希望退職
平成14年5月に17年勤めた会社を希望退職、その12月に合資会社マージを設立しパソコン教室を始める。

不動産投資
・・が、なかなか赤字から抜け出せない。半年後、不動産投資を始める。
退職金等を元手に競売でマンションを5戸購入。

アパート
その後、アパートを1棟購入。このあたりで月の赤字は
やっと解消。
引き続きマンションを売ってアパートを1棟追加。現在はマンション1戸、アパート5棟。


幸せな小金持ち
この倍の規模まで資産を増やして、家族で幸せな小金持ちになる予定。

2017年12月03日

5か月の 満室御礼 でした

1っ周年アパートのシングルで退去発生した。

これで、5か月間の満室御礼が終わってしまったが、問い合わせも少しあったので期待しよう。

このお部屋は、5年近く住んでいただいていたのに、入った瞬間きれいだなあ。
ありがたいことです。

ところが、ありゃりゃ?こんなことだったっけってのが沢山。

1.洗濯機の水栓が、昔のまま。ゴムホース対応のやつ
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2.洗濯機の排水ホースをつなげるエルボーがない。(持っていかれたのかもしれないが)
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3.キッチンと水口の先端パーツがない。出は綺麗だったが。
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4.キッチン水栓から少し水漏れ
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5.かべがみの張り合わせ部分の目空きがそこそこ

ということで、立ち合い終了後すぐにホームセンターに走って、1−4まで対応した。
5については、やってもらうように依頼した。

さて、来週には入居可能になるはずだ。なので、各社に連絡した。
でも、問い合わせあったところから連絡ないなあ。

うーん、よろしくお願いします。また満室御礼したいなあ。
posted by おざわ at 12:38| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月20日

ジンジャーアパート 変更手続きと掃除からin

ジンジャーアパートは崩戦不動産(仮名)の管理になっていたので、売買のときに、ビンボー人には管理を○投げできないので、自主管理にしますと伝えていた。

それが、まあ大変な元なのだが、管理と集金で10%となると、利益が残らなくなってしまうので仕方ない。

管理と同時に家賃集金だけだとおもっていたら、なんと 火災保険、家賃保障もセットになっていた。
なので、このあたりを入居者さんと引継ぎしていかないといけないのだが、これがまた火災保険は現在の契約が切れるまではそのまま継続するが、その後は入れません。
これはまだしも

家賃保障は、継続できないので他の会社に切り替えてくださいと。

契約書もらったのが、決済当日なので、決済日には詳細が分からないまま、大家が変わりますって書類を作って、前大家さんのはんこももらった。

もう当日のうちにそれは入れてきたのである。そこには、変わりますと同時に、保障会社やらの手続きもお願いしますとも書いてあった。
さらに、今後は家賃をどういうふうに支払っていただくかも書いたりして、さらに家賃の金額とかも書いたので、いろいろ複雑。だって、そのなかでも色んな条件のひとが居て、保障会社が変わらなくて言い人やら、連帯保証人だったりでなかなか大変なおもいして文書かいた。

そしたら、翌日によく契約書みたらちがうじゃんか!とかいろいろあって、数軒には訂正の文書を入れておいた。

で、そんな感じに行ってみると、とても管理が行き届いてというか掃除が行き届いているなあという印象。

これは、この後もそのレベルを保持して行った方がいいだろうな
とおもい、ちょっとまえにまた、催促の書類をいれつつ掃除した。

ちょうど隣家のもみじがエントランスに入り込んでいて、やれやれだ。
隣家の方は、住んでいらっしゃらないとのことでなかなか大変だったが、結局ご近所の方の助力を得て連絡がつき、さらに前大家さんからの要望でのとおり、こちらの敷地に張り出した枝を選定してもらえるようになっていたので、葉っぱはおとなしく片付けておいた。

なんども文書入れた割りにまだ完了はしていないが、まあ徐々に保障会社手続きは進んでいる。
そうそう、この保障料も入居者さんに出せというわけにいかないので、こちらで負担。
決済時の妙な名目の費用を交渉の末押さえて置いてよかった。って当たり前にこちらの分だけど。

葉っぱのことなので、枝にまだびっしり付いていたからきっとまた落ちて風で舞ってくるだろうと、先日2回目の掃除に行った。
案の定、前回ほどではないがエントランスに葉っぱ。

大体様子をつかむまでは自分でやってみてその後は外注にだそう。
この物件、基本的に近所にあるおいらの物件の中でも一番近い。
車で15分かかるかどうか。
他は、20分から40分。

このくらいの範囲がいいなあ。自宅が静かな場所なのでアパートはどうしても少し賑やかな場所の近くで無いと。とおもうが、たまにはそうでないのも必要かも。

ま、そんなかんじで スタートした。
posted by おざわ at 16:50| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月09日

やっと入居のリッチーアパートだが、ドアで苦戦

リッチーアパートの3階がなかなか入居しなかったが、やっとこ申し込み。
ただ、10日ほどで入居になるということで、それまでに残っていたというか気にしかなったので、作らなかったのだが、キッチンと他の水周りの間のドアをつけてくれということであった。

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この部屋で、普通にフラッシュのドアをつけてもどうもしっくりこないと思ったので、またOSBが登場。
ただ、薄いので取り付けられない。30角の棒材をつけて補強と接続部分にしよう。

ところが、見てみると、枠のほかに、見切りがついていて、この部分に兆番をつけると、強度が出ない。
と思った。

じつは大丈夫だったかなあ?

なので、ドアを枠の内側に設置しようと思ったのがどつぼのはじまり。
初日は、そのあたりを兆番つける加工したりしておいたが、あら夕方にガスやさんが見えるので、終了した。

で、本日二日目。
とりあえず仮止めしてみたら、あれ、ドアが45度ぐらいしか開かない。
まあ、そりゃそうだよね。
ということで、さあ、外してドアを削る。ずいぶん削った。
こういうの、思い切ってやらないと何度も何度もやる羽目になるのだが、案の定何回もつけてはだめで調整。

がんばったが、お昼となった。

そこで、考えた。内側に入れた分が多すぎたな。すこし外に戻そう。
そのおかげで、100度開くようになった。よしよし。

でも、5度より0度方面が閉じなくなった。
あらまあ、もう一度外して削る削る。
これも何回か調整して、やっとスムーズかつ角度は0度から100度までいけるようになった。ふー

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その後は、取っ手のベース。取っ手、鍵、マグネットラッチ、開放時のマグネットラッチを取り付けてと思ったら、ねじが長くて飛び出している。
削っても時間かかるので、一回外してカット。したが、勢い余ってねじがすっ飛んでいく。
一度は探せなくなったが、なんとか発見。あらまだ少し長い。削ろう。

ということで、無事完成した。

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明日から入居ということなので、本日中に完成させないといけなかった。
なかなか、大変であった。


で、
posted by おざわ at 21:03| Comment(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月05日

外も少しは

一周年アパートでは、道路からの入り口と、駐車場が舗装してある。
ところが、年月の経過というか車両の通過に伴い、穴があいた。

以前にも補修したことがあるので袋入りのアスファルト30KGを4袋購入してもって行った。
3袋で足りると思っていたが、ぜんぜん足りない。

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こんな感じに補修したが、3箇所やったところで4袋終了。

これ、入り口だけで終了。それでも駐車場は、緊急性は少ないのでまた今度だな。

しかし120KGでもほんの少しにしかならない。駐車場最初の時には一体何十トン使ったのだろう?

えらいことだ。
posted by おざわ at 22:34| Comment(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

ステージ3開始 ジンジャーアパート購入 税金との共生

前の記事で、ステージ1が完全終了したと書いた。
区分所有をすべて売却したからだな。

ということで、ステージ1は区分所有を希望退職による割増退職金と貯金とで買った時代のことである。

ステージ2は一棟アパートを融資をお願いして購入し始めた時代のことである。

で、今回ステージ3に立った。ジンジャーアパート購入した。

物件的には、今回アパートを融資をお願いして買ったということで、ステージ2との差はないのであるが、今回は、税金の差である。

 去年、名古屋で年若い友人たちの躍進ぶり、今年の初夏の北海道でのチョビーさん、真夏の極東船長セミナー、赤ちゃんブログ、ゴルフ練習場で会った地元大家さんなどの刺激を受けて考えていた。

 やはり、ステージ2のままでは、どうも面白くない。とりあえず、規模を倍にしてみたい。
そうすれば、遊びに使えるお金も増えるというものだ。そこで、また考えればいいではないか。
ただ、遊びたいってわけでもないようなあるような。新型のカブ110CC熊本製買うし、XSR900も買うし、エリーゼも買うしとなると、このままではいかん。
 スキーだって、CMHに行くし、ヨーロッパ氷河やら、フランスイタリア国境超えスキーもするのでそこそこかかるのである。

 やっぱり、みんな遊びか?なんか、後付けで人が感心するようなことも少しは出てくるだろう。

 ということで、ステージ3は税金との共生をして、規模を拡大する。

 規模拡大といっても、融資が出ないと話にならない。今回出たけど、ずいぶんと渋かった。
うわさに聞く1%以内の金利とかぜんぜんかすりもしない。物件が良かったのであろうな。
 久しぶりに、SMBCにも行ってみた、結果的には物件も会社も基準外。会社は融資残高が多いとのこと。
また、このごろ噂の商工中金にも行ってみた。箸にも棒にも掛からぬ状態。
利益が少ない、2桁すくないんじゃないの?(え!一桁じゃだめ?二桁!!!)キャッシュフローが悪い。

 最終黒字にはなっているが、前期もリフォームがかさんだので、保険を解約して当て込んでいる。
つまり、営業赤字を経常黒字にしている。
 まあ、こういう状況は一面理解はされるが、直感的にはよろしくない。
 それ以前も、中小企業共済やら、がん保険やらを利用して、節税し水面上すれすれ黒字になるようにしてきたわけだ。
 もちろん、それは税金のため。
 
 節税は、悪いことではないし、キャッシュアウトがないのはむしろいいことである。

だが、いかんせん融資が厳しい。
 
 ステージ3では、王道を行く。
売上を上げて、経費は適正にして、営業利益を上げる。〇〇利益と付くものはすべて上げる。
となると、税金を払うことになる。使い道があまりまともとも思えないのが難点であるが、払う。

 利益剰余金を増やす。

 今期はこれに注力する。決算書を良くするのだ!

posted by おざわ at 10:59| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月17日

ドナドな さびチャリ

ということで、さびさびの使命を終えたチャリたちをドナドなすることにした。

十分に周知期間を取ったのであるが、大丈夫かの懸念もすこしあるがまあいいだろう。

軽トラ子にのった、ドナドな軍団。
お疲れ様でしたね。

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スペース取れて、美観も向上したいいこと尽くめの自転車置き場

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置き場占有だけして動かなかったちゃりの足元には、こけが生えていたのでそれもまた掃除した。

よっしゃよっしゃである。

もって行ったところのおじさんには、家族大勢居るんだねといわれた。

うーん、まあ違うんだけど、大家といえば親も同然ってのからすると、家族と言えなくもないか。
posted by おざわ at 22:05| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月11日

さびさびチャリたち

アパートに自転車が沢山ある。

でも、現役な感じなのは少ないなあ。

美観も損ねるし、邪魔なので使わないのは処分してくれと言った。

予想はしていたが、さっぱり変わらない。


そこで、今回はこうしてみた。
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養生テープ張り付けて、処分予定と書いた。


その後、メールで連絡。
文面は、しばらく使った形跡のない自転車は、たぶん以前の入居者さんのだろうが、今回処分予定としたよ。もし、自分のだったらテープはがしてね、で連絡ちょーだい。
1週間ぐらいで処分するからそれまでにやっておいてね。

ってな内容。

確か、5台ぐらいに張り付けた。どうなるかな?
処分の時は、また軽トラの出動だな。
posted by おざわ at 13:16| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ガス屋さん交代と工事 

しばらく前に、1周年アパートのエアコン壊れて、交換を松江ガス(仮名)に頼んだ。
そこは、このアパートには供給していないのだが良いというので甘えた。

そしたら、あのアパートガス交換してよと。

と思ったら、ついでに自宅の給湯器がずっと水漏れしていたり、冬になると水漏れが氷柱になって成長したりして、さらに24時間風呂に勝手になってしまったりとほぼ寿命に近かった。

また、2階ではお湯が出るまでに待ちきれなくて、水で洗うという状況。
なんでもすぐにお湯が出るように、パイプの配管を循環にしているということだが、さっぱり効果は感じられない。さらに、循環の圧を高めるためにポンプが付いていているが、そいつがすぐに調子悪くなりキーンと甲高い音を立てることになる。2回ほど交換したが、だめで結局コンセント引っこ抜いてしまっている。

ということで、ついでに自宅の灯油の給湯器を灯油で新しく交換および工事、さらに、2階にはガス給湯器の湯沸のみタイプ(風呂なし)を付けてもらうことになった。

 ガス代も大家価格で優遇してくれるし、工事代金はいらないというのでお願いします。
と思ったら、ついでに電気も交代してくれと。うーん、松江ガス(仮名)にどんどん浸食されているなあ。

もとはこんなの
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断熱材はおいらの後張り


工事中
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二階にも付いた
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屋根裏作業
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とここらまでは順調だったのだが。

テストになってあれまあ。

2階はばっちりなれど、1階の分、燃焼するが、すぐに止まってしまう。
どうも、もともとの配管でわけわからなくて、しかたないのでただ同じようにつなげたはずであるが、だめだ。

順列組み合わせでやり直してみてもどれでやってもダメ。
これで、時間切れ。

予定外の翌日工事となった。



もう、わからないから新規にやり直そうということで、プッシュロックでやりなおし。
ぷらの配管である。
基礎にひとつ穴開けて、通した。

床下でぶった切って新規のパイプに接続しなおし。

無事3時ぐらいには完了した。
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いやー小さくなったなあ。
まあ、貯湯タンクがないからなんだけど。

あとは、リモコンも近代的になり、いままで、上からお湯出して、たまにあー!お湯があふれてる!ってこともたまにはあったのだが、湯量を設定して、下から張るのであふれることはなくなったし、楽になった。
1階もお湯の出が早くなったし、2階はもちろん時間にして1/5ぐらいでお湯が出る。
いやー時代の波だねえ。


エコ何とかなので、灯油の使用量も減るし、ガスは2階で使うときの分は増えるが安くしてくれているのでまあ何とか。電気も数百円から千円ぐらいは違ってくるそうな。

もっと早くやっておけばよかった。

いいことづくめだが、リスクは1社に頼り切りになることかな。
たぶん、つぶれないだろう。と思う。

posted by おざわ at 19:04| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月25日

ステージ1完全終了

区分所有の物件を売却した。

不動産を始めた時の物件である。
もともと、区分所有を5戸連続で購入して始まったわけである。

しばらく前までに4戸の売却は終えていた。

今回の物件は、国金で共担にとってくれたので、その借金が終わるまでは売却が難しかった。
その借金もしばらく前に終わっていたのであるが、今回縁あって売却となった。

ということで、ステージ1は完全に終了した。

現在は、ステージ2なのである。

とかいいつつ、定義していないのでよくわからん。

でも、まあいいや。
次に物件買えた時からステージ3になるのである。

そういうことにした。

GO for it!
posted by おざわ at 17:48| Comment(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月21日

フェンス補修

支柱が6本折れてしまったので、手配して交換作業。

もともとしょぼいフェンスなので、強度はあまり強くない。だからたぶん獣が体当たりして壊していったのであろう。

ということで、折れた支柱も使用して、この部分に通常の高さ6本+折れた分の6本を追加で真ん中あたりに。
さらに、単管タイプのに先端のロケットが付いたぶっとい支柱も一つ差した。

これで、もし奴らだとしても見た目でこれは堅そうだと思い侵入や脱出をあきらめてくれないかなあ。

たのむぜ、通り道にするなよ。
posted by おざわ at 12:06| Comment(0) | 自然エネルギー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月07日

原因不明のフェンス倒壊

これで、2度目だ。

一回目はたぶん車が方向転換なりしようとしてなぎ倒したのは2本の支柱。

今回は、6本に影響を及ぼす結果だ。
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うーん、車は入ってこれないなあ。
人かなあ?
それとも獣か?


また、保険屋さんにお願いしないといけなくなってしまった。

posted by おざわ at 08:04| Comment(0) | 自然エネルギー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月06日

草刈り第四クール?

何気なく行ってみて驚いた。

あら、もう草刈り必要だ。

ということで、まずは、外人アパート、リッチーアパートは、先週。ペットアパートは昨日完了。
本日、太陽光野立ての1回目、この後雨だし週末は予定入っているから来週に太陽光部分終了させて、その後は1周年アパートと行けば終了予定だ。

この時期過ぎると、たぶんあと1回で終わりになるだろう。

冬は伸びなくていいが、発電しないし。まあそんなことで、いろいろ二律背反だな。

posted by おざわ at 23:00| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月12日

一皮剥けた

先日、カヤックでの川下りを仲間と楽しんだ。
ところが、上半身はカバーだいたい出来たのだが、下半身がおろそかになってしまった。
海パンとサンダルで行ってしまったのだな。

レッグカバーと靴下が足りなかった。
カヌーなら下半身はすっぽり入り込むのでよかったが、今回はインフレータブルカヤックで、外に出たいたし、水にぬれているものだから、焼けている感覚のないままに、チョー日焼けした。

で、その結果としてこうなった。

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すっかり一皮剥けました。でも脚は黒いまま。




まあ、それは前置きなんだが。

先日来、とある物件に買い付けを入れていた。

林エステート(仮名)である。見学した時に、一番手がいることは聞いていた。その後に残債があるので指値利きませんとも聞いた。
で、とにかく銀行融資が付くのが一番早い順です。

というところが、とても頭に残って、見学の日に銀行に持ち込んだ。もちろん、融資順だということはお伝えして、なんとかよろしくお願いしますと、翌日には、検討資料も持ち込んで、こちらとしては万全を期した。
たまに、行って催促ではないが状況説明などしながら早く内諾だしてくれないかなと言外に。

あ、途中で消えた。

うーん、抜粋しよう。

融資出た。


融資出たんだから決まりだよね。
連絡したが、なぜか歯切れ悪い。

結局のところ、売主さんが一番手の人が満額だし(おいらは実質満額、額面は指値となる)融資が3日後に答え出るといっているから、それまで待ってくれ。といっているから待って。

おいおい、ふざけるなよ。
融資順だって言ったよね。

担当だと埒が明かないが社長に談判するも変わらず。

林エステーとはこちらにはなにもしてくれないことが分かった。

とある情報があったので、裏技使って言質をとった。
で、明日仮契約となった金曜日であった。

なんと、月曜に出るという一番手の融資が出たと連絡あり、ごめんなさいと言う林の社長。

そのままスルーしてもよかったのだが、結局のところすぐに連絡が回るだろうということで、状況を話した。こっちが先になったよ。って。


その後1時間ほどして、林エステーとが契約書を作ってはんこ押したという売主の言葉が伝わってきた。

あれまあ、なんだ、林エステーとやれば出来るんだ。というのが感想。


めらめらしていたが、翌日に林エステーとに行って、今回はあきらめました。
おめでとう、やれば出来るんだねといって、こちらの要望していたことにはやってくれないがと皮肉は少し織り交ぜたが、基本的には、仲は修復して侘びの言葉ももらったし、こちらも言った。

ひとつ貸しだな。

ということで、次の物件は優先してくれることになった。

うーん、どなりこんでめらめらすることも出来たのだが、おいらも一皮剥けたものであった。

まる。
posted by おざわ at 17:47| Comment(0) | 不動産売買 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月03日

どうして、写真を撮らないのか?久々のお掃除

先日入居の方からクレーム。

風呂とベランダが汚い。蜂の巣がある。

ということだ。
実はいつものクリーニング業者さまに依頼したのだが、掃除が18000円、蜂が9000円+税金。
値段を聞いてぶったまげた。

こんなの、多分せいぜい2時間レベルの作業だ。
耐えられなくなって、自分でやることにしてしまった。

まずは、挨拶してから蜂の巣を駆除
スプレーしてから取る。

うーん、およそ30秒の作業。これで9000円か。




風呂は、多分冬の間に水を張っておいたからだな。凍結防止に循環するためなのだが。
もちろん、ふたをしてあって、暖かくなると、おお。やばいことになっていたわけだな。

カビである。

ベランダは、空室期間が空いたのでその時間で汚れていたのだが、これほんとに退去後の掃除できれいになっていたのだろうか?今度はよく確認しよう。

そうはいっても、やたらめったら汚いわけでもなかった、少し色が付いてるかなというところ。
洗剤と、ブラシでこすって大体落とす。
その後、カビ取りを吹き付けて伸ばしてからしばらく放置。


ベランダに向かう。
水かけてデッキブラシでこする。隅は歯ブラシ。
と、このあたりで電話が何本もかかってきたり掛ける必要あったり。しかも少し長電話。
このへんについては、後に記事にしてみるつもりだ。

暑いのでなかなか大変である。
結局のところ1時間ぐらいやっていたかもしれない。
十分きれいになった。

入居者さんも、きれいになりましたねとご満足でよかった。

そんで、風呂に戻ってカビとりを流して水をふき取って終了。

実質1時間半で、2万7千はいいのやら悪いのやら。
往復の時間もあるしなあ。

写真をビフォーで撮らないものだから、アフターも撮ってもしかたなく・・・

posted by おざわ at 00:00| Comment(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月02日

自転車不動産投資その2

本日も自転車不動産投資である。
投資というか、事業だけどね。

今日は、いろいろ回った。
まずは、1周年アパートにて、キーバンクの回収と新入居者さんへのご挨拶
とおもったが、お一人はいらっしゃったが、つい最近の方は不発。
まあ、突然行って会えるほうがおかしい。

今回、鍵束を持っていくのを忘れてというか置いていったのだけど、太陽光のデータボックスの鍵がなくて、先月のデータを見ることが出来なかった。残念。

次は、近所の不動産屋さん。
売り物件はないかと聞くがないと。心がけていただくことになった。

次はJA 賃貸住宅フェアで聞いた、保険は法人で掛けましょうってのを聞いて以来、確認しようとおもったのだ。
結論的には出来るということだが、詳細な条件はご案内できません、知識がないし、適当なことは言えないのでと。
うーん、やる気がないというのか、安全策というかなんだかなあ。
まあいいや、保険やさんに聞こう。

そんでご飯。

あとは、ネットで見つけた妙な物件の資料を頂きに、別の不動産屋さんに。

そこから3件賃貸でお世話になっているところを回った。
そのあたりで、空模様が怪しい、急いで妙な物件を見に行った。
うーん、なるほどねえ。

これはどうしたものか。わからん。が面白いかも。

雨がなんとかなりそうなので、太陽光の野立ての隙間に追加で作れないか相談しに行った。

ところが、以前聞いていたときには、追加した場合元のシステムで設定した値段で買い取る、ただし、期間は短くなると。

残念ながら、変わってしまったようで。22円の買取額になるそうでさっぱり利回りが出ない。
あきらめるとするか。

でも、どうしようかもんもんしていたのですっきりした。

これで、用事完了して無事雨降らないで帰宅できた。

途中で、細い道に何回も通ることになり、周辺物件やら、様子やらをゆっくりと確認することが出来た。やはり、自転車不動産はよいですなあ。
posted by おざわ at 22:49| Comment(0) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする