか?

というので、せめて利回り15%はないと、俎上に乗らないよと言っておいた。


その後、1時に行くと言っていたので、用事がすんだ、3時ごろ電話してみた。


その答えは!








なんと、今の価格でやってくれ





って言われましたとな。

ということで、はいさようなら。ちゃんちゃん。

でも、値段が折り合えば☆い物件なんだけどなあ。
posted by おざわ at 14:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月07日

ドレインのホース

1階の方からクレームが上がってきた。

2階のベランダから、水がぽたぽた垂れてきて、洗濯物にあたってしまうとのことで。

これは、エアコンの水のようだ。

明日、2階のお宅にお邪魔して対策を練ろうと思ったのだ。


パイプをつけるといいかな。
エアコンの排水はホームセンターに行くと、ドレインですかと聞かれる。

たぶん、3mぐらいでいいだろうと、買って、ほかにネジやサドルも購入してから現地に向かった。

実は2階の方は外国の方で、多分エアコンの排水が問題だから、ホースを真ん中ではなくてベランダの端に出してくださいと電話でお願いしておいたのですが、実はさっぱり理解していなかったようで。

 ある程度日本語わかるのですがねえ。

 結局、本日行ってみたらベランダのタイヤやらいろいろ置いてあるど真ん中にドレインの短いホースが半分潰れてぽたぽた水が出てた。

あー、これじゃあベランダの随所から水が垂れて来るだろうな。悪い事をしたなというか、エアコンやさんどういう施工だ!

 買ってきたホースを接続して、ベランダの端を通して壁に、サドルで取り付けして無事ライン確保。

 きっとコレでいいと思うのですが大丈夫だろうか?

1階の方に電話して対策した旨を伝えた。



posted by おざわ at 21:33| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

やっぱり若い肌はいいねえ

え、そんな。

だって、カテゴリがリフォームですから。





ペンキ塗った若いお肌の階段の手すりのことですなあ。


P1010576-s.jpg

水のはじき方が全然違います。

なんかペンキ塗ってよかったなあと思うわけですね、あ、もちろんまだ終わってないけど。
posted by おざわ at 17:46| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月06日

入居申し込み

わーい、入居申し込み入った。

7月末に退去だったのだが、1週間たたないうちに申し込み

ありがたいことでございます。


ところで、この件に関して少し、やらないといけないことがある。
ちょっと気が進まないのだけど、仕方ないなあ。
posted by おざわ at 20:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

実はまだ終わっていないペンキ塗り

ペットアパートの階段のペンキである。

それが、雨だったり、曇りで湿気が多かったりでまだ終わっていないのである。

きっとそんなもんだろうなという予想をまたはるかに超えている。

でも、進んではいるんだな。
P1010575-s.jpg

とうとう、今日はペンキが終わった。注文はしてあるが、まだ届いていない。

この色は、メーカーで調色するので、時間掛かるのである。
posted by おざわ at 12:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月05日

やっと全開!

昨日、今日と晴れました!

やっとソーラーパワー全開ってところでしょうか!

でも、ちょっと見に行けてないので、データはまた今度。
ベスト5をきっと更新してくれたことでしょう。
posted by おざわ at 17:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 自然エネルギー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月02日

退去進む、少しはいい話もあり


 
 1周年アパートで退去が進んでしまった。
ちょっと前まで満室で左団扇だったのに・・・


 6月末、7月末、8月末とちょうど1か月おきに退去である。
現在、7月末が完了したところだ。あーあ、こんな時期だと厳しいなあ。
事実6月末の分は、いまだに内見は、2件のみである。決まらないし。


右団扇でせこせこしないといけない。



 少しはいい話

 太陽光発電では、取り付けた市では、アパートでは自分が住むならいいがそうでないと市の補助金は出さないと言われてしまい、24万円が露と消えてしまった。

 これでも、悪い話だがいいのはここから

 税理士さんに聞いたところ、ソーラーパネルの固定資産税は、評価額の1.4%だということで、評価額の基準が費用の半分ぐらいとすると、年間4万から5万ぐらいと予想していた。

 これを、市に問い合わせたところ、固定資産税はかかりませんよと。ほんとかと何回も聞いたが、かかりませんと。

 わーい!


 あとは、保険屋さんに確認した。
保険料はどうなるの?

 今までと同じ保障でよければ、特には変わりません。


 あと、決算時期である。
 太陽光の設備は初年度に3割の特別償却が認められるようである。
ただ、これは出来たら使わずに済ませたい。

 減価償却は、将来にわたって、ちまちまと使いたい。


しかし、先月末に今年半分終わったなとおもったのに、もうさらに1か月経っている。
その間にお葬式2件である。

 あー人生って・・・

 できるだけ、一生懸命生きよう。

posted by おざわ at 12:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月31日

近所だけどなかなか良かった

近所なんだけど。
車で30分じゃあ無理か、40分あれば。

湿原に行ってきた。
木道が整備されていて、歩きやすかったが最初下ったので、帰りにのぼりで辛かった。
P1010636-s.jpg


マツムシソウがよく見受けられた、
蝶も沢山の種類がいた。

P1010645-s.jpg
一度登ってみたら、いい景色だ。
こういうのを見ているから、ビラデストからの景色を見ても普通に山ジャンで終わるのだと説明した。
P1010647-s.jpg
また、別の季節にくるものいいなあ。

P1010653-s.jpg
posted by おざわ at 19:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月28日

兵ものが・・・

夏の終わりを感じさせる天気だなあ。

バイクに乗って、ビーナスラインを通った。
そんで、とある街に下りていった。


そこは、9年前によく行った所だ。
パソコン教室のフランチャイズの本部なのだ。
AKBパソコンスクール(仮名)

研修やら、開業後もいろいろの指導やらで何度も行った。

今日、ふと思ってどうなったのかなあと。

で、確かめに行ったのが目的の一つである。
ちなみに、そのフランチャイズは6年前に脱退している。


 で、見た。


あらー、空室で店舗と住居の入居募集と出ているのだ。


なーんか、兵ものが夢の後という感じを受けた。

みんなで、いろいろ語ったり、していたのだになあ。





さて、そこで感傷に浸っていてもなんなので、AKBパソコンスクールの長野支部長(もちろんこの空室に入居していた、ご本人)に電話してみた。

6回ぐらいのコールで出た。あー電話まだ繋がったよ。携帯のアドレス帳も残っていたようだ。

いろいろあって、今は、新居にてパソコン関係の仕事しているということだ。
ただ、AKBの仕事は辞めていると。

さらに、AKBパソコンスクールの全国本部も別の会社に買収されて、当時の社長も違う仕事してますしねと。

ふーん、そうなんだ。

なんか、いろいろあったなあと。また感傷に浸ってしまった。




ま、そういいつつ電話してすっきり君である。

また、ビーナスラインを通って帰ったのだが、残念ながら雨に降られた。

なかなか、いい一日であった。
posted by おざわ at 21:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月27日

意外といいじゃん

ペットアパートの階段塗装はしばらく前に終わった。

ところが、一部きれいになるとどうしても他の部分が気になってくる。

それは、これ

P1010624-s.jpg

ちょっとねえ、でも意外と高いんだよね。
まだ、特に壊れていないし


ということで、塗ろうと思った。
しかも、赤のペンキを買わずに済ますために、階段のペンキでそのまんま塗ろうと思った。

それで、ペンキとローラーなどは片づけないで置いた。
2日に一度は、シンナーを補給して乾かないようにしていた。

すぐに、ヌルつもりだったのだが、なぜかタイミングが合わない。
よーし塗るぞと思ったら、雨や曇り

湿気が多いと仕上がりが悪い。

走行している間に2週間ぐらいたったカモ。

本日実施した。

P1010631-s.jpg


意外といいかも。
コストはせいぜい数百円+労働力
労働力が高いか!
posted by おざわ at 17:55| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月26日

担保価値と、返済残高

物の本には、こう書いてある。

不動産を担保に入れて、融資を受けた後

年々、返済が進んでいくので、その分の担保余力が発生する。
また、融資が必要になったら担保余力を使って借入を再度行うこともできる。
根抵当権であれば、手続きは簡単である。



さて、これってほんと?
ちょうど、1周年アパートで考えてみた。

価格は5千万としてみよう。
これ、建物の減価償却期間が残り19年であった。それで、できるだけ長くということで、19年返済にした。計算を簡単にするためにそれぞれ20年とする。
土地建物比率はまあ、半分としようか。


5年ほど返済が進んだ現在、担保余力はどれくらい出ているのであろうか?

返済は、元本が5000×(20−5)/20=3750万になっている。
返済済みが 1250万円である。

返済したから、それが余力で1250万借入枠があるのだろうか?
そうでもなさそうだ。

計算上建物が半額だから、全体の50%で2500万、 それの5/20年だから減価分が625万ある。建物の価値が625万減ったということになる。

だから、担保価値として建物分が625万減ったので、 
返済済み1250万ー625万=625万の借入枠ができたのであろうか?


そうでもなさそうだ。

家の地区にかぎらず、東京の中心付近以外はほとんど地価が下落傾向であろう。
なんで、毎年5%ぐらい下がっているのだ。

単純計算すると5年で25%下がった。(ほんとは複利計算が必要だなあ。)

となると、担保価値の土地が2500万×25%=625万 
そんで、借入枠の残り625万ー625万=0円


あーれー、せっかく返済が進んだのに〜〜〜〜〜〜

借入枠はさっぱりふえましぇーん。




この計算に、返済年数が短いばあいとか、長い場合、減価償却期間が長い短い、土地の下落がどのくらいか?をいろいろ降ってみるとある程度の答えは出るのだろうか?


完済したときに、建物はともかく土地がゼロになるというのはなさそうなので、多少は残るだろうな。


これって、あってる?
銀行に行って、これ担保で追加融資してって言ってないので仮定の話ではある。

posted by おざわ at 17:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月25日

倉庫設置と忘れ物

ずっと、どうしようかなと心の隅に気にかかっていた。

先月決算だったので、ちょうどいいやと思って小さな小さな倉庫を買った。
倉庫というか、物入れというか。

これを物件に置いておくのである。

そんで、その中に電球や小さな脚立、蜂駆除のスプレーなんかを入れておけば、あ!ということが少なくなるであろう。

 だって、行ってみてあーあ、電球持ってこなかったとか、あ、電球アルノに脚立がなくて届かないとかいうことが少なくなるだろう。

 もちろん、デッドストックが多くはなるけど、置いた物件はホームセンターまで20分かかるから、その時間とガソリン考えたらまあよかろう。



 というのであるが・・・

電球やら、入れておくのを忘れている今日この頃である。
本日も、退去立ち合いで行ってきたのに・・・

忘れるのを忘れるにはどうしたものか?
posted by おざわ at 17:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月24日

いやはや厳しい

分かっていたことだけど、明日退去の立会いだ。

さらに月末だったと思っていたら少し、早くなってしまった。
やれやれである。


一応一回は内見というか、オファーはあったのだけど、その後音沙汰ないなあ。
3か月連続退去ではあるが、一部屋は決まってくれたので、なんとか。


草刈りして、きれいにしておくことはやはり必要だ。
内見お願いしまーす
posted by おざわ at 18:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月23日

久々に役に立った割合の高い本

そりゃそうだ、素人大家さんの成功本ではないのだから。

いや、それも役に立つ部分はあるんだけど、さすがに1冊の中で役に立つ割合が少ないとつまらない。


で、これは面白かった。
ほぼ保険の本である。

最後には、持ち株会社を使うというのも出てくるが、今のところ必要なさそうだな。
でも、結構必要とする人は多いのではないだろうか。

というか、保険に関する知識が少なすぎるのだなあ。
もう5年ぐらい前か大阪の賃貸フェアに行ったときに、ブログ仲間の保険屋さんに進められたのだが、いかんせんその時は赤字がたくさんあって保険どころではなかった。

いまも別に余裕綽々というわけでは当然全くない。

ただ、そろそろ保険で節税というのを考えなければいけないかなと思いだしたところである。


節税にはお金がかかるんですよというある大家さんの言葉を思い出したところである。

ちなみに、⇒の↑のリンク。
posted by おざわ at 23:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

草刈り週間

草刈り週間にはいった。

4回目か5回目か。
今年の変な天気でも草は変わらず良く伸びる。

でも、これでピークは過ぎたので、後1回ぐらいで大丈夫かな?


現在、3棟分まできた。
これから、残り2棟を刈りにいくのである。


ただ、今までもそうだが、建物のキワは、刃が当たると危ないというか建物が傷むので、除草剤を撒いている。

除草剤もラウンドアップなんてちょー高いので、ホームセンターの沢山まとめて並んでいるやつを水で薄めてスプレーで撒くのである。

 100倍とか書いてあるが、それだと効きが悪いので、20倍程度にしている。
それでも春先の微妙に草が生えてきたときと、その半年後の今頃の2回は必要だなあ。


 あまりに、除草剤にたよるのも、草にとって毒が人間にそういいワケもないだろうと思って、できるだけ草刈りで対応しているのだが、5,6回草刈りするのもなかなか大変だ。

その証拠に、アパートの草刈りするようになって田んぼの草刈りさっぱりできなくなった。
契約している人がやってくれるからいいのではあるが・・・


さて、行ってくるか。

posted by おざわ at 14:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月22日

オランダ賃貸住宅事情

オランダ人から聞いた。
風車は、最近減っているらしい、だってあれウインドミルでミル=粉ひきだからねえ。
自転車泥棒が多いらしく、新品の自転車の場合はオフィスやウチの中にいれとかないとすぐになくなってしまうと。うーん、そうなんだ。


 さて、オランダの賃貸事情でアール

まず、オランダって、人口密度が高いそうで、部屋の数が少ないとな。政府の賃貸住宅が多くあるのだが、それは申し込み順で順番待ちになり、下手したら10年待つ戸の事。

もちろん、民間のもあるのだが、政府のは割安でってどれだけ割安なのかは分からないけど。

で、一度入ったら、入居者はみんな??壁のペンキをはいで、床はカーペットをはいで塗りなおし、敷き直しをするのが常。
 仲間や、家族に手伝ってもらっていろいろやるのだそうだ。



 しかーも


 その費用は入居者さんがわで持つ。というのだ。
まあ、自分好みにリフォームするので自分が出すと言うのはある意味当たり前か。


 ということで、おいらも


 オランダ人の入居者を入れるぞ!
posted by おざわ at 11:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月21日

久しぶりで戸惑ったikea

用事があって東京にいったので、ついでにIKEAに行ってきた。
もちろん IKEYAではない。 うどんや


大体道がすでに忘れている。
特に迷わずについたのだが、前回とは明らかに違っている。


さて、今回コストコにも行ってきた、お昼をホットドックだけで、ちょっと悲しかったけど、味的にはIKEAのよりもまとも。

 いろいろお安いようだが、電気製品のところだけ見てikeaに移動

 さて、いつものように、フックと照明と鏡がほとんど。


照明は以前よりLEDが格段に増えた。
あとは、結構値上げが激しいなあ。
それと、悪名高き GU10 のikeaでしか買えない電球に蛍光灯バージョンが出ていた。でもいいお値段。ひとつ千円だなあ。セットになっているのはそこそこ安いのだけど。
寿命は長くなっているのでいいかとも思ったけど、かわずじまい。

こんかい、ためしにLEDをひとつと、フロアランプも買ってみた。
ちょっと暗いなあというところに置くにはちょうどいい。


値段の張る、キッチンに使っている棚はパスしてきたので、3万欠けるぐらいのお支払いで収まった。
思えば、7万とか買っていたなあ。
あれはやりすぎなんだろう。

不動産投資の失敗の一例

リフォームのしすぎで金がなくなる。

というわけである。

多少収まってよかったよかった。
posted by おざわ at 21:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月20日

きっとほんとだろう

昨日の工事の問題

 今日の午前中に電話した。

管理会社  え、昨日行くって言ってたから大丈夫じゃないですか?
おいら  昨日1時間ぐらいいたけど、来なかったよ、何時ごろやったか聞いてね
管理会社  じゃあ確認して折り返します。
おいら  あ、太陽光ついているから、いつから動いたかでやったかどうかすぐわかるからさあ
管理会社  ・・・


折り返し

管理会社 昨日行ったと言ってました
おいら  何時?
管理会社 6時半ぐらいだって
おいら  わかりました。ありがとうございます。


まあ、そこまで言って実はやってないはないとは思うので。
きっとほんとだろう。


家賃はらうと何度も言って払わない人のおかげで、確認するくせがだんだん強くなってきた。ありがとうございます。
posted by おざわ at 13:47| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月19日

あー確認不足

太陽光発電の雷によるダウンは以前書いた。

 お盆明け17日には電材屋さんがはじまるから、すぐにやりますよと電気屋さんは言っていた。

 そうか、じゃあ18日ぐらいには直ってるかな?


 18日に間に入った管理会社に電話


 あ、明日やるということです。えー19日かよ。ずいぶん遅いなあ、でも仕方ない日付を確定していないおいらのミスだ。


 本日19日、草刈りに向かいつつ、念のため実施したかのチェック


 あちゃーまだだよ。5時過ぎたぜ!

 管理会社に電話

 なぜだか、笑って 笑いながら なんどでも書くが 笑いながら すみません、あれーおかしいなあだって。


 明日って電気屋に行っておきますからとのたまう。


 今日って言ってましたよね 怒!


 あ、電気屋に確認します。


 そのご、これから向かいますとのこと。

 草刈りを50分ほどしたけど、来ない。

 さすがに、もう一度電話するのははばかられた。まあ、暗くなってからでもできない作業ではないが。


 さて、明日の電話では、太陽光発電があるから、いつ直ったかすぐ分かるんだからねとくぎを刺さないといかんかも?


 最初にどうして日付を確定しないのだろう。妻も先日同じようなことしていたので、日付を・・・と言ったばかりなのに・・・・・・勉強になりました。
posted by おざわ at 21:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月18日

早速のトラブル

太陽光発電、さっそくストップです。

まあ、誰に文句も言えませんが、相手は雷。


漏電ブレーカーが逝ってしまったのだそうで、共用部用のと太陽光用の2ヶが要交換ということで。


不幸中の幸いですが、お盆のさなかに関わらず、電気屋さんが来てもらえて、バイパスして仮復旧ができたので、入居者さんには、テレビも見えるようになったので、(共用からブースター電源使用のため)良かったです。

 復旧は明日の予定です。

 ということで、西館は5日間ストップしてしまいました。やれやれ。


 あ、東館は無事でした。

 共用電源の意外な接続が判明したのも、良かった点ですね。
posted by おざわ at 19:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 自然エネルギー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

長野県出身のシンガー 湯沢かよこちゃんです。
FM長野のパーソナリティしているので、発見できました。

先日久しぶりに新品CD買いました。
その、曲がどこかのライブで歌ったのが出ていましたので。

こっちがダイジェスト




こっちは、I am happy


いいなあ。かよちゃん がんば
posted by おざわ at 09:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月17日

お盆も終わると

なんか、涼しくなったなあ

夜だけど。

さて、仕事始めるか。

あ、でもお盆中も結構やっていたなあ、やれやれ。
posted by おざわ at 22:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月14日

やっと、完了したペンキ

7月10日に始めたって書いてある
http://merge.seesaa.net/article/214221916.html

やれやれ、1ヶ月と4日ほどかかりましたか。

それでも、終わったという事にしているだけで、裏側のサビ止めした部分はペンキ塗ってないんだけど、まあいいやと。


さらにいえば、郵便受けがちょっと悲しい事になっているから、そのまま塗ってしまおうかと思ったが、部屋の表示をどうしようかと思って、今日はパス。

ビフォー

NEC_0423-s.jpg




アフター
after-s.jpg


ところが、なんと塗ったばかりのペンキにサビを発見
P1010590-s.jpg
この縦の支柱の部分は、前から気になっていたのだが膨れている。
これはきっと雨が入り込んで下に溜まっていて、そこに冬の冷え込みで凍って膨れたのではないかと思っていた。

 そんで、このサビである。
溜まっていた水がこの部分から染み出してきたのであろう。

そこで、支柱の下部に穴を開けたら、良く出てくるくる。黒いどろどろと水が混じって結構出たなあ。数センチは溜まっていたのではないだろうか?

P1010591-s.jpg

まあ、これで一安心である。

盆働きしてしまったなあ。

posted by おざわ at 12:41| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月13日

不動産投資の失敗 購入時など

人の話は置いておいて

 購入時に、建物比率を高くして減価償却を多くしようとは、本に沢山書いてあるので知ってはいた。
 だが、その比率の状態が遠慮してしまったのである。というかいつも遠慮している。

 契約書に書きさえすれば例えば建物9割、土地1割でもいいよと思って、主張する事は可能ではある。
 ただ、それって普通考えたらおかしいでしょうと思ってしまう。

 それで、建物5−6割ぐらいが上限にしてしまった。
たしかに、コレくらいなら税務署の文句もでないだろうなと。

先日聞いた話では、建物8割にするといっていた。
また、税務署はいずれにしろ時期がちがうだけで、しっかり補足するので、文句は言わないよとも聞いた。

 それであるのなら、建物8割にしたかった。

 いわずと知れた減価償却を多くする為である。

 ま、売る時には困るんだけど。


 でも、現状で返済元金と、減価償却のバランスが悪くて対応に苦慮しております。
やっぱ9割にして置けばよかった。


失敗だ。
posted by おざわ at 21:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の失敗 購入時

購入時の失敗は一例は前記事でかいた。

ま、一般的に失敗って思われるのは、

もしもしー

いい資産運用があるんですよ。
マンションを購入いただければ、賃貸人がローンはらいますから、ローンの終わる25年後には立派な資産が残りますよ。

節税にもなりまよ。





甘いことばにゃ棘がある。

これだと、利回り5%程度の”資産”を手にして、家賃下落したらすぐに逆ザヤで、しっかり”節税”になってしまったりして。
もちろん、大丈夫な場合もあるんでしょう。きっと。

知らないけど。



もう一例ありますねえ。

もしもしー

いやー、地主さんこのままだと相続税大変ですよ、国に土地とられちゃいますよ。
アパート建てれば相続税対策になりますし、現金も入ってきますよ。お孫さんになんでも買って上げられますし、いい財産が残せますよ。

なーんていうのもありますねえ。


幸いにも、知っているのと土地がないのと、お金がないので電話きても申し込むことはなかったでしょうけど。


でもまあ、当初買った区分はだいたい売却したということを考えると、売りたくなるのは買わないほうがいいということでしょうなあ。

反省

欲しい欲しい病にかかったら、深呼吸しましょうか。

posted by おざわ at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月12日

不動産投資の失敗 その4 道具編

思いついたので、道具について

 道具といっても、やはりリフォームでのはなし。
それも、セルフリフォームだなあ。

 いろいろ道具をそろえないとできないのである。
壁紙張りあたりは、わりとたいしたことがない。カッターやらだけなので。

 床を始めると、やはり道具が必要になってくる。

 丸のこ、インパクトドライバー、エアコンプレッサー、エアフィニッシュネイラー、レーザー墨だし

なーんて、書いてみていろいろ買わざるを得なかったのだなあと。


 さて、いつも悩むのであるが、どんなグレードの物を買うのかということである。

 たとえば、インパクトドライバーだと、ホームセンターの安いのだと5800円ぐらいでも買える。プロようになると、簡単に10倍になる。

 大して使うわけでもないので、と思うと安いのでいいかとおもうのだが、これがやはり失敗の元である。

 インパクトの場合、かって一回目のねじ締めで付属のビットが割れた。
 やれやれ、そのうちバッテリーのひとつが使えなくなった。
バッテリーを注文しようとしたら、本体ごと買ったほうがいいような値段である。

 でも、まあ使えるのでいいかな。


 丸のこ
 これは、困る。ホームセンターのでも確かに切れることは切れる。
だが、精度が悪いんだなあ。
 完成の見た目をどこで抑えるかにもよるのだが、なかなか直角が出なかったりすることは当たり前にある。
 明らかに安物買いの銭失いである。

 日立のきちんとしたものを買ったら、切れ味、切子の飛ぶ角度、精度など申し分がない。

 やはり、切るものは、いいものでないとだめだなあと思う。
でも、いいものは高いのである。


 そこで、最近は、いいものの中古を買うようにしている。

 これがお勧めですなあ。
posted by おざわ at 20:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月11日

不動産投資の失敗 実地例3

そうそう、この前もコーキングが切れていたのに気が付きながら放置プレイで痛みを増やしてしまったし。

そういうのも、忘れただけでまだあるんだろうなあ。

あ、せっかく屋根やさんが来た時に、とよの接続用のパーツを渡せば交換してくれただろうに、忘れちゃったしなあ。


 さて、購入時のと言えばなんでしょう。

 さすがに、いろいろ勉強してから買ったので、完璧な失敗は、あ

 あったけど、リカバリーできたか。

 区分を競売でしかも、特別入札あれ?なんだっけ?久しぶりで忘れたけど、入札が無くて先着順で買える制度。

 それで、焦る必要は全く無いにもかかわらず、良く調べもせずになぜか買ってしまった。

 もちろん、利回りとか数字上では問題なかった。

 ただ、方位が 東向きであった。北もそこそこ入っていた。

 施工もいまいちなところだったのはその後で判明したのだけれど、当初はオーナーチェンジの形だったのでさっぱり分からなかった。

 分かったのは、退去の後。

 日が差さないためか、如何せん壁のカビがすごかった。
これは、ほんとにカビの実験状態であった。
 しかしまあ、良くコレで何も言わずに住んでいたものだ。さらに、床も根太まで逝っていた。ほんとに湿気ていたのである。

 

 結局、リフォーム費用を沢山かけて、改修することになった。

 その後、入居付けにも苦労した。
最初の方の1万3千円下がった状態で(最初の方は新築プレミアム)やっと決まった。

 その後、この部屋は売却できたのだ。
それも、一応利益が出るような値段だった。
なので、リカバリーはできたのである。


 でも、大変だよね。いろいろと。

 疲れた物件であった。購入時にきちんと検討しておけば買わなかったであろう。
欲しい欲しい病に冒されていた結果であった。



つづく
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2011年08月10日

満を持してデータチェック

晴れて暑くなる日が続きました。今日なんか最高に暑いです。ふー
自分の体的には厳しいです。
でも、太陽光発電と思うと、つい晴れたほうがいいような気がするのはまだお金に支配されているからでしょうか?


でも、まあ太陽光発電設置して、7月の下旬は天気が悪くていたのですが、やっと今日他の用事もあったので、アパートに行ってデータを確認してきました。

今日が10日で午後一ぐらいにチェックしたので、まあちょうど8月の1/3だとおもってもいいかな。

天気よすぎて、熱くなり効率も落ちるというのがあるのでどんなもんでしょうか?

8月のトータル 実測(1/3ヶ月)
西館  228kwh
東館  337kwh
合計  565kwh

8月のシミュレーション(1/3に計算)
西館  580/3=193kwh
東館  1024/3=341kwh
合計      534kwh

ということで、シミュレーションと比較して6%アップというところでした。

うーん、いい天気の割には大したことないなあ。

やはり、暑いとパネルが熱くなって効率落ちるというのは結構落ちるのかも?
シミュレーションでは5月が一番発電量が多いことになっています。


次は、さすがに1か月経過して中部電力からのデータを確認したら報告しますね。
posted by おざわ at 17:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月09日

不動産投資の失敗 実地例2

短期的で、すぐに結果が見える失敗については、前記事でかいたが、リフォームからみは多い。

他にと思うと、すぐに出てこなかったりもする。

中期的で、少し間をおいて出てくる失敗というのは、思うに人からみが多いかな。

クレームをすぐに対処しないなどは、身に覚えもあるが、けっこうまずい。
できるだけ素早くするようにしては居るのだが、どうしても後になってしまったりもすると、なおさらだな。

 今のところ割りとないけれど、滞納の放置とかまずいんでないの。それでも2日ぐらいは待ってから連絡入れている。さすがに当日に電話する根性が無い。管理の会社に電話するなら気が楽なので、すぐにでも言えるけどねえ。

 あとは、騒音の問題も大変だ。
遠慮していえないとまた後になるともっと言えなくなる。といいつつ、まだ解決していない案件もあるのだが。困っている。



 さて、建物からみだと、外装が問題かな。
雨かかりの部分はとくに厳しい。
できるだけすぐに手を打たないといけないはずではあるが、やってしまったのは入居者さんとの都合がつかなくて、放置したら、雨漏りが結構大きくなってしまった。

 
 つづく
posted by おざわ at 18:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の失敗 実地例

 上に書いてますが、平成14年に希望退職で会社を辞めてから、半年ほどして不動産投資を始めることになった。
 その後、致命的な失敗はないようなので、今もこうしてブログを書いていられるわけではありますが、これもいつまでいいのかはわかりませんなあ。

 失敗というのは、大失敗、中失敗、小失敗いろいろあり、その結果も即座に現れるもの、しばらくしてから(数日から数ヶ月)または、長期的(数年後)に現れるものといろいろある。

 それで、上記の組み合わせからいろんなタイプの失敗が出てくるわけである。


 さて、短期的な失敗なんて、いろいろある。
 セルフリフォームしていて、壁紙張るときに、隅のカットがうまくいかずに破いてしまったとか、フローリングでカットするのに、なぜか5mm短く切ってしまったとか、フロアタイル張るのに接着剤をつけすぎて、表面に出てきてしまったりとか、いちいちあげるまでもなくしょっちゅうである。
 こういのは、すぐに結果が現れるのですぐに対処する。
 壁紙ならコークで埋まる、フローリングならあとで、ほかの場所に使うとか、タイルはシンナーで接着剤ふき取るなど。

 難しいのは長期的なのだろうなあ。


 つづく
posted by おざわ at 11:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月08日

久々の売買カテゴリ更新

なんか、ずいぶん売買のところ書いてないです。

この間に、震災をはじめ、円高が進行したり、世界同時株安だったり、米国債の評価格下げなどと積極的に投資に出るのがためらわれる事態が多いのでやはり慎重になります。

そんななか、不動産屋さんから電話来ました。

ウチのホームページにずっと出ているあの物件なんですが、これから値下げ交渉してこようと思います、いくらなら検討しますか?

というので、せめて利回り15%はないと、俎上に乗らないよと言っておいた。


その後、1時に行くと言っていたので、用事がすんだ、3時ごろ電話してみた。


その答えは!








なんと、今の価格でやってくれ





って言われましたとな。

ということで、はいさようなら。ちゃんちゃん。

でも、値段が折り合えば☆い物件なんだけどなあ。
posted by おざわ at 14:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月07日

ドレインのホース

1階の方からクレームが上がってきた。

2階のベランダから、水がぽたぽた垂れてきて、洗濯物にあたってしまうとのことで。

これは、エアコンの水のようだ。

明日、2階のお宅にお邪魔して対策を練ろうと思ったのだ。


パイプをつけるといいかな。
エアコンの排水はホームセンターに行くと、ドレインですかと聞かれる。

たぶん、3mぐらいでいいだろうと、買って、ほかにネジやサドルも購入してから現地に向かった。

実は2階の方は外国の方で、多分エアコンの排水が問題だから、ホースを真ん中ではなくてベランダの端に出してくださいと電話でお願いしておいたのですが、実はさっぱり理解していなかったようで。

 ある程度日本語わかるのですがねえ。

 結局、本日行ってみたらベランダのタイヤやらいろいろ置いてあるど真ん中にドレインの短いホースが半分潰れてぽたぽた水が出てた。

あー、これじゃあベランダの随所から水が垂れて来るだろうな。悪い事をしたなというか、エアコンやさんどういう施工だ!

 買ってきたホースを接続して、ベランダの端を通して壁に、サドルで取り付けして無事ライン確保。

 きっとコレでいいと思うのですが大丈夫だろうか?

1階の方に電話して対策した旨を伝えた。



posted by おざわ at 21:33| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

やっぱり若い肌はいいねえ

え、そんな。

だって、カテゴリがリフォームですから。





ペンキ塗った若いお肌の階段の手すりのことですなあ。


P1010576-s.jpg

水のはじき方が全然違います。

なんかペンキ塗ってよかったなあと思うわけですね、あ、もちろんまだ終わってないけど。
posted by おざわ at 17:46| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月06日

入居申し込み

わーい、入居申し込み入った。

7月末に退去だったのだが、1週間たたないうちに申し込み

ありがたいことでございます。


ところで、この件に関して少し、やらないといけないことがある。
ちょっと気が進まないのだけど、仕方ないなあ。
posted by おざわ at 20:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

実はまだ終わっていないペンキ塗り

ペットアパートの階段のペンキである。

それが、雨だったり、曇りで湿気が多かったりでまだ終わっていないのである。

きっとそんなもんだろうなという予想をまたはるかに超えている。

でも、進んではいるんだな。
P1010575-s.jpg

とうとう、今日はペンキが終わった。注文はしてあるが、まだ届いていない。

この色は、メーカーで調色するので、時間掛かるのである。
posted by おざわ at 12:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月05日

やっと全開!

昨日、今日と晴れました!

やっとソーラーパワー全開ってところでしょうか!

でも、ちょっと見に行けてないので、データはまた今度。
ベスト5をきっと更新してくれたことでしょう。
posted by おざわ at 17:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 自然エネルギー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月02日

退去進む、少しはいい話もあり


 
 1周年アパートで退去が進んでしまった。
ちょっと前まで満室で左団扇だったのに・・・


 6月末、7月末、8月末とちょうど1か月おきに退去である。
現在、7月末が完了したところだ。あーあ、こんな時期だと厳しいなあ。
事実6月末の分は、いまだに内見は、2件のみである。決まらないし。


右団扇でせこせこしないといけない。



 少しはいい話

 太陽光発電では、取り付けた市では、アパートでは自分が住むならいいがそうでないと市の補助金は出さないと言われてしまい、24万円が露と消えてしまった。

 これでも、悪い話だがいいのはここから

 税理士さんに聞いたところ、ソーラーパネルの固定資産税は、評価額の1.4%だということで、評価額の基準が費用の半分ぐらいとすると、年間4万から5万ぐらいと予想していた。

 これを、市に問い合わせたところ、固定資産税はかかりませんよと。ほんとかと何回も聞いたが、かかりませんと。

 わーい!


 あとは、保険屋さんに確認した。
保険料はどうなるの?

 今までと同じ保障でよければ、特には変わりません。


 あと、決算時期である。
 太陽光の設備は初年度に3割の特別償却が認められるようである。
ただ、これは出来たら使わずに済ませたい。

 減価償却は、将来にわたって、ちまちまと使いたい。


しかし、先月末に今年半分終わったなとおもったのに、もうさらに1か月経っている。
その間にお葬式2件である。

 あー人生って・・・

 できるだけ、一生懸命生きよう。

posted by おざわ at 12:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする