希望退職
平成14年5月に17年勤めた会社を希望退職、その12月に合資会社マージを設立しパソコン教室を始める。

不動産投資
・・が、なかなか赤字から抜け出せない。半年後、不動産投資を始める。
退職金等を元手に競売でマンションを5戸購入。

アパート
その後、アパートを1棟購入。このあたりで月の赤字は
やっと解消。
引き続きマンションを売ってアパートを1棟追加。現在はマンション1戸、アパート5棟。


幸せな小金持ち
この倍の規模まで資産を増やして、家族で幸せな小金持ちになる予定。

2019年05月24日

シュシュ第二クール&草刈り第一回完了

第一クールからあまり日がたっていないが、事情により早めに第二クールに入った。

第一クールで、春になってきて出だしてきた草を痛めつけたので、この時点ではあまり生えているところはなかったが、一番なのがペットアパートの法面。法面は、除草剤はあまり撒きたくない、というのは草の根を使って土を固定しておくということがあるわけだが、あまりに激しく伸びるので、軽くなでるように撒いておいた。

すると、まあそれなりに調整出来ていてよろし。

で、ペットアパートから初めて、草刈りのあとにシュシュ。本来は葉から入って根を枯らすとあるので、まずシュシュして、1週間ぐらいして根にまで届いてから草刈りすると一番いいのかもしれないが、まあ面倒なのとちょうどうまくいくとは限らないので。

野立て太陽光の草刈りを行った後に、1周年アパートで、草刈りシュシュ。その後外人アパートと、リッチアパートはシュシュのみ。
さらに、本日ジンジャーアパートでシュシュのみで行けた。

ジンジャーアパートは先日敷地墨の木を選定したので、その処理中なので、チェーンソーも持って行った。

ということで、無事本日草刈り、シュシュ完了した。

暑い、疲れる・・・
posted by おざわ at 14:32| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月23日

外人アパート、外灯のLED化と中電への連絡

外人アパートの外灯がたまたま夜行ったら点いていないではないか。
なんだ、入居者さん言ってくれればいいのに。まあでも、電柱についている照明でなんとかならないことはないなあ。

そうはいっても、点灯させないと。

20Wの直管蛍光灯が付いている器具であるが、古めかしくなってきたのでこれを機会に交換しよう。

ということで、例によってビフォーの画像を撮らずに作業開始してしまう。
なので、前の画像から取り出してみた

IMGP0391.jpg


アフターはこんなの

s-P_20190523_114755_vHDR_Auto_HP.jpg


ずいぶんとイメージが変わるなあ。


ところで、これは夜になると点灯する。EEスイッチというのが付いているのだ。なので、昼間の作業時には電気来ていないはずである。

油断した。感電した。
びりびりだー!

つまり、蛍光管が切れて付かなくなっているとともに、EEスイッチも壊れて安全側である通電状態にあったわけだ。

基本に戻り、ブレーカーを落とす。最初からやれよ!!!

で、これをホームセンターに行って、購入して交換作業した。

s-P_20190523_123413_vHDR_Auto.jpg


そんで、次のお仕事は中電に連絡だ。

なぜか?
ここは定額電灯料金であるのだ。月間300円ほどなのだがそれは20Wを使っているからであって、今回6Wにしたのでその旨連絡して安くなればしてもらおうということだ。また、基本料金だとか最低料金だとか言ってだめですって言われるかもしれないがまずは言ってみた。

といっても、電話してから話が通じたのはおよそ30分後。そのかん、おまちくださいだの、担当にかわりますだのを何回も繰り返す。
いいかげん嫌になってきたが、まあなんとか静かにお話しできたが、最後の人とその前の人には八つ当たりしてしまった。

やれやれ。もう少し練れた人間になってみたいものである。
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2019年04月28日

シュシュ第一クールと通帳と出費

シュシュ第一クールが完了した。
ずいぶんと間が空いてしまい、ほぼ2週間かかったのだが、あれ?
自宅にてやったのは、1週間ほど前なのだがなかなか効果が出てこない。

もう少し様子を見よう。


さて、通帳の一つ前のやつ

経理の入力をしていたのだが、銀行分を入力しようとしてあれ?通帳がない。
記帳は、今回は現在の通帳があるからだいじょうぶなのだが。

で、すったもんだしているうちにやっとこすっとこ出てきた。良かったよ。

あとは、ペットアパートの水漏れ問題。
やっと、入居者さんと設備屋さんの連絡がついて、工事日程が決まった。

まあ、なんとかやってください。って支払いはこちらなのだが。
また、残念ながらお金が出ていく話だ。

社有車のレガシィツーリングワゴンだが、もう13年物であり今回の車検でマフラーに穴が開いているので、交換必要ですが高いんですと。

いくらって聞いたら、2か所で50万円とか。はー何言ってんの?

まだ、ほかにロアアームのブッシュが切れているが、ブッシュだけは取れないのでロアアームアssy交換で一つ4万円ですとか。


最初は、トータル80万円ぐらいないきおいだったが、マフラーは溶接で50万落として、ブッシュだけ交換することになって17万ぐらい。が整備費。
ほかの諸費用込みでは24万ぐらいかかる。やれやれ。


てなことで日々進んでいく。
posted by おざわ at 21:02| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月25日

ジンジャーアパート 木の剪定

ジンジャーアパートには、敷地のはじに木が4本植わっている。
これ、前のオーナーは恐らく何もしていないので、伸び放題である。

購入後も1年ほど手を付けられずに、ほおっておいた。自分の代になってからは大して変わっていないが、背丈は2階建てのアパートの軒先ぐらいまで来ていた。
このまま伸ばしておくのもなんなので、剪定というか止めることにした。

園芸用の三脚を当該の木に立てかけて、足場を確保して行ったが、手のこではさっぱり進まない。
あまり気は進まないがチェーンソーを使おう。エンジンを掛けないままここ通して、こうやってとかシミュレーションを行ってから切った。

ふー、大変であった。

ビフォー

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アフター

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あれまあ、縦にならない・・・

顔を横にしてください・・・
posted by おざわ at 15:10| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月19日

水難と下水の汚泥とシュシュ第一クール

トイレの便器、床との隙間から水が漏れてきていると、ペットアパートの入居者さんから着信。

うーん、またか。なんか同じ感じである。
というのは、このアパートの別の部屋で同じようなことが起きた。
調整をしたり、いろいろしたのだが結局新規入れ替えということになった。まあそれで、その後は大丈夫なのだが。

ってことで、昨日業者さんとみることになっていたが、向かう車の前方では交通事故による渋滞。あれまあ、間に合わなかったがその間に業者さん見ました。ってのでうーん、同じことだねええと。

替えましょうよっていうわけだ。

うーん、仕方ない。

で、をシュレットを前回は施主支給で取り付けとあとは、床付近のバルブがプラスチックの頭で出来ていてすぐにぬるっと外れてしまい、ほんとは専用の工具でやらないといけないのだが、コインをペンチで挟んでやるのがいけないのか?
まあ、でもここをプラにするってのは設計がおかしいよねえ。
ということで、このバルブも通常タイプのに交換することにした。


さらに、下水の定期的に掃除してくださいっているトラップ。これは外人アパートであるが、以前行ったときになんか、おかしいなとおもったら蓋を押し上げて排水が駐車場に流れ出している形跡あり
実は、その後も何回か行ったのだが忘れていた。もっともこれも本来入居者さんが掃除すべきものではあるが、さっぱりやらないので大家がやることになるんだと設備屋さんが予言していた。

 で、ちょっとやばそうなのでなにか掃除するに都合のいいものないかと探していたが、けっきょく斫りの長い取っ手が着いたのをもっていった。
 数か所は、だいたい簡単に掃除できた。といっても新聞1日分が汚泥用に終了。
だいぶ髪の毛があって難儀したのであるが。というかなかなかに臭い。手にもついてしまいやれやれである。

ところが、その漏れだしている分はハードだ。斫りの棒使って、ぐりぐりしながら掻き出した。その甲斐あって、棒引っ張れば網が引き出せるようになった。

結局だいたい10kg近くの汚泥を新聞にまるめてからゴミ袋にいれて収集を待つことにした。


あとは、ジンジャーアパートではゴルフバックが外に置いてある。うん、置いてあるのでどうしようかと思ったが、お名前があったので、メールして物置の前に移動。

あとは、ジンジャーアパートの人から、近所のひとのお客が駐車場に止めてるとのタレコミいや、ご注進があったのでくい打って駐車ご遠慮くださいって、プレート付けて置いた。



で、もうシュシュのきせつである。
最初は、草刈りでなくシュシュから。この最初の時点である程度しゅんとさせておくとまあいいか。

まあ、そんな感じで季節は流れていく。
posted by おざわ at 22:17| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月25日

復活! 満員御礼!!!

って、まだ確定はしていないのだけれど。

今年の繁忙期には、1周年アパートで3部屋、外人アパートで2部屋の合計5部屋が退去になった。

皆さんそれぞれの環境の変化によるもので避けることはできないねえ。


わりとすぐに1周年アパートでは2部屋決まってくれて、良かったが外人アパートは退去日が3月中旬と下旬となるのでなかなか厳しいだろうなと思っていた。
しかも、一つは申し込み後10日ぐらいして家族の反対でキャンセル。あれまあ。

そんな中、1周年アパートが残り決まってくれた。ありがとうございます。
これなら、まあ3月に決まらなくてもある程度仕方ないかなと思えるレベルにはなってくれた。


ビックビックさんに契約書の押印と鍵わたしに行くの図 by かぶ子


ところが、先日来数社から内見のご案内が続いた。何回かあったが、なかなか決まらない。
数日前に電話が来て、気に入ってくれているので契約になりますと。ありがたや。
で、たまたまなのだが、その部屋の補修に行った。着いたらその部屋から出てきた人が。ああ、内見だ。
すみませんが、昨日決まりました。ほかの部屋は今後空きますと。ご案内はしておいた。

そんで、この方学生で遠い所からおいでになっていた。実は決まった部屋を見ていたのだが、お気に召していただきもう入学まで来れないからということで、今後の退去後すぐにクリーニング入っていただき、補修があったら入居後に行うという条件で決めていただきました。

というわけで、難しいと思っていた繁忙期退去分をすべて入居頂けるという快挙達成できました。ありがとうございます。

学生さんが2名になってちょっと騒がしくなったら困るのだが。


あ、そうだその補修が建具にシートを張ったのだが、それがずいぶんひどい出来だ。これもあとで再補修しないといけないかなあ。

ま、とりあえず  満室御礼!
posted by おざわ at 21:34| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月20日

ベッタイ式ソーラースポットライト 導入

1周年アパートは、先日の申し込みを頂いたので無事満室御礼に戻りました。

まあ、外人アパートがどうなるかですが、今のところ5戸退去の3戸入居で、10%以上の退去となってなかなか忙しいものです。


で、本題のです。
ベッタイとは別体が出てこなかったので、いったい式とは違うのですなあ。
一体式は、南に向いたパネルと南に向いたライトという組み合わせでしか稼働しない。

ベッタイならば、照らしたいところはどこ向いていても良くて、パネルだけ南に向けて置けばいい。その間はケーブルでつなぐ。
これ、意外と高くて、いったい式は500円ぐらいからあるのだが、3000円以上だ。でもまあ買って設置してみた。
写真がなぜか反対になってしまったので、頑張って首を曲げてみて欲しい。あー無理だな。
また覗きでどうだろうか?

そんなことするわけないなあ。


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ということで、これに対して入居者さんから反応があるかというと恐らく聞けばあるが、聞かないとなにも言わないだろうなあ。残念
posted by おざわ at 18:21| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月14日

いかん!退去ラッシュだ

この1か月前からさらに1か月、満室御礼であったので、そりゃもう退去しかないのは仕方ない。

でもねえ、そんなに重ならなくても。

1周年アパでは3軒、外人アパで1軒。すでに4軒、ありがたいことに1軒は入居となったので、あと3軒


皆様頑張ってくださいませ!
posted by おざわ at 21:25| Comment(1) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月04日

節分ですなあ

まあ、良いんだけどね。


本日、空室になったアパートの確認のために訪れた1周年アパート。
部屋に行こうと思った矢先に、なんか落ちてる。それも沢山。



s-P_20190204_114511_vHDR_Auto.jpg


これは、ピーナッツ殻付き。

ああ、昨日が節分だからねえ『鬼は外』だ。


まあ、それを拾うかってと拾わないか。だけど、車にひかれて・・・
ひかれてないのはまだいいんだけどねえ。20個ぐらい拾ってから本来の仕事に。


電球が切れているのやら、水栓からの水漏れなどを発見した、コーキングは持って行ったので壁紙の押さえをしてみた。
その後、税務署、可能不動産、銀行などのお仕事完了。最後は漫喫でお茶して無事帰宅。


まあ、鬼は外だなあ
posted by おざわ at 18:37| Comment(2) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月22日

ちょっときれいとは言えない写真注意。だって排水管の中にあったものだから

ちょっと前に退去された1周年アパ、リフォームする箇所は特になかったので、お掃除をお願いしてあった。

無事完了した後に、なんとなく確認のために水流してみたら、キッチンの排水があふれてくるではないか。
ゴミ受けのかごが浮き上がってくる。かごは少し壊れていたので今回更新。

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これは何だろう?

空気の入り口が無いように設置してあるのでそのせいかと思って外部のマスの蓋に穴開けようとしたが既に開いていた、念のため少し大きくしてついでに他の部屋の分も開けた。

さて確認すると、案の定変化なし。


では、ゴミ詰まってるかと、ごみ取りの棒というかを投入。
当初押し込んでいたが進まないので回しながら進行、引っこ抜くと毛玉みたいのが取れた。
次はラップの切れ端、さらに大きなラップとあれまあ


歯ブラシとすとろー

こりゃ、流れもわるくなるわなあ。

P_20190122_112813_vHDR_Auto.jpg
タオルは別


他にもパッキンを変えたりして完了、この部屋はありがたいことに既に次の方きまっている。

また稼いでねよろしくといつもの呪文を唱えてと。


移動して、可能不動産にて契約書に押印と鍵渡し。


無事完了!
posted by おざわ at 21:12| Comment(2) | 不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月08日

新年おめでとうございます。

抱負などは前記事に書きましたが、そこに出た昨年の入居率が驚異的だったので少し考えてみました。

計算は、部屋数×12か月を分母にして、入居があった(入金があった、このへんは若干アバウト)部屋数×月数を分子としたら
結果が、96.9%と。

なんとなく、自分では入居付けに知恵を絞らないといけないアパートを売却したので、その分の入居率が上がったのかと思っていたけれど、実はそうでもなかった。

売却後から急に入居率が上がったわけではないのだった。85.4%が一昨年 その前が84.2%でした。

売却はもっと前だったのでこれが原因ではないですねえ。

こういうものは、何か一つが原因ってことはなく多くの物の複合された結果が現れるのが普通だと思うので分からないかな。

ただ、あまりよくない時期はセルフリフォームが多くてテンパっていて総合的にみるということが出来なかったのは確かです。

やはり、セルフリフォームは3か月がマックスですね。

ということで、のっけからわけわかんないって結果ですが、本年もよろしくお願いいたします。
posted by おざわ at 12:27| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月06日

平成31年 正月  一年の計ってことで

去年はこんな感じ。検証してみよう。

1.生き残る。           ➡ 〇
2.不動産稼働率87%       ➡ ◎驚異の稼働率96.9% 何が起きたのであろうか!ありがとうございます。
3.物件の外壁工事1棟の実施。   ➡ 〇戸建て一棟実施
4.不動産資産増加、新築もしくは中古購入  ➡ 〇 戸建て一棟購入
5.海外旅行しよう、二人で。        ➡ × 今年に持ち越し
6.DIYは一ヶ月以内で片が着くものに限定する。 ➡ 〇 あまりなかったが、数日で片が付いている
7.クラウン受験および、甲信越技術選出場   ➡ × 甲信越技術選練習日に転倒して受傷 左ひざ側副靭帯損傷にて断念 今年に持ち越し
8.自転車1,000km乗る。ヒルクライムレースやイベント二回。 ➡ △ 600km程度だと思うが佐渡に行けたよ。
9.建物の勉強は、本4冊/年  ➡ 〇 雑誌含むが
10.オフ会2回/年      ➡ 〇 最後の方できたねえ
11.日本経済の勉強、本3冊/年 セミナー年に1回  ➡ △ ちょっと足りなかったかな
12.世界経済の勉強 本2冊/年。  ➡ △ あまり読めなかった
13.読書はなんつうか、色んなジャンルで。 ➡ 〇 ジャンルは多かったが量が少ない
14.安全運転無事故継続、変な運転されてもかっとなるのをやめましょう。 ➡ 〇東名あおりの影響もありだいぶ冷静になれた
15.この記事を年に6回見直す。  ➡ △ 3回ぐらいだったかな

15項目中 ◎一つ 〇 8つ △4つ ×2つ

良かったよかった。素敵な一年をありがとうございました。


今年は何かな?せっかくだから書いておくか。平成31年で平成終了だ。次は予想もしないが、だんだん西暦に移行していこうかなあ。
昭和、平成、? っとなってくると西暦との変換が面倒になってきたぞ。

例によってコピペになるが

1.生き残る。
2.不動産稼働率95%
3.物件の外壁工事1棟の実施。
4.不動産資産増加、新築もしくは中古購入
5.海外旅行しよう、二人で。
6.DIYは一ヶ月以内で片が着くものに限定する。
7.クラウン受験および、甲信越技術選出場
8.自転車1,000km乗る。ヒルクライムレースやイベント二回。
9.建物の勉強は、本4冊/年
10.オフ会2回/年
11.日本経済の勉強、本3冊/年 セミナー年に1回
12.世界経済の勉強 本2冊/年。
13.読書はなんつうか、色んなジャンルで。
14.安全運転無事故継続、変な運転されてもかっとなるのをやめましょう。
15.この記事を年に6回見直す。

あら、ほんとにコピペだが2番だけ高い目標にしてみた。驚異的な入居率が続きました。
すべてかなえられました。ありがとうございます。
posted by おざわ at 17:37| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月21日

長野県大家の会 マイクロ会合開かる

晴海さん(仮名)からメールが来た。

近所で大家やっているのですが、お話しする相手もいないので一度会ってお話しできませんか?

ということで近所のカフェでおいきあい。


 中古戸建てを買って貸している、8戸所有とのことですでにご立派な大家さんである。ただ、お仲間がいないというわけである、そういえば昔はそう思っていたなというのが聞けて懐かしかった。

 つまり、大家っていうことは周辺には公表できないで、利回りだのリフォームだのを話せるのは不動産やさんしか居ないという状態のようであった。

 いつのころから、気にせず周囲に話すようになったがなんの心境の変化だったのだろう。いま思い返してもさっぱり不明だ。

 なんだかんだと2時間近くお話しして、お互いの状況の理解が深まった。

ところで、長野県の大家の会に入ってくれた方々お元気でしょうか?


posted by おざわ at 18:51| Comment(1) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月15日

戸建て一つ追加された

いらっしゃいませ。一緒に頑張りましょう。

ってこれが、追加された戸建てさんにかけた言葉。

少し前の記事で
http://merge.seesaa.net/article/461921816.html

その2とあった物件である。


初めてだが、任意売却というので購入した。
ひと悶着はあったのだが、無事決済完了したのでまあいいか。

ひと悶着とは、債権者の方(法人)が一度この値段でいいよと言っておいてから、やっぱ上げないと駄目だという訳の分からん行動に出たのである。
そんな値段では話にならんということで放置プレイしていたが、住んでいる方に買ってもらえないかアプローチしていたようで、それもダメで仕方ない、この金額なら売りますというのを後になって、連絡してきた。ただ、まだ稟議通ってないとか

具体的には書けないが、元が100だとしたら、やっぱりこれくらいでってのが130、で結局決まったのが118ぐらい。

ずいぶん譲歩してしまったが、まあそれでもそこそこ回るのでいいか。ということで買うよ。
と言ったわけだが、それでもまだ稟議通ってないとか言っているので、もし118では売れないとかとぼけたこと言ったらペナルティで10払ってねと依頼しておいた。

だって、買付証明書だしたのにねえ、やっぱやめって言われたらそのくらいの保険はかけておきたくなったわけだ。


さて、案の定あまり手を入れてないので、応急補修をこれから早めにやらんと行けないなあ。

と思ってまずは、入居者さんにご挨拶に行ったら早速発見した。
給湯器のパイプの保温がボロボロになって吹き飛んでいる。ひょー凍るよ。

たまたま車に乗っていた保温材を巻き付けてテープでカバーしてとりあえずはOK。
危なかった。


こんな事がしばらくあるのかな。


ま、そんなことでした。
その2は完了した。


その1は全く動きなし

その3は少し話は進んだがまだまだ

その4が出てきたが、すでに終了している。

ああ、その1が何とかなりますように。
posted by おざわ at 13:37| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月05日

なかなか、不思議な展開

先日の音問題

お話しいただいた方から、早く掲示をやめてほしいと連絡。

理由は書かないが、あーなるほど。


ということで、2泊3日の掲示板でした。

まだ、アスファルト埋めるところがあるのだが、また今後に持ち越しかな?
木の剪定もまだ終わっていないのだが、なかなか進まないものだ

また、いままでに切った木も細かくして運び出さないといけないし。

なかなかいろいろ進まないなあ。

ま、焦らずやりましょう。
posted by おざわ at 21:41| Comment(0) | 不動産一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする